Vermieter zahlt Guthaben nicht aus: Was du jetzt tun kannst

247,83 Euro Guthaben. Schwarz auf weiß steht es in deiner Nebenkostenabrechnung. Du hast dich gefreut, vielleicht schon überlegt, was du damit machst. Aber jetzt sind drei Monate vergangen – und das Geld ist immer noch nicht auf deinem Konto.

Anrufe beim Vermieter? Vertröstungen. E-Mails? Keine Antwort. Langsam fragst du dich: Kann er das einfach machen?

Grundsätzlich nicht. Ein Guthaben aus der Abrechnung steht dem Mieter zu. Hier erfährst du, wann es fällig ist, wie du den Betrag nachrechnest und freundlich nachfragst und was das Gesetz allgemein vorsieht, wenn trotzdem nichts passiert.

Das Wichtigste in Kürze

• Sofort fällig: Ist nichts anderes vereinbart, kann ein Guthaben mit Zugang der Abrechnung verlangt werden (§ 271 Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))
• Keine gesetzliche Wartefrist: Eine Schonfrist für die Auszahlung sieht das Gesetz nicht vor
• Verzugszinsen: Ist der Vermieter in Verzug, sieht § 288 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz vor
• Aufrechnung mit der Miete: Gesetzlich geregelt (§ 387 ff. BGB), aber mit Risiken. Ob sie in deinem Fall trägt, klären Mieterverein oder Fachanwalt
• 3 Jahre Verjährung: Danach kann der Vermieter die Zahlung verweigern (§ 214 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))

Im Überblick: Wie Guthaben, Nachzahlung, Einwendungen und Belegeinsicht zusammenhängen, zeigt unser Leitfaden zur Heizkostenabrechnung.

Guthaben aus der Abrechnung: Die rechtliche Grundlage⁠

Wann wird das Guthaben fällig?

Kurze Antwort: Sofort. Ist für die Auszahlung nichts anderes vereinbart, gilt § 271 Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab): Der Gläubiger kann die Leistung sofort verlangen. Ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung wird deshalb mit Zugang der Abrechnung fällig. § 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) regelt dagegen die Pflicht zur jährlichen Abrechnung und ihre Fristen.

Eine gesetzliche "Schonfrist", in der der Vermieter mit der Auszahlung warten kann, gibt es nicht.

In der Praxis verrechnen viele Vermieter das Guthaben mit der nächsten Miete oder überweisen es innerhalb von zwei bis vier Wochen.

Was sagt die Rechtslage?

Die wichtigsten Normen im Überblick:

Schritt für Schritt: Nachrechnen, erinnern, nachhaken⁠

Schritt 1: Guthaben nachrechnen

Bevor du nach dem Geld fragst, prüfe kurz: Stimmt die Abrechnung überhaupt? Ein fehlerhaftes Guthaben kann sich schnell in eine Nachzahlung verwandeln, wenn der Vermieter nachbessert.

Die Grundrechnung ist einfach: Summe deiner Vorauszahlungen laut Kontoauszug minus deine Kosten laut Abrechnung ergibt das Guthaben. Achte besonders auf:

• Ist der Abrechnungszeitraum korrekt (12 Monate)?
• Stimmt deine Wohnfläche?
• Wurden alle Vorauszahlungen berücksichtigt, also so viele Raten, wie du tatsächlich überwiesen hast?

Wenn der Betrag stimmt, geht's weiter.

Schritt 2: Freundliche Erinnerung (Tag 1-14)

Gib deinem Vermieter zunächst die Chance, das Guthaben ohne Druck zu überweisen. Manchmal liegt es an Buchhaltungsverzögerungen oder Urlaubsabwesenheit.

Per E-Mail oder Brief:

"Sehr geehrte/r [Vermieter], laut Nebenkostenabrechnung vom [Datum] ergibt sich für mich ein Guthaben von [Betrag] Euro. Könnten Sie mir mitteilen, wann die Auszahlung geplant ist? Meine Kontoverbindung: [IBAN]. Vielen Dank."

Schritt 3: Nachhaken mit Termin (nach 2-4 Wochen)

Keine Reaktion? Dann schreib noch einmal, diesmal mit einem konkreten Datum, bis zu dem du um die Überweisung bittest. Nenne Betrag, Datum der Abrechnung und deine erste Erinnerung. Die Vorlage dafür findest du im Musterbrief weiter unten.

Damit du später belegen kannst, dass das Schreiben angekommen ist, eignen sich Einschreiben mit Rückschein oder ein Bote. Heb eine Kopie auf.

Zur Einordnung: Rechtlich gilt eine Zahlungsaufforderung nach Fälligkeit als Mahnung. Leistet der Schuldner darauf nicht, kommt er nach § 286 Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) in Verzug. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor.

Schritt 4: Wenn weiterhin nichts passiert

Kommt auch dann keine Zahlung und keine Erklärung, geht es um die rechtliche Durchsetzung. Das Gesetz kennt dafür verschiedene Wege, etwa die Aufrechnung mit der Miete oder das gerichtliche Mahnverfahren. Beide haben Voraussetzungen und Risiken, die unten allgemein erklärt sind. Welcher Weg in deinem Fall passt, klären der örtliche Mieterverein⁠ (öffnet in neuem Tab) oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Nimm Abrechnung, Kontoauszüge und deine Schreiben mit.

Praxisbeispiel: Wie Tobias sein Guthaben geprüft und nachgefragt hat⁠

(Dieses Beispiel ist illustrativ und vereinfacht einen typischen Ablauf.)

Tobias aus Düsseldorf erhielt im März seine Nebenkostenabrechnung: 312 Euro Guthaben. Die Hausverwaltung reagierte zunächst weder auf E-Mails noch auf Anrufe.

Was Tobias prüfte: 2.280 Euro Vorauszahlungen (12 × 190 Euro) minus 1.968 Euro Kosten ergibt 312 Euro. Alle 12 Raten stehen auf seinem Kontoauszug, Wohnfläche und Abrechnungszeitraum passen zum Mietvertrag. Der Betrag, den er anfragt, ist also nachvollziehbar.

Was Tobias tat: Er schickte eine freundliche Erinnerung wie in Schritt 2, mit Betrag, Datum der Abrechnung und IBAN, und fragte, bis wann die Überweisung geplant ist. Zehn Tage später antwortete die Verwaltung: Wegen eines Buchhaltungsrückstands würden alle Guthaben Ende April ausgezahlt. Ende April waren die 312 Euro da.

Die Miete kürzte Tobias nicht. Ob Verzugszinsen anfallen oder eine Aufrechnung mit der Miete trägt, sind Rechtsfragen. Das klären im Einzelfall Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Musterbrief: Erinnerung an die Auszahlung des Guthabens⁠

Bevor du den Brief abschickst: Stimmt der Betrag, den du hineinschreibst? Rechne einmal Vorauszahlungen laut Kontoauszug minus Kosten laut Abrechnung. Weicht dein Ergebnis vom Guthaben in der Abrechnung ab, frag zuerst nach der Differenz.

Verzugszinsen: Was das Gesetz vorsieht⁠

Ist der Schuldner in Verzug, ist eine Geldschuld nach § 288 Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Ob und ab welchem Tag Verzug eingetreten ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wann eine Mahnung zugegangen ist und welches Datum sie genannt hat. Die Rechnung selbst ist einfach:

Formel: Betrag × (Basiszinssatz + 5 Prozentpunkte) × Tage / 365

Aktueller Basiszinssatz

Der Basiszinssatz nach § 247 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) ändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres, die Bundesbank gibt ihn bekannt. Seit 1. Juli 2026 beträgt er 1,52 % (vorher 1,27 %, Bekanntgabe der Bundesbank⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Das ergibt einen Verzugszinssatz von: 1,52 % + 5 Prozentpunkte = 6,52 %

Beispielrechnung

Bei kleinen Beträgen und kurzer Verzögerung geht es also um wenige Euro. Erst bei längeren Verzögerungen oder höheren Guthaben summiert sich das.

Aufrechnung mit der Miete: Was das Gesetz regelt⁠

Häufig liest man, Mieter könnten ein Guthaben einfach von der nächsten Miete abziehen. Rechtlich heißt das Aufrechnung. Was das Gesetz dazu allgemein vorsieht:

Die gesetzlichen Voraussetzungen

• Gleichartige Forderungen (§ 387 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)): Schulden zwei Personen einander gleichartige Leistungen, kann jeder Teil aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann. Guthaben und Miete sind beides Geldforderungen.
• Erklärung (§ 388 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)): Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. Unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung kann sie nicht wirksam abgegeben werden.
• Wirkung (§ 389 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)): Die Forderungen gelten, soweit sie sich decken, als erloschen.

Klauseln im Mietvertrag

Viele Mietverträge beschränken die Aufrechnung. Das Gesetz setzt solchen Klauseln Grenzen, aber nicht für jede Forderung gleich:

• Nach § 556b Abs. 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) kann der Mieter entgegen einer vertraglichen Bestimmung mit bestimmten Forderungen gegen die Miete aufrechnen: Forderungen aus §§ 536a, 539 BGB und aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete. Voraussetzung ist, dass er seine Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.
• Nach § 309 Nr. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) kann eine Formularklausel die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen nicht ausschließen.

Ob ein Nebenkostenguthaben unter eine dieser Regeln fällt und wie die Klausel in deinem Vertrag zu verstehen ist, ist eine Auslegungsfrage im Einzelfall.

Das Risiko

Ist eine Aufrechnung nicht wirksam, etwa weil eine Klausel greift, das Guthaben falsch berechnet oder streitig ist oder die Erklärung fehlt, gilt die Miete insoweit als nicht gezahlt. Aus Mietrückständen kann im äußersten Fall eine Kündigung folgen, zum Beispiel nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab), wenn die dort genannten Rückstandsgrenzen erreicht sind.

Deshalb enthält dieser Artikel keine Vorlage für eine Aufrechnungserklärung. Ob eine Aufrechnung in deinem Fall in Betracht kommt und wie sie erklärt werden müsste, klären der örtliche Mieterverein⁠ (öffnet in neuem Tab) oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Das gerichtliche Mahnverfahren kurz erklärt⁠

Für Geldforderungen gibt es das gerichtliche Mahnverfahren (§ 688 ZPO⁠ (öffnet in neuem Tab)). So läuft es allgemein ab:

1. Antrag – Online über mahngerichte.de (Kosten: ab ca. 32 Euro)
2. Prüfung – Das Gericht prüft nur formell, nicht inhaltlich
3. Zustellung – Der Antragsgegner erhält den Mahnbescheid
4. Widerspruch oder Zahlung – Der Antragsgegner hat 2 Wochen Zeit (§ 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO⁠ (öffnet in neuem Tab))

Kosten

Wer die Kosten am Ende trägt, hängt vom Ausgang des Verfahrens ab. Ob ein Mahnverfahren in deinem Fall sinnvoll ist und was nach einem Widerspruch folgt, klären Mieterverein oder Fachanwalt.

Verjährung: Wie lange kannst du dein Guthaben einfordern?⁠

Die Forderung aus dem Guthaben verjährt nach 3 Jahren (§ 195 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) mit dem Schluss des Jahres, in dem du die Abrechnung erhalten hast.

Beispiel: Du erhältst die Abrechnung im April 2026. Die Verjährung beginnt am 31.12.2026 und endet am 31.12.2029.

Was hemmt oder erneuert die Verjährung?

• Mahnbescheid – Die Zustellung hemmt die Verjährung, solange das Verfahren läuft (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))
• Klage – Hemmt die Verjährung ebenfalls (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
• Anerkenntnis – Erkennt der Vermieter das Guthaben an, etwa schriftlich, beginnt die Verjährung neu (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab))

Eine normale Mahnung hemmt die Verjährung nicht, setzt den Vermieter aber in Verzug.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen oder hohen Streitwerten empfehlen wir, einen Fachanwalt oder den Mieterverein zu kontaktieren.