Der Vermieter hat die alte Heizung gegen eine moderne Wärmepumpe ausgetauscht – und jetzt soll die Miete steigen? Das ist grundsätzlich erlaubt, aber es gibt strenge Regeln. Nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig.
In diesem Artikel erfährst du, wann eine Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung zulässig ist, wie viel der Vermieter verlangen darf und welche Rechte Mieter haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Modernisierungsumlage: 8% der Kosten pro Jahr auf die Miete
- Kappungsgrenze: Max. 3 €/m² in 6 Jahren (bei Miete unter 7 €/m²: 2 €)
- Abzug: Ersparte Instandhaltungskosten müssen abgezogen werden
- Härtefall: Unzumutbare Belastung kann Erhöhung verhindern
- Ankündigungspflicht: 3 Monate vor Beginn der Arbeiten
Was ist eine Modernisierungsumlage?
Die Modernisierungsumlage ist ein gesetzliches Instrument, mit dem Vermieter die Kosten für wertsteigernde Maßnahmen auf die Miete umlegen können (§ 559 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Modernisierung vs. Instandhaltung
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung:
| Maßnahme | Umlage erlaubt? |
|---|---|
| Neue Heizung (effizienter) | ✅ Ja |
| Reparatur der alten Heizung | ❌ Nein |
| Dämmung der Fassade | ✅ Ja |
| Austausch defekter Fenster | ❌ Nein (wenn nur Ersatz) |
| Smart-Home-Thermostate | ✅ Ja |
Faustregel: Wird etwas verbessert, ist es Modernisierung. Wird etwas nur repariert oder ersetzt, ist es Instandhaltung.
Heizungstausch als Modernisierung
Der Austausch einer alten Heizung gegen ein modernes System gilt als Modernisierung, wenn:
- Die neue Heizung energieeffizienter ist
- Der Wohnwert nachhaltig verbessert wird
- Es nicht nur um den Ersatz einer defekten Anlage geht
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
Die 8%-Regel
Der Vermieter darf 8% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen.
Beispiel:
- Kosten für neue Wärmepumpe: 30.000 €
- Davon auf 10 Wohnungen verteilt: 3.000 € pro Wohnung
- Jährliche Umlage: 3.000 € × 8% = 240 €
- Monatliche Mieterhöhung: 240 € ÷ 12 = 20 €
Abzug der Instandhaltungskosten
Wichtig: Von den Modernisierungskosten müssen ersparte Instandhaltungskosten abgezogen werden.
Wäre die alte Heizung ohnehin bald defekt gewesen, hätte der Vermieter diese Kosten sowieso tragen müssen. Dieser Anteil darf nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Beispiel:
- Kosten neue Heizung: 30.000 €
- Ersparte Instandhaltung (geschätzt): 10.000 €
- Umlagefähige Kosten: 30.000 € - 10.000 € = 20.000 €
Die Kappungsgrenze
Es gibt eine absolute Obergrenze für Modernisierungserhöhungen:
| Aktuelle Miete | Max. Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| Unter 7 €/m² | 2 €/m² |
| Ab 7 €/m² | 3 €/m² |
Beispiel: Bei einer 70m²-Wohnung mit 7 €/m² Miete (490 €) darf die Miete durch Modernisierungen in 6 Jahren um maximal 3 € × 70 = 210 €/Monat steigen.
Was gilt beim Heizungstausch nach dem GModG?
Besondere Regelungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 verlangte, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65% erneuerbare Energie nutzen. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG) (öffnet in neuem Tab), die 65-%-Vorgabe (§ 71 GEG) ist entfallen. Als Modernisierung gilt jetzt der Einbau jeder Heizungsanlage im Sinne von § 42 GModG – also etwa Wärmepumpe, Fernwärme-Übergabestation, Biomasse, Hybrid- oder auch Gas- und Ölheizung (§ 555b Nr. 1a BGB (öffnet in neuem Tab)). Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gelten im Mietrecht aber weiterhin besondere Regeln (§ 559e BGB (öffnet in neuem Tab)):
Vereinfachte Berechnung:
Hat der Vermieter für die neue Heizungsanlage Fördermittel in Anspruch genommen, kann er 10% der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen. Der Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung wird dabei grundsätzlich pauschal mit 15% abgezogen, statt ihn einzeln zu schätzen. Das gilt nicht für Kosten, die durch den Einbau einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung (§ 43 GModG) entstanden sind (§ 559e Abs. 2 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Sonderregel für Wärmepumpen:
Seit dem 29. Juli 2026 darf der Vermieter die Kosten einer neuen Wärmepumpe nur dann voll ansetzen, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen hat. Ohne diesen Nachweis darf er nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden, oder wenn eine Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C ausreicht (§ 559f BGB (öffnet in neuem Tab)).
Deckel:
Die Mieterhöhung durch den Einbau einer neuen Heizungsanlage ist auf 50 Cent pro m² innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
Beispiel:
- 70m² Wohnung
- Max. Erhöhung durch Heizungstausch: 70 × 0,50 € = 35 €/Monat
Neue Gas- oder Ölheizung:
Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, tragen Vermieter und Mieter bestimmte Folgekosten jeweils zur Hälfte: Gasnetzentgelte und CO2-Kosten ab 2028, die Kosten der vorgeschriebenen Bio-Brennstoffanteile ab 2029 (§ 5a CO2KostAufG (öffnet in neuem Tab); Ausnahmen für Härtefälle in § 5d).
Förderung muss weitergegeben werden
Erhält der Vermieter staatliche Förderung für die neue Heizung (z.B. BAFA, KfW), muss diese von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.
Deine Rechte als Mieter
Ankündigungspflicht
Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens 3 Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB (öffnet in neuem Tab)):
- Art und Umfang der Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer
- Erwartete Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten
- Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands (Soll-Vorschrift)
Härtefallregelung
Was gilt: Mieter können einen Härteeinwand erheben, wenn die Modernisierung für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dabei wird unterschieden:
- Gegen die Arbeiten selbst (§ 555d BGB (öffnet in neuem Tab)): zählen persönliche Umstände, etwa Alter, Krankheit oder eine besonders belastende Maßnahme. Die höhere Miete spielt hier keine Rolle.
- Gegen die Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 BGB (öffnet in neuem Tab)): zählt die finanzielle Belastung, etwa wenn das Einkommen nicht für die höhere Miete reicht.
Der Härteeinwand muss bis zum Ende des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung in Textform erfolgen. Ob er im Einzelfall greift, klären Mieterverein oder Fachanwalt.
Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung.
Prüfungsrecht
Die Mieterhöhung muss anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden (§ 559b BGB (öffnet in neuem Tab)). Das lässt sich nachprüfen:
- Einsicht in Rechnungen und Belege erbitten
- Abzug der Instandhaltungskosten prüfen
- Abzug von Fördermitteln kontrollieren
Häufige Fehler bei Modernisierungsumlagen
Fehler 1: Keine Ankündigung
Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung, wird die erhöhte Miete sechs Monate später fällig als sonst (§ 559b Abs. 2 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Fehler 2: Instandhaltung als Modernisierung
Der reine Austausch einer kaputten Heizung gegen eine gleichwertige ist keine Modernisierung.
Fehler 3: Fehlender Abzug
Ersparte Instandhaltungskosten und Fördermittel wurden nicht abgezogen.
Fehler 4: Kappungsgrenze überschritten
Die Erhöhung überschreitet die 2 €/m² bzw. 3 €/m²-Grenze.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung
Wie viel darf die Miete nach Heizungstausch steigen?
Muss der Vermieter die Modernisierung vorher ankündigen?
Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?
Kann ich die Mieterhöhung verhindern?
Muss der Vermieter Fördermittel von der Umlage abziehen?
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