Heizungsausfall im Winter: Deine Rechte als Mieter (2026)

Die Heizung fällt aus – und das mitten im Winter. Für Mieter ist das nicht nur unangenehm, sondern kann schnell zur echten Belastung werden. Doch welche Rechte haben Mieter eigentlich? Muss der Vermieter sofort handeln? Und wie stark kann die Miete gemindert werden?

In diesem Artikel erfährst du alles, was du bei einem Heizungsausfall wissen musst – von den Rechten als Mieter über die Fristen bis hin zu konkreten Musterschreiben.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Vermieter muss die Heizung unverzüglich reparieren lassen
• Mietminderung bei Heizungsausfall: 20–100% je nach Schwere
• Im Winter gelten nach der Rechtsprechung meist mindestens 20°C im Wohnbereich als geschuldet
• Ist der Vermieter mit der Reparatur in Verzug, sieht § 536a Abs. 2 BGB die Selbstvornahme vor. Ob die Voraussetzungen vorliegen, klären Mieterverein oder Fachanwalt
• Notdienst-Kosten trägt in der Regel der Vermieter, außer der Mieter hat den Defekt verursacht

Vermieter-Pflicht: Funktionierende Heizung⁠

Die Gebrauchsüberlassungspflicht

Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten (§ 535 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Dazu gehört zwingend eine funktionierende Heizung – besonders während der Heizperiode von Oktober bis April.

Mindesttemperaturen in der Wohnung

Während der Heizperiode müssen folgende Temperaturen erreichbar sein:

Wichtig: Diese Werte gelten auch außerhalb der offiziellen Heizperiode, wenn die Außentemperaturen unter 16°C fallen.

Was tun bei Heizungsausfall?⁠

Schritt 1: Sofort den Vermieter informieren

Melde den Heizungsausfall unverzüglich – am besten schriftlich (E-Mail oder Brief), um einen Nachweis zu haben.

Schritt 2: Dokumentieren

Halte den Mangel fest:

• Fotos/Videos der nicht funktionierenden Heizung
• Temperaturprotokoll: Raumtemperatur mehrmals täglich notieren
• Außentemperatur dokumentieren (z.B. Screenshot Wetter-App)
• Kommunikation mit Vermieter aufbewahren

Schritt 3: Frist setzen

Üblich ist eine angemessene Frist zur Reparatur. Als Orientierung gelten in der Praxis:

• Bei Frost und Minusgraden: 24 Stunden
• Bei Temperaturen um 5–10°C: 48 Stunden
• Bei milden Temperaturen: 3–5 Tage

Schritt 4: Was das Gesetz vorsieht, wenn nichts passiert

Bleibt der Vermieter untätig, kennt das Mietrecht mehrere Rechte, jeweils mit eigenen Voraussetzungen:

• Mietminderung für die Zeit des Ausfalls (§ 536 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))
• Selbstvornahme: Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))
• Ersatzunterkunft: Bei Unbewohnbarkeit kommen Hotelkosten als Schadensersatz in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))

Ob diese Voraussetzungen in deinem Fall vorliegen und wie du vorgehst, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Mietminderung bei Heizungsausfall⁠

Was gilt bei der Minderung

Bei einem Heizungsausfall ist die Wohnung mangelhaft. Nach § 536 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) ist der Mieter dann nur zu einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet, und zwar kraft Gesetzes für die Zeit, in der der Mangel besteht. Wichtig ist die unverzügliche Mängelanzeige: Wer den Mangel nicht meldet, verliert die Minderung für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Minderungstabelle

Deine Wohnung wird einfach nicht warm? In unserem Artikel Kalte Wohnung: Rechte & Soforthilfe erfährst du, was du sofort tun kannst.

Gerichtsurteile zur Orientierung:

• Bei winterlichem Totalausfall, der die Wohnung unbewohnbar macht, sind bis zu 100% Minderung möglich – je nach Einzelfall
• Bei anhaltend niedrigen Temperaturen um 15°C Raumtemperatur sind Minderungen von 50–70% je nach Einzelfall üblich
• LG Berlin: 100% Minderung bei winterlichem Heizungskomplettausfall (Az. 65 S 70/92)

Das Risiko einer zu hohen Minderung

Die Spannen oben sind Einzelfälle, das Gesetz nennt keine Quote. Wer mehr einbehält, als die Minderung tatsächlich ausmacht, gerät mit der Differenz in Zahlungsrückstand. Erreicht der Rückstand die Schwellen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab), kann das eine fristlose Kündigung tragen. Ob und in welcher Höhe in deinem Fall gemindert werden kann, klären deshalb Mieterverein oder Fachanwalt. Wie eine Mängelanzeige mit Messprotokoll aussieht und wie ein Minderungsbetrag berechnet wird, steht im Musterbrief kalte Wohnung.

Selbstvornahme: Was § 536a Abs. 2 BGB vorsieht⁠

Die rechtliche Grundlage

Nach § 536a Abs. 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) können Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn:

• Der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, ODER
• Die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Wohnung notwendig ist

Was das praktisch bedeutet

Verzug setzt in der Regel voraus, dass der Vermieter vom Mangel weiß und eine angemessene Frist verstrichen ist. Die zweite Variante stellt auf den Bestand der Mietsache ab, etwa wenn bei Frost Leitungen einzufrieren drohen. Hat der Vermieter schon einen Handwerker für einen bestimmten Termin zugesagt, wird es mit dem Verzug schwierig.

Kosten

Wer selbst beauftragt, streckt die Handwerkerkosten zunächst vor und trägt das Risiko, dass die Voraussetzungen nicht vorlagen oder die Kosten nicht als „erforderlich" gelten. Wie der Ersatzanspruch geltend gemacht wird, ob eine Aufrechnung mit der Miete in Betracht kommt (§ 556b Abs. 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) verlangt dafür bei vertraglichem Aufrechnungsverbot eine Anzeige in Textform mindestens einen Monat vor Fälligkeit) und ob die Voraussetzungen überhaupt vorliegen, klären Mieterverein oder Fachanwalt, am besten bevor ein Auftrag erteilt wird.

Notdienst: Wer zahlt?⁠

Die Kostenfrage

Ob der Vermieter die Notdienst-Kosten tragen muss, hängt vor allem davon ab, wer den Defekt verursacht hat:

Anfahrtskosten und Zuschläge

Notdienste berechnen oft hohe Anfahrtspauschalen und Nachtzuschläge. Diese Kosten sind erstattungsfähig, wenn:

• Der Notdienst notwendig war (echte Notlage)
• Du den Vermieter vorher kontaktiert hast (oder er nicht erreichbar war)
• Die Kosten angemessen sind

Tipp: Dokumentiere, dass der Vermieter nicht erreichbar war (z.B. Anrufliste, E-Mail ohne Antwort).

Sonderfälle⁠

Heizungsausfall bei Abwesenheit des Vermieters

Ist der Vermieter verreist oder nicht erreichbar:

1. Hausverwaltung kontaktieren (falls vorhanden), auch über eine Notfallnummer im Hausflur
2. Erreichbarkeitsversuche und Temperaturen dokumentieren (Anrufliste, E-Mails, Messwerte)
3. Mieterverein anrufen: Ob eine Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB in Betracht kommt, hängt von den Voraussetzungen oben ab

Heizungsausfall durch Energiesperre

Wenn der Vermieter die Energiekosten nicht gezahlt hat und der Versorger abstellt:

• Das ist ein schwerer Mangel
• Mietminderung bis 100% möglich
• Für Folgeschäden kommt Schadensersatz in Betracht (§ 536a Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))

Alter Heizkessel mit häufigen Ausfällen

Bei wiederholten Ausfällen kommen für Mieter in Betracht:

• Mindern für die Ausfallzeiten (ob auch zwischen den Ausfällen gemindert werden kann, hängt vom Einzelfall ab)
• Jeden Ausfall erneut anzeigen und um dauerhafte Abhilfe bitten
• Welche Rechte sich aus wiederholten Ausfällen ergeben: Rechtsberatung beim Mieterverein oder Fachanwalt einholen

Präventiv handeln: So bist du vorbereitet⁠

Vor der Heizperiode

• Heizung testen (funktionieren alle Heizkörper?)
• Heizkörper entlüften (verbessert die Leistung)
• Kontaktdaten des Vermieters/der Hausverwaltung griffbereit haben
• Notdienst-Nummern recherchieren

Während der Heizperiode

• Ungewöhnliche Geräusche sofort melden
• Temperatur im Blick behalten
• Heizkörper regelmäßig prüfen (werden alle warm?)

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung.