Seite 4 deines Mietvertrags. Kleingedruckt, kaum lesbar: "Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV sowie sonstige Nebenkosten." Du hast unterschrieben, ohne genau hinzusehen. Wer liest schon jeden Satz?
Jetzt liegt die Nebenkostenabrechnung vor dir. 180 Euro für "Verwaltungskosten". 95 Euro für "Hausmeister-Reparaturen". 40 Euro für "Gartenneuanlage". Irgendetwas stimmt hier nicht.
Tatsächlich: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist auch wirksam. Und nicht alles, was abgerechnet wird, darfst du bezahlen müssen. Hier erfährst du, welche Nebenkosten erlaubt sind – und welche nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Vereinbarung keine Nebenkosten – Der Vermieter trägt sie dann selbst
- 17 Betriebskostenarten sind laut BetrKV umlagefähig
- Verwaltungskosten und Reparaturen sind nie umlagefähig
- Pauschale Verweise auf BetrKV sind wirksam
- Unwirksame Klauseln = Du zahlst nur die Kaltmiete
Grundsatz: Keine Nebenkosten ohne Vereinbarung
Das Wichtigste zuerst: Dein Vermieter kann nicht einfach Nebenkosten abrechnen, nur weil sie anfallen. Er braucht dafür eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.
Was bedeutet das konkret?
Ohne Nebenkostenklausel im Mietvertrag:
- Gilt deine Miete als Warmmiete (inklusive aller Nebenkosten)
- Muss der Vermieter alle Betriebskosten selbst tragen
- Darfst du jede Nebenkostenabrechnung komplett zurückweisen
Die rechtliche Grundlage
§ 556 BGB regelt klar: Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden – aber nur, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt (BGH VIII ZR 137/15).
Das gilt übrigens auch für Staffel- oder Indexmieten: Selbst dort brauchst du eine separate Nebenkostenvereinbarung.
Was im Mietvertrag stehen muss: Wirksame Formulierungen
Diese Klauseln sind wirksam
| Formulierung | Bewertung |
|---|---|
| "Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV" | ✅ Wirksam |
| "Nebenkosten nach Betriebskostenverordnung" | ✅ Wirksam |
| "Betriebskosten laut beigefügter Aufstellung" | ✅ Wirksam (wenn Aufstellung dabei) |
| "Alle umlagefähigen Nebenkosten" | ✅ Wirksam |
| Einzelaufzählung aller Kostenarten | ✅ Wirksam |
Faustregel: Solange erkennbar ist, welche Kosten gemeint sind, ist die Klausel wirksam. Ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht aus.
Diese Klauseln sind problematisch
| Formulierung | Problem |
|---|---|
| "Sonstige Nebenkosten" ohne Konkretisierung | ⚠️ Unwirksam für nicht genannte Kosten |
| "Alle Kosten des Grundstücks" | ⚠️ Zu unbestimmt |
| "Nebenkosten nach Bedarf" | ❌ Unwirksam |
| Gar keine Vereinbarung | ❌ Keine Umlage möglich |
Die 17 Betriebskostenarten: Was umgelegt werden darf
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet genau auf, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Hier die vollständige Liste:
Übersicht aller umlagefähigen Kosten
| Nr. | Kostenart | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Grundsteuer A/B |
| 2 | Wasserversorgung | Kaltwasser, Wasserzähler |
| 3 | Entwässerung | Abwasser, Kanalgebühren |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom |
| 5 | Warmwasser | Erwärmungskosten |
| 6 | Verbundene Anlagen | Kombinierte Heiz-/Warmwasseranlagen |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, TÜV |
| 8 | Straßenreinigung | Kommunale Gebühren, Winterdienst |
| 9 | Müllabfuhr | Müllgebühren, Containermiete |
| 10 | Gebäudereinigung | Treppenhausreinigung, Flurreinigung |
| 11 | Gartenpflege | Rasenmähen, Heckenschnitt, Material |
| 12 | Beleuchtung | Außenbeleuchtung, Treppenhaus |
| 13 | Schornsteinfeger | Kehr- und Messgebühren |
| 14 | Versicherungen | Gebäude, Glas, Haftpflicht |
| 15 | Hauswart | Lohn für regelmäßige Tätigkeiten |
| 16 | Gemeinschaftsantenne/Kabel | Bis 30.06.2024: Kabelgebühren |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Vertrag konkret benannt |
Mehr Details zu einzelnen Positionen findest du in unserem Artikel über nicht umlagefähige Nebenkosten.
Was NICHT umgelegt werden darf
Egal was im Mietvertrag steht – bestimmte Kosten sind niemals umlagefähig:
Verwaltungskosten
| Position | Warum nicht umlagefähig |
|---|---|
| Hausverwaltung | Nicht in BetrKV enthalten |
| Bankgebühren | Vermieter-Aufwand |
| Porto für Abrechnungen | Verwaltungskosten |
| Steuerberater | Vermieter-Angelegenheit |
| Anwaltskosten | Eigenes Risiko des Vermieters |
Instandhaltung und Reparaturen
| Position | Warum nicht umlagefähig |
|---|---|
| Reparaturen aller Art | Instandhaltungspflicht § 535 BGB |
| Sanierungen | Keine laufenden Kosten |
| Neuanschaffungen | Investitionen, keine Betriebskosten |
| Austausch defekter Geräte | Vermietersache |
Sonstige nicht umlagefähige Kosten
- Leerstandskosten – Vermieterrisiko
- Mietausfallversicherung – Vermieterinteresse
- Rechtsschutzversicherung – Nicht Gebäudeversicherung
- Kontoführungsgebühren – Verwaltungsaufwand
Tipp: Wenn du auf deiner Abrechnung "Reparaturen" oder "Verwaltung" findest, prüfe genau. Das sind häufige Fehler, die dich Geld kosten.
Praxisbeispiel: So hat Miriam 640€ zurückbekommen
Miriam aus Frankfurt unterschrieb 2023 einen Mietvertrag mit folgender Klausel: "Der Mieter trägt die Betriebskosten nach BetrKV sowie sonstige Nebenkosten nach Aufwand."
Die erste Abrechnung enthielt:
- Hausmeister: 420€ (davon 180€ "Kleinreparaturen")
- Verwaltungskosten: 240€
- Gartenpflege: 180€ (davon 60€ "Neuanlage Beete")
- Reguläre Betriebskosten: 1.100€
Was Miriam prüfte:
Sie verglich jede Position mit der BetrKV und ihrem Mietvertrag. Dabei fiel auf:
- "Kleinreparaturen" beim Hausmeister = Instandhaltung = nicht umlagefähig
- Verwaltungskosten = nie umlagefähig
- "Neuanlage Beete" = Investition, keine laufende Pflege = nicht umlagefähig
- "Sonstige Nebenkosten nach Aufwand" = zu unbestimmt = unwirksam
Das Ergebnis:
Miriam widersprach schriftlich mit Verweis auf die BGH-Rechtsprechung. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung. Miriams Ersparnis: 180€ + 240€ + 60€ + anteilige Nachberechnung = 640€.
Sonderfall: "Sonstige Betriebskosten"
Die 17. Position der BetrKV – "sonstige Betriebskosten" – ist ein Sonderfall. Sie erlaubt zusätzliche Kosten, aber nur unter strengen Voraussetzungen.
Was gilt als "sonstige Betriebskosten"?
Typische Beispiele, die Gerichte akzeptiert haben:
- Wartung der Rauchmelder
- Dachrinnenreinigung
- Prüfung der Spielgeräte
- Wartung der Lüftungsanlage
Die Voraussetzung: Konkrete Benennung
Der BGH hat klargestellt (VIII ZR 167/17): "Sonstige Betriebskosten" müssen im Mietvertrag konkret benannt werden. Eine pauschale Klausel wie "sonstige Nebenkosten" reicht nicht.
Wirksam:
"Als sonstige Betriebskosten trägt der Mieter die Kosten für die Wartung der Rauchmelder und die jährliche Dachrinnenreinigung."
Unwirksam:
"Der Mieter trägt sonstige Nebenkosten."
Unwirksame Klausel entdeckt? Das kannst du tun
Du hast gemerkt, dass dein Mietvertrag problematische Klauseln enthält? Oder dein Vermieter rechnet nicht umlagefähige Kosten ab? So gehst du vor:
Schritt 1: Klausel und Abrechnung vergleichen
Prüfe genau:
- Welche Kosten sind laut Mietvertrag vereinbart?
- Welche Kosten werden tatsächlich abgerechnet?
- Sind alle abgerechneten Kosten in der BetrKV enthalten?
Schritt 2: Belegeinsicht verlangen
Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. So erkennst du:
- Ob "Wartung" eigentlich "Reparatur" ist
- Ob Verwaltungskosten versteckt wurden
- Ob Investitionen als laufende Kosten getarnt sind
Schritt 3: Schriftlich widersprechen
Formuliere deinen Widerspruch konkret:
- Benenne die strittigen Positionen
- Erkläre, warum sie nicht umlagefähig sind
- Setze eine Frist (14 Tage)
- Zahle den unstreitigen Teil fristgerecht
Schritt 4: Bei Bedarf Hilfe holen
Bei komplexen Fällen oder hohen Beträgen:
- Mieterverein kontaktieren
- Rechtsberatung einholen
- Im Zweifel: Zahlung unter Vorbehalt
Häufige Klausel-Fallen im Überblick
Die "Alles-Klausel"
"Der Mieter trägt alle anfallenden Nebenkosten."
Problem: Zu unbestimmt. Gilt nur für die 17 BetrKV-Positionen, nicht für "alles".
Die Verwaltungskosten-Falle
"Nebenkosten inkl. Verwaltungspauschale von 3€/m²/Jahr"
Problem: Verwaltungskosten sind nie umlagefähig. Die Klausel ist in diesem Teil unwirksam.
Die Reparatur-Tarnung
"Hausmeisterkosten inkl. Kleinreparaturen bis 100€"
Problem: Hausmeister-Lohn ist umlagefähig, Reparaturen nicht. Der Vermieter muss die Kosten trennen.
Die "Nach Aufwand"-Klausel
"Sonstige Kosten nach tatsächlichem Aufwand"
Problem: "Nach Aufwand" ist keine konkrete Benennung. Unwirksam für alle nicht einzeln genannten Kosten.
Häufige Fragen zu Nebenkosten im Mietvertrag
Was passiert, wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten vereinbart sind?
Kann der Vermieter nachträglich Nebenkosten einführen?
Ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ausreichend?
Was wenn mein Vermieter Verwaltungskosten abrechnet?
Gilt die Nebenkostenvereinbarung auch für Indexmieten?
Kann ich gegen unwirksame Klauseln auch nach Jahren noch vorgehen?
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Vertragsfragen empfehlen wir, einen Fachanwalt oder den Mieterverein zu kontaktieren.
