Der hydraulische Abgleich ist in aller Munde – und seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) in vielen Fällen Pflicht. Doch was bedeutet das für dich als Mieter? Musst du dafür zahlen? Und welche Vorteile bringt er wirklich?
In diesem Artikel erfährst du alles über den hydraulischen Abgleich: wann er vorgeschrieben ist, was er kostet und wie du als Mieter davon profitierst.
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht seit 2023 für große Mehrfamilienhäuser (ab 10 Wohneinheiten)
- Seit Oktober 2024: auch für Gebäude ab 6 Wohneinheiten
- Kosten trägt der Vermieter (keine Umlage auf Mieter)
- Spart bis zu 15% Heizkosten pro Jahr
- Vermieter kann Modernisierungskosten langfristig auf die Miete umlegen
Was ist ein hydraulischer Abgleich?
Das Problem: Ungleichmäßige Wärmeverteilung
In vielen Mehrfamilienhäusern funktioniert die Heizung nicht optimal: Wohnungen nahe am Heizkessel werden zu heiß, während entfernte Wohnungen kaum warm werden. Die Folge:
- Bewohner in der Nähe drehen die Heizung runter (Energie verpufft)
- Bewohner weiter weg drehen voll auf (und frieren trotzdem)
- Heizkosten steigen unnötig für alle
Die Lösung: Hydraulischer Abgleich
Beim hydraulischen Abgleich wird die Heizungsanlage so eingestellt, dass jeder Heizkörper genau die richtige Wassermenge bekommt. Ein Fachbetrieb:
- Berechnet den Wärmebedarf jedes Raums
- Stellt die Ventile an jedem Heizkörper ein
- Passt die Pumpenleistung an
- Optimiert die Vorlauftemperatur
Das Ergebnis: Gleichmäßige Wärme in allen Wohnungen – bei niedrigerem Energieverbrauch.
Verfahren A vs. Verfahren B
Es gibt zwei Arten des hydraulischen Abgleichs:
| Merkmal | Verfahren A (vereinfacht) | Verfahren B (genau) |
|---|---|---|
| Berechnung | Nach Schätzwerten | Nach DIN EN 12831 |
| Aufwand | Gering | Hoch |
| Kosten | 300–700 € | 700–1.500 € |
| Genauigkeit | Gut | Sehr gut |
| Förderungsfähig | Nur bedingt | Ja |
Verfahren B ist bei Förderanträgen und für die GEG-Pflicht meist erforderlich.
Pflicht zum hydraulischen Abgleich
Die GEG-Regelungen 2026
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) (öffnet in neuem Tab) schreibt den hydraulischen Abgleich für bestimmte Gebäude vor:
| Gebäudegröße | Pflicht seit | Frist |
|---|---|---|
| Ab 10 Wohneinheiten | 01.10.2023 | Abgelaufen |
| Ab 6 Wohneinheiten | 01.10.2024 | Abgelaufen |
| Unter 6 Wohneinheiten | Keine Pflicht | – |
Wichtig: Für Gebäude mit 6 oder mehr Wohneinheiten hätte der Abgleich bereits erfolgen müssen. Ist das nicht geschehen, verstößt der Vermieter gegen das GEG.
Wann die Pflicht gilt
Die Pflicht greift nur, wenn:
- Das Gebäude mit Gas beheizt wird
- Die Heizungsanlage noch keinen hydraulischen Abgleich hatte
- Das Gebäude die Mindestgröße erreicht
Ausnahmen:
- Bereits erfolgter Abgleich (Nachweis erforderlich)
- Heizungstausch innerhalb von 6 Monaten geplant
- Technisch nicht umsetzbar (sehr selten)
Was passiert bei Verstoß?
Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht:
- Bußgeld möglich (bis zu 5.000 €)
- Kein direkter Anspruch des Mieters auf Durchführung
- Aber: Indiz für Energieverschwendung (relevant bei Heizkosten)
Kosten und Finanzierung
Was kostet der hydraulische Abgleich?
Die Kosten hängen von der Gebäudegröße ab:
| Wohneinheiten | Verfahren A | Verfahren B |
|---|---|---|
| 6 WE | 400–600 € | 800–1.200 € |
| 10 WE | 600–900 € | 1.200–1.800 € |
| 20 WE | 900–1.300 € | 1.800–2.800 € |
| 50+ WE | 1.500–2.500 € | 3.000–5.000 € |
Zusätzlich können Kosten für neue Thermostatventile anfallen (ca. 30–80 € pro Heizkörper).
Wer zahlt?
Der Vermieter trägt die Kosten als Instandhaltungsmaßnahme. Eine direkte Umlage auf die Nebenkosten ist nicht zulässig.
Aber: Bei umfassender Modernisierung kann der Vermieter die Kosten über eine Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen (8% der Kosten pro Jahr, begrenzt auf 0,50–1,00 €/m² monatlich).
Fördermöglichkeiten für Vermieter
Vermieter können Förderung beantragen:
| Programm | Förderung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| BAFA Heizungsoptimierung | 15–20% | Verfahren B, hydraulischer Abgleich |
| KfW 261 (Effizienzhaus) | Bis 45% | Im Rahmen einer Komplettsanierung |
| Landesförderungen | Variiert | Je nach Bundesland |
Tipp für Mieter: Informiere deinen Vermieter über die Fördermöglichkeiten – das senkt die Hemmschwelle.
Vorteile für Mieter
Weniger Heizkosten
Der größte Vorteil: niedrigere Heizkosten. Studien zeigen:
- Durchschnittliche Ersparnis: 10–15% der Heizkosten
- Bei schlecht eingestellten Anlagen: bis zu 25% Ersparnis
- Amortisation der Kosten: 2–5 Jahre
Rechenbeispiel:
- Heizkosten vorher: 1.200 €/Jahr
- Ersparnis 15%: 180 €/Jahr
- Bei 10 Jahren Mietdauer: 1.800 € gespart
Mehr Komfort
Nach dem hydraulischen Abgleich:
- Alle Räume werden gleichmäßig warm
- Keine gluckernden Heizkörper mehr
- Schnelleres Aufheizen der Wohnung
- Keine Überhitzung einzelner Räume
Bessere Heizungsregelung
Mit richtig eingestellten Thermostatventilen:
- Genauere Temperatursteuerung möglich
- Raumtemperatur bleibt konstanter
- Weniger Nachregelungsbedarf
Deine Rechte als Mieter
Kannst du den Abgleich einfordern?
Einen direkten Anspruch auf hydraulischen Abgleich gibt es nicht. Aber:
- Bei Gebäuden ab 6 WE mit Gasheizung ist er gesetzliche Pflicht
- Du kannst den Vermieter auf die Pflicht hinweisen
- Bei Untätigkeit: Beschwerde beim Bauamt möglich
Modernisierung ankündigen
Führt der Vermieter einen hydraulischen Abgleich als Modernisierung durch:
- Er muss die Maßnahme 3 Monate vorher ankündigen
- Du musst die Arbeiten dulden
- Eine Mieterhöhung ist nur bei Modernisierung möglich, nicht bei reiner Instandhaltung
Nach dem Abgleich: Heizkosten prüfen
Nach einem hydraulischen Abgleich solltest du deine nächste Heizkostenabrechnung genau prüfen:
- Sind die Kosten gesunken?
- Stimmt der Verbrauch mit deinem Heizverhalten überein?
- Wurden die Einstellungen korrekt übernommen?
Praktische Tipps
Vermieter informieren
[Dein Name] [Deine Adresse] [PLZ Ort]
[Vermieter Name] [Vermieter Adresse] [PLZ Ort]
[Ort, Datum]
Betreff: Hydraulischer Abgleich nach GEG – Heizungsanlage [Adresse]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für Mehrfamilienhäuser mit Gaszentralheizung ab 6 Wohneinheiten einen hydraulischen Abgleich vor. Die Frist hierfür ist am 01.10.2024 abgelaufen.
Meines Wissens wurde für die Heizungsanlage unseres Gebäudes noch kein hydraulischer Abgleich durchgeführt.
Ich möchte Sie höflich darauf hinweisen, dass:
- Ein hydraulischer Abgleich die Heizkosten für alle Bewohner um bis zu 15% senken kann
- Die BAFA eine Förderung von 15-20% der Kosten bietet
- Die Maßnahme als Instandhaltung steuerlich absetzbar ist
Ich würde mich freuen, wenn Sie die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs in Erwägung ziehen würden.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift] [Dein Name]
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Anzeichen für fehlenden Abgleich
So erkennst du, ob ein hydraulischer Abgleich fehlt:
| Anzeichen | Was es bedeutet |
|---|---|
| Heizkörper werden unterschiedlich warm | Ungleiche Wasserverteilung |
| Gluckern in den Leitungen | Luft im System, falsche Druckverhältnisse |
| Wohnung heizt langsam auf | Zu geringe Wassermenge |
| Einzelne Räume überhitzen | Zu viel Wassermenge |
| Hohe Heizkosten trotz Sparens | Ineffiziente Anlage |
Nach dem Abgleich
Wenn der Abgleich durchgeführt wurde:
- Lass dir die Dokumentation zeigen (Einstellprotokoll)
- Teste, ob alle Heizkörper gleichmäßig warm werden
- Überprüfe deine Thermostateinstellungen – eventuell musst du nachregeln
- Vergleiche die Heizkosten mit dem Vorjahr
Häufige Missverständnisse
"Ich muss die Kosten zahlen"
Falsch. Der hydraulische Abgleich ist eine Instandhaltungsmaßnahme – die Kosten trägt der Vermieter. Nur bei umfassender Modernisierung kann eine Mieterhöhung folgen.
"Das bringt doch nichts"
Falsch. Studien belegen 10–15% Einsparung im Durchschnitt. Bei schlecht eingestellten Anlagen sogar mehr. Die Investition rechnet sich meist innerhalb weniger Jahre.
"Das muss nur bei Neubauten gemacht werden"
Falsch. Die GEG-Pflicht gilt gerade für Bestandsgebäude mit Gasheizung. Bei Neubauten ist der Abgleich ohnehin Standard.
"Mein Vermieter kann das ignorieren"
Teilweise richtig. Es gibt keine direkte Durchsetzung durch Mieter. Aber: Die Pflicht besteht, Bußgelder sind möglich, und du kannst das Bauamt informieren.
