Die 7 häufigsten Fehler in Heizkostenabrechnungen — und wie du sie erkennst

Die Heizkostenabrechnung liegt im Briefkasten. 847 Euro Nachzahlung. Dein Magen zieht sich zusammen. Das kann nicht stimmen – du hast dieses Jahr weniger geheizt als je zuvor.

Wahrscheinlich hast du recht.

Über 50% aller Heizkostenabrechnungen in Deutschland enthalten Fehler. Jeder zweite Mieter zahlt zu viel. Die gute Nachricht: Die meisten Fehler folgen einem Muster. Wer sie kennt, erkennt sie – und holt sein Geld zurück.

Auf einen Blick

• Mehr als jede zweite Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft
• Die häufigsten Fehler: Reparaturkosten, falsche Wohnfläche, unzulässige Schätzungen
• Bei Fehlern kannst du deine Heizkosten um bis zu 15% kürzen
• Du hast 12 Monate Zeit, um Fehler zu beanstanden

1. Reparaturkosten statt Wartungskosten

Das Problem: Vermieter dürfen nur Wartungskosten auf Mieter umlegen — Reparaturen müssen sie selbst zahlen. In der Praxis werden diese Kosten jedoch häufig vermischt.

Was ist der Unterschied?

Was ist Wartung? Alles, was regelmäßig anfällt und die Anlage am Laufen hält: jährliche Inspektion des Brenners, Reinigung, Betriebssicherheitsprüfung, Austausch von Verschleißteilen wie Dichtungen oder Filtern. Das darf dein Vermieter umlegen.

Was ist Reparatur? Alles, was kaputt geht und ersetzt werden muss: die Umwälzpumpe, der Brenner, Steuerungskomponenten, eine neue Tankbeschichtung. Das muss dein Vermieter selbst zahlen.

Die Faustregel: Wenn du in der Rechnung "Austausch", "Erneuerung" oder "Instandsetzung" liest, ist es wahrscheinlich eine Reparatur.

So erkennst du den Fehler

Vergleiche die Wartungskosten mit dem Vorjahr. Sind sie plötzlich deutlich gestiegen? Dann wurden möglicherweise Reparaturen eingerechnet.

Eine einfache Faustregel: Wartungskosten sollten etwa 5% der Brennstoffkosten betragen. Bei 2.000 Euro Brennstoffkosten wären also rund 100 Euro Wartungskosten normal. Liegt der Betrag deutlich höher, lohnt sich ein genauer Blick.

Dein Recht: Fordere Einsicht in die Originalrechnungen des Heizungsinstallateurs. Dort steht genau, welche Arbeiten durchgeführt wurden.

💡 Tipp: Achte auf Begriffe wie "Instandsetzung", "Austausch" oder "Erneuerung" — das sind Hinweise auf Reparaturen.

Praxisbeispiel: So hat Claudia 340€ zurückgeholt

Claudia aus Bremen staunte über ihre Heizkostenabrechnung: 2.100€ – fast 600€ mehr als im Vorjahr. Dabei hatte sie nicht mehr geheizt.

Beim Vergleich mit dem Vorjahr fiel ihr auf: Die Position "Wartung" war von 180€ auf 520€ gestiegen. Fast verdreifacht.

Claudia forderte Belegeinsicht. In der Rechnung des Heizungsmonteurs fand sie den Grund: "Austausch Umwälzpumpe inkl. Einbau – 380€". Das war keine Wartung. Das war eine Reparatur.

Sie schrieb ihrem Vermieter: Die Pumpe gehört nicht in die Heizkostenabrechnung. Drei Wochen später kam die korrigierte Abrechnung. Ersparnis: 340€ (Pumpe abzüglich anteiliger Umlage).

2. Falsche Wohnfläche

65 Quadratmeter laut Mietvertrag. 68 Quadratmeter auf der Abrechnung. Drei Quadratmeter Unterschied klingen nach wenig – aber sie kosten dich jedes Jahr bares Geld.

Die Grundkosten der Heizung werden nach Wohnfläche verteilt. Stimmt die angegebene Zahl nicht, zahlst du zu viel.

Typische Fehlerquellen

• Balkone und Terrassen werden voll statt anteilig berechnet
• Dachschrägen werden nicht korrekt berücksichtigt
• Kellerräume werden fälschlich zur Wohnfläche gezählt
• Die Fläche wurde nie nachgemessen und ist nur geschätzt

So erkennst du den Fehler

Vergleiche die Quadratmeterzahl in deiner Heizkostenabrechnung mit:

• Deinem Mietvertrag
• Der Wohnflächenberechnung (falls vorhanden)
• Einer eigenen Nachmessung

Rechenbeispiel

Bei 1.000 Euro Grundkosten für ein Haus mit 500 m² Gesamtfläche:

• Bei 50 m² Wohnfläche: 100 Euro Anteil
• Bei 55 m² (falsch angegeben): 110 Euro Anteil
• Differenz: 10 Euro pro Jahr — klingt wenig, summiert sich aber über Jahre

Dein Recht: Weicht die tatsächliche von der angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% ab, kannst du rückwirkend eine Korrektur verlangen.

3. Unzulässige Schätzungen

"Verbrauch: geschätzt" – diese zwei Wörter auf deiner Abrechnung sollten dich aufhorchen lassen. Denn laut Heizkostenverordnung muss der Verbrauch gemessen werden. Schätzungen sind nur in Ausnahmefällen erlaubt – etwa wenn ein Messgerät defekt war.

Wann sind Schätzungen zulässig?

• Bei defekten Messgeräten (für den betroffenen Zeitraum)
• Bei Mieterwechsel ohne Zwischenablesung
• Wenn der Mieter die Ablesung verhindert hat

Wann sind Schätzungen unzulässig?

• Wenn der Vermieter einfach keine Geräte installiert hat
• Wenn die Ablesung "vergessen" wurde
• Wenn pauschal für alle Wohnungen geschätzt wird

So erkennst du den Fehler

Suche in deiner Abrechnung nach Begriffen wie:

• "geschätzt"
• "Schätzwert"
• "ermittelt nach..."
• "hochgerechnet"

Dein Recht: Wurde dein Verbrauch ohne zulässigen Grund geschätzt, kannst du deine Heizkosten um 15% kürzen. Das steht in § 12 der Heizkostenverordnung (öffnet in neuem Tab).

⚠️ Wichtig: Das 15%-Kürzungsrecht gilt auch, wenn gar keine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt wurde, obwohl Messgeräte vorhanden sind.

4. Falscher Verteilerschlüssel

Das Problem: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass zwischen 50% und 70% der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Der Rest sind Grundkosten nach Wohnfläche. Viele Vermieter halten sich nicht an diese Vorgaben.

Was ist erlaubt?

So erkennst du den Fehler

Prüfe in deiner Abrechnung:

1. Wie hoch sind die Gesamtheizkosten?
2. Welcher Anteil wird nach Verbrauch berechnet?
3. Welcher Anteil wird nach Wohnfläche berechnet?

Rechne nach: Liegt der Verbrauchsanteil unter 50% oder über 70%? Dann ist die Abrechnung fehlerhaft.

Dein Recht: Bei falschem Verteilerschlüssel kannst du eine Neuberechnung verlangen.

5. Fehlerhafte Brennstoffabrechnung

Heizt du mit Öl oder Flüssiggas? Dann lohnt sich ein besonders genauer Blick. Denn hier gibt es Sonderregeln – und die werden oft missachtet.

Die häufigsten Fehler

Anfangs- und Endbestand fehlen oder sind falsch

Bei Heizöl muss der Tankinhalt zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums angegeben werden. Ein häufiger Fehler: Es wird jeweils "0 Liter" angegeben — das ist bei einem Öltank praktisch unmöglich.

Prüfe: Der Anfangsbestand sollte dem Endbestand der Vorjahresabrechnung entsprechen.

First-in-first-out wird ignoriert

Wurden im Abrechnungszeitraum mehrere Öl-Lieferungen zu unterschiedlichen Preisen getätigt, darf nicht einfach ein Durchschnittspreis gebildet werden. Es gilt das "First-in-first-out"-Prinzip: Zuerst wird das ältere, dann das neuere Öl verbraucht.

Aktuelle Preisrichtwerte (2024/2025)

Liegen deine Kosten deutlich darüber, solltest du nachfragen.

6. Nicht umlagefähige Kosten

Das Problem: Nur bestimmte Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden. Vermieter rechnen jedoch manchmal Positionen ab, die sie selbst tragen müssten.

Was darf umgelegt werden – und was nicht?

Umlagefähig sind alle Kosten, die mit dem laufenden Betrieb zusammenhängen: Brennstoff (Öl, Gas, Fernwärme), Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Messdienstleister, Reinigung.

Nicht umlagefähig ist alles andere: Reparaturen, Neuanschaffungen, Finanzierungskosten, Versicherungen, Verwaltungskosten. Auch die Erstellung der allgemeinen Nebenkostenabrechnung darf nicht in den Heizkosten auftauchen – nur die Heizkostenabrechnung selbst.

Warnsignal: Die Position "Sonstige Kosten". Hier verstecken sich oft Dinge, die nicht hineingehören. Bei Zweifeln: Belege anfordern.

7. Fehlende oder falsche Warmwassertrennung

Das Problem: Wenn Heizung und Warmwasser über dieselbe Anlage laufen, muss der Warmwasseranteil separat erfasst werden. Das geschieht über einen Wärmemengenzähler. Fehlt dieser oder wird der Warmwasseranteil nur geschätzt, ist die Abrechnung fehlerhaft.

Was das Gesetz vorschreibt

• Die Wärmemenge für Warmwasser muss mit einem Zähler gemessen werden
• Der gemessene Wert muss in der Abrechnung ausgewiesen sein
• Eine pauschale Schätzung ist nicht zulässig

So erkennst du den Fehler

Suche in deiner Abrechnung nach:

• "Warmwasseranteil"
• "Wärmemenge Warmwasser"
• Einem separaten Zählerstand für Warmwasser

Findest du nur Formulierungen wie "geschätzt" oder "pauschal ermittelt", liegt möglicherweise ein Fehler vor.

Dein Recht: Auch hier gilt: Wird der Warmwasserverbrauch ohne zulässigen Grund geschätzt, kannst du um 15% kürzen.

So prüfst du deine Abrechnung

Schritt 1: Grunddaten checken

• Stimmt der Abrechnungszeitraum (12 Monate)?
• Ist deine Wohnfläche korrekt angegeben?
• Stimmen deine Verbrauchswerte mit deiner Ablesung überein?

Schritt 2: Vergleich mit dem Vorjahr

• Sind die Kosten plausibel oder stark gestiegen?
• Sind neue Kostenpositionen hinzugekommen?
• Hat sich der Verteilerschlüssel geändert?

Schritt 3: Einzelpositionen prüfen

• Sind alle Kosten umlagefähig?
• Gibt es Hinweise auf Reparaturkosten?
• Wurden Verbrauchswerte geschätzt?

Schritt 4: Belege anfordern

Du hast das Recht, alle Originalbelege einzusehen — Rechnungen, Lieferscheine, Wartungsprotokolle. Der Vermieter muss dir diese am Ort der Mietwohnung zeigen.

Was tun bei Fehlern?

1. Widerspruch einlegen: Schriftlich, mit konkreter Begründung
2. Frist beachten: Du hast 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit
3. Unter Vorbehalt zahlen: Wenn eine Nachzahlung gefordert wird, zahle unter Vorbehalt
4. Hilfe holen: Mieterverein, Verbraucherzentrale oder spezialisierte Prüfdienste

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Die Angaben basieren auf der aktuellen Heizkostenverordnung und Rechtsprechung.