Der Vermieter hat die alte Heizung gegen eine moderne Wärmepumpe ausgetauscht – und jetzt soll die Miete steigen? Das ist grundsätzlich erlaubt, aber es gibt strenge Regeln. Nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig.
In diesem Artikel erfährst du, wann eine Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung zulässig ist, wie viel der Vermieter verlangen darf und welche Rechte du hast.
Das Wichtigste in Kürze
- Modernisierungsumlage: 8% der Kosten pro Jahr auf die Miete
- Kappungsgrenze: Max. 2 €/m² in 6 Jahren (bei Miete unter 7 €/m²: 3 €)
- Abzug: Ersparte Instandhaltungskosten müssen abgezogen werden
- Härtefall: Unzumutbare Belastung kann Erhöhung verhindern
- Ankündigungspflicht: 3 Monate vor Beginn der Arbeiten
Was ist eine Modernisierungsumlage?
Die Modernisierungsumlage ist ein gesetzliches Instrument, mit dem Vermieter die Kosten für wertsteigernde Maßnahmen auf die Miete umlegen können (§ 559 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Modernisierung vs. Instandhaltung
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung:
| Maßnahme | Umlage erlaubt? |
|---|---|
| Neue Heizung (effizienter) | ✅ Ja |
| Reparatur der alten Heizung | ❌ Nein |
| Dämmung der Fassade | ✅ Ja |
| Austausch defekter Fenster | ❌ Nein (wenn nur Ersatz) |
| Smart-Home-Thermostate | ✅ Ja |
Faustregel: Wird etwas verbessert, ist es Modernisierung. Wird etwas nur repariert oder ersetzt, ist es Instandhaltung.
Heizungstausch als Modernisierung
Der Austausch einer alten Heizung gegen ein modernes System gilt als Modernisierung, wenn:
- Die neue Heizung energieeffizienter ist
- Der Wohnwert nachhaltig verbessert wird
- Es nicht nur um den Ersatz einer defekten Anlage geht
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
Die 8%-Regel
Der Vermieter darf 8% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen.
Beispiel:
- Kosten für neue Wärmepumpe: 30.000 €
- Davon auf 10 Wohnungen verteilt: 3.000 € pro Wohnung
- Jährliche Umlage: 3.000 € × 8% = 240 €
- Monatliche Mieterhöhung: 240 € ÷ 12 = 20 €
Abzug der Instandhaltungskosten
Wichtig: Von den Modernisierungskosten müssen ersparte Instandhaltungskosten abgezogen werden.
Wäre die alte Heizung ohnehin bald defekt gewesen, hätte der Vermieter diese Kosten sowieso tragen müssen. Dieser Anteil darf nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Beispiel:
- Kosten neue Heizung: 30.000 €
- Ersparte Instandhaltung (geschätzt): 10.000 €
- Umlagefähige Kosten: 30.000 € - 10.000 € = 20.000 €
Die Kappungsgrenze
Es gibt eine absolute Obergrenze für Modernisierungserhöhungen:
| Aktuelle Miete | Max. Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| Unter 7 €/m² | 2 €/m² |
| Ab 7 €/m² | 3 €/m² |
Beispiel: Bei einer 70m²-Wohnung mit 7 €/m² Miete (490 €) darf die Miete durch Modernisierungen in 6 Jahren um maximal 3 € × 70 = 210 €/Monat steigen.
Was gilt beim Heizungstausch nach GEG 2024?
Besondere Regelungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 verlangt, dass neue Heizungen mindestens 65% erneuerbare Energie nutzen. Der Gesetzgeber hat dafür besondere Regeln geschaffen:
Vereinfachte Berechnung:
Bei Heizungstausch nach GEG kann der Vermieter pauschal 10% der Kosten ansetzen (statt der komplexen Berechnung mit Abzügen).
Deckel:
Die Mieterhöhung durch GEG-bedingten Heizungstausch ist auf 50 Cent pro m² begrenzt.
Beispiel:
- 70m² Wohnung
- Max. Erhöhung durch Heizungstausch: 70 × 0,50 € = 35 €/Monat
Förderung muss weitergegeben werden
Erhält der Vermieter staatliche Förderung für die neue Heizung (z.B. BAFA, KfW), muss diese von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.
Deine Rechte als Mieter
Ankündigungspflicht
Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate vorher schriftlich ankündigen:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer
- Erwartete Mieterhöhung
- Hinweis auf Härteeinwand
Härtefallregelung
Du kannst der Modernisierung widersprechen, wenn sie für dich eine unzumutbare Härte darstellt:
- Dein Einkommen reicht nicht für die höhere Miete
- Du bist alt oder krank
- Die Maßnahme ist besonders belastend
Der Härteeinwand muss bis zum Ende des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung erfolgen.
Prüfungsrecht
Du darfst die Berechnung der Mieterhöhung prüfen:
- Einsicht in Rechnungen und Belege fordern
- Abzug der Instandhaltungskosten prüfen
- Abzug von Fördermitteln kontrollieren
Häufige Fehler bei Modernisierungsumlagen
Fehler 1: Keine Ankündigung
Ohne ordnungsgemäße Ankündigung ist die Mieterhöhung unwirksam.
Fehler 2: Instandhaltung als Modernisierung
Der reine Austausch einer kaputten Heizung gegen eine gleichwertige ist keine Modernisierung.
Fehler 3: Fehlender Abzug
Ersparte Instandhaltungskosten und Fördermittel wurden nicht abgezogen.
Fehler 4: Kappungsgrenze überschritten
Die Erhöhung überschreitet die 2 €/m² bzw. 3 €/m²-Grenze.
