Nach einer hohen Nachzahlung kommt oft der nächste Schock: Der Vermieter will die Vorauszahlung erhöhen. Aber ist das überhaupt erlaubt? Und kannst du umgekehrt eine Senkung verlangen, wenn du ein dickes Guthaben hattest?
In diesem Artikel erfährst du, wann und wie die Nebenkostenvorauszahlung angepasst werden darf – und was du als Mieter tun kannst.
Das Wichtigste in Kürze
- Vermieter darf erhöhen nach einer Abrechnung mit Nachzahlung
- Mieter darf Senkung verlangen nach Abrechnung mit Guthaben
- Anpassung muss angemessen sein (basierend auf letzter Abrechnung)
- Erhöhung nur durch schriftliche Erklärung wirksam
- Ohne aktuelle Abrechnung: Keine Erhöhung möglich
Wann darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?
Die Grundregel
Nach § 560 Abs. 4 BGB darf der Vermieter die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen, wenn eine Abrechnung vorliegt. Das bedeutet:
- Es muss eine aktuelle Nebenkostenabrechnung existieren
- Aus dieser Abrechnung muss sich ergeben, dass die bisherige Vorauszahlung zu niedrig war
- Die neue Vorauszahlung muss angemessen sein
Was bedeutet "angemessen"?
Die neue Vorauszahlung sollte so hoch sein, dass am Ende der nächsten Abrechnungsperiode weder eine große Nachzahlung noch ein großes Guthaben entsteht.
Faustregel: Die Vorauszahlung orientiert sich an den Kosten der letzten Abrechnung, geteilt durch 12.
Beispiel:
- Letzte Abrechnung: 3.000 € Nebenkosten
- Bisherige Vorauszahlung: 200 €/Monat (= 2.400 €/Jahr)
- Nachzahlung: 600 €
- Angemessene neue Vorauszahlung: 3.000 € ÷ 12 = 250 €/Monat
Wann ist die Erhöhung NICHT erlaubt?
Der Vermieter darf die Vorauszahlung nicht erhöhen, wenn:
1. Keine aktuelle Abrechnung vorliegt
Ohne Abrechnung keine Erhöhung. Der Vermieter muss erst abrechnen, bevor er anpassen kann.
2. Die Abrechnung fehlerhaft ist
Ist die Abrechnung formal oder inhaltlich falsch, kannst du der Erhöhung widersprechen – bis die Fehler korrigiert sind.
3. Die Erhöhung unangemessen hoch ist
Die neue Vorauszahlung darf nur die zu erwartenden Kosten decken. Eine "Sicherheitspauschale" von 20% oder mehr ist in der Regel nicht erlaubt.
4. Nur mündlich erklärt
Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen (Brief oder E-Mail). Eine mündliche Ankündigung ist nicht wirksam.
Dein Recht auf Senkung der Vorauszahlung
Nicht nur der Vermieter kann anpassen – auch du als Mieter hast Rechte:
Wann darfst du eine Senkung verlangen?
Nach § 560 Abs. 4 BGB darfst du eine angemessene Senkung verlangen, wenn:
- Die letzte Abrechnung ein Guthaben ergab
- Die bisherige Vorauszahlung deutlich zu hoch war
Beispiel:
- Letzte Abrechnung: 2.400 € Nebenkosten
- Bisherige Vorauszahlung: 300 €/Monat (= 3.600 €/Jahr)
- Guthaben: 1.200 €
- Angemessene neue Vorauszahlung: 2.400 € ÷ 12 = 200 €/Monat
Du sparst 100 €/Monat – das sind 1.200 € im Jahr!
So forderst du die Senkung
- Schriftlich an den Vermieter wenden
- Auf die letzte Abrechnung und das Guthaben verweisen
- Konkrete neue Vorauszahlung vorschlagen
- Frist setzen (14 Tage sind üblich)
Musterbrief: Anpassung der Vorauszahlung
[Dein Name] [Deine Adresse] [PLZ Ort]
[Vermieter Name] [Vermieter Adresse] [PLZ Ort]
[Ort, Datum]
Betreff: Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung für [Wohnungsadresse]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
mit der Nebenkostenabrechnung vom [Datum] für den Abrechnungszeitraum [Zeitraum] haben Sie mir ein Guthaben von [Betrag] € ausgewiesen.
Die tatsächlichen Nebenkosten betrugen [Betrag] € für 12 Monate, während meine Vorauszahlung bei [Betrag] €/Monat ([Betrag] €/Jahr) lag.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB beantrage ich hiermit die Anpassung meiner Nebenkostenvorauszahlung auf einen angemessenen Betrag von [neuer Betrag] € pro Monat.
Diese Summe entspricht den tatsächlichen Kosten der letzten Abrechnungsperiode, geteilt durch 12 Monate.
Ich bitte Sie, mir die Anpassung innerhalb von 14 Tagen schriftlich zu bestätigen. Ab dem [Monat] werde ich die angepasste Vorauszahlung überweisen.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift] [Dein Name]
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Was tun, wenn der Vermieter die Erhöhung fordert?
Wenn dein Vermieter die Vorauszahlung erhöhen will, prüfe folgende Punkte:
Checkliste: Erhöhung prüfen
- Liegt eine aktuelle Abrechnung vor?
- Ist die Abrechnung formal korrekt (Frist, Zeitraum, Unterschrift)?
- Ist die Abrechnung inhaltlich korrekt (keine unzulässigen Kosten)?
- Ist die neue Vorauszahlung angemessen (entspricht etwa den Vorjahreskosten ÷ 12)?
- Wurde die Erhöhung schriftlich erklärt?
Wenn alles korrekt ist
Ist die Erhöhung berechtigt, musst du sie akzeptieren. Die neue Vorauszahlung gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
Beispiel:
- Erhöhungserklärung kommt am 15. Januar
- Neue Vorauszahlung gilt ab März
Wenn etwas nicht stimmt
Widersprich schriftlich und benenne die Fehler konkret. Bis zur Klärung zahlst du die bisherige Vorauszahlung weiter.
Vorauszahlung berechnen: So geht's
Um zu prüfen, ob eine Erhöhung angemessen ist, kannst du selbst rechnen:
Die Formel
Angemessene Vorauszahlung = Kosten der letzten Abrechnung ÷ 12
Rechenbeispiel
| Position | Letztes Jahr |
|---|---|
| Heizkosten | 1.200 € |
| Warmwasser | 300 € |
| Kaltwasser/Abwasser | 360 € |
| Müllabfuhr | 240 € |
| Hausmeister | 180 € |
| Sonstiges | 120 € |
| Gesamt | 2.400 € |
Angemessene Vorauszahlung: 2.400 € ÷ 12 = 200 €/Monat
Puffer einrechnen?
Ein kleiner Puffer (5–10%) kann sinnvoll sein, um steigende Energiepreise abzufangen. Mehr als 10% Aufschlag solltest du aber hinterfragen.
Sonderfälle bei der Anpassung
Erster Mietvertrag ohne Vergleichswert
Bei neuen Mietverhältnissen ohne vorherige Abrechnung orientiert sich die Vorauszahlung an:
- Vergleichbaren Wohnungen im Haus
- Durchschnittswerten für die Region
- Schätzungen des Vermieters
Hier ist besondere Vorsicht geboten: Manche Vermieter setzen bewusst niedrige Vorauszahlungen an, um die Wohnung attraktiver zu machen.
Stark gestiegene Energiepreise
Bei extremen Preissteigerungen (wie 2022) kann der Vermieter auch ohne aktuelle Abrechnung eine Anpassung vorschlagen – du musst aber nicht zustimmen.
Besser: Auf die nächste Abrechnung warten und dann regulär anpassen.
Vermieter rechnet nicht ab
Wenn dein Vermieter die Abrechnung nicht fristgerecht erstellt (12 Monate nach Abrechnungsende), darfst du:
- Die bisherige Vorauszahlung weiterzahlen
- Oder auf Basis eigener Schätzung reduzieren
Mehr zu Fristen findest du in unserem Artikel Heizkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
Häufige Streitfälle
"Die Erhöhung ist viel zu hoch!"
Wenn die neue Vorauszahlung mehr als 20% über den Vorjahreskosten liegt, solltest du widersprechen. Eine gewisse Reserve ist zwar akzeptabel, aber keine unverhältnismäßige Erhöhung.
"Ich habe schon gezahlt – kann ich zurückfordern?"
Wenn du eine zu hohe Vorauszahlung bereits gezahlt hast, bekommst du das Geld mit der nächsten Abrechnung zurück. Für die Zukunft kannst du eine Senkung verlangen.
"Der Vermieter ignoriert meinen Senkungswunsch"
Reagiert der Vermieter nicht auf deinen Antrag, kannst du:
- Nachfrist setzen (weitere 14 Tage)
- Bei weiterhin keine Reaktion: Vorauszahlung eigenmächtig reduzieren
- Im Zweifelsfall: Mieterverein oder Rechtsanwalt einschalten
