Nebenkostenvorauszahlung anpassen: So geht's

Nach einer hohen Nachzahlung kommt oft der nächste Schock: Der Vermieter will die Vorauszahlung erhöhen. Aber ist das überhaupt erlaubt? Und kannst du umgekehrt eine Senkung verlangen, wenn du ein dickes Guthaben hattest?

In diesem Artikel erfährst du, wann und wie die Nebenkostenvorauszahlung angepasst werden darf – und was du als Mieter tun kannst.

Das Wichtigste in Kürze

• Vermieter darf erhöhen nach einer Abrechnung mit Nachzahlung
• Mieter darf Senkung verlangen nach Abrechnung mit Guthaben
• Anpassung muss angemessen sein (basierend auf letzter Abrechnung)
• Erhöhung nur durch schriftliche Erklärung wirksam
• Ohne aktuelle Abrechnung: Keine Erhöhung möglich

Wann darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?⁠

Die Grundregel

Nach § 560 Abs. 4 BGB darf der Vermieter die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen, wenn eine Abrechnung vorliegt. Das bedeutet:

1. Es muss eine aktuelle Nebenkostenabrechnung existieren
2. Aus dieser Abrechnung muss sich ergeben, dass die bisherige Vorauszahlung zu niedrig war
3. Die neue Vorauszahlung muss angemessen sein

Was bedeutet "angemessen"?

Die neue Vorauszahlung sollte so hoch sein, dass am Ende der nächsten Abrechnungsperiode weder eine große Nachzahlung noch ein großes Guthaben entsteht.

Faustregel: Die Vorauszahlung orientiert sich an den Kosten der letzten Abrechnung, geteilt durch 12.

Beispiel:

• Letzte Abrechnung: 3.000 € Nebenkosten
• Bisherige Vorauszahlung: 200 €/Monat (= 2.400 €/Jahr)
• Nachzahlung: 600 €
• Angemessene neue Vorauszahlung: 3.000 € ÷ 12 = 250 €/Monat

Wann ist die Erhöhung NICHT erlaubt?⁠

Der Vermieter darf die Vorauszahlung nicht erhöhen, wenn:

1. Keine aktuelle Abrechnung vorliegt

Ohne Abrechnung keine Erhöhung. Der Vermieter muss erst abrechnen, bevor er anpassen kann.

2. Die Abrechnung fehlerhaft ist

Eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB setzt nach der Rechtsprechung des BGH eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, 15.05.2012 – VIII ZR 245/11). Beruht die Erhöhung auf Fehlern, ist sie insoweit nicht berechtigt, und Mieter können ihr widersprechen.

3. Die Erhöhung unangemessen hoch ist

Die neue Vorauszahlung darf nur die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten decken. Einen pauschalen "Sicherheitszuschlag" auf die Vorjahreskosten hat der BGH schon bei 10% für unzulässig erklärt (BGH, 28.09.2011 – VIII ZR 294/10). Berücksichtigt werden dürfen nur Kostensteigerungen, mit denen konkret zu rechnen ist.

4. Nur mündlich erklärt

Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen (Brief oder E-Mail). Eine mündliche Ankündigung ist nicht wirksam.

Senkung der Vorauszahlung: Was für Mieter gilt⁠

Nicht nur der Vermieter kann anpassen – das Gesetz gibt diese Möglichkeit beiden Seiten:

Wann kommt eine Senkung in Betracht?

Nach § 560 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen – also auch Mieter. Praktisch relevant wird eine Senkung, wenn:

• Die letzte Abrechnung ein Guthaben ergab
• Die bisherige Vorauszahlung deutlich zu hoch war

Beispiel:

• Letzte Abrechnung: 2.400 € Nebenkosten
• Bisherige Vorauszahlung: 300 €/Monat (= 3.600 €/Jahr)
• Guthaben: 1.200 €
• Angemessene neue Vorauszahlung: 2.400 € ÷ 12 = 200 €/Monat

Du sparst 100 €/Monat – das sind 1.200 € im Jahr!

Bevor du schreibst: Stimmen deine Zahlen?

Ein Vorschlag für eine neue Vorauszahlung ist nur so gut wie die Zahlen dahinter. Nimm die letzte Abrechnung und lies drei Werte ab:

1. Deinen Kostenanteil für den ganzen Abrechnungszeitraum (die Summe vor Abzug der Vorauszahlungen), im Beispiel 2.400 €
2. Die Summe deiner Vorauszahlungen, im Beispiel 12 × 300 € = 3.600 €
3. Die Länge des Zeitraums: Sind es wirklich zwölf Monate? Bei einem Einzug im laufenden Jahr teilst du durch die Zahl deiner Monate.

Prüfe außerdem, ob alle zwölf Vorauszahlungen angerechnet sind. Fehlt eine, ist das Guthaben zu niedrig ausgewiesen. Das ist ein Punkt für eine eigene Rückfrage. Für den neuen Betrag zählt nur dein Kostenanteil: 2.400 € ÷ 12 = 200 € im Monat. Genau diese Rechnung gehört in den Brief.

Musterbrief: Bitte um Anpassung der Vorauszahlung⁠

Der folgende Brief schlägt dem Vermieter einen neuen Betrag vor und zeigt, wie du darauf kommst. Er gibt keine rechtliche Erklärung ab.

Ob du die Vorauszahlung selbst herabsetzen kannst: Das klären Mieterverein oder Fachanwalt

§ 560 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) gibt jeder Vertragspartei nach einer Abrechnung das Recht, die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anzupassen. Der Brief oben nutzt dieses Recht bewusst nicht, sondern bittet um eine Einigung. Ob in deinem Fall eine eigene Anpassungserklärung sinnvoll ist, welcher Betrag als angemessen gilt und was passiert, wenn der Vermieter widerspricht, ist eine Rechtsfrage. Wer weniger überweist, als am Ende geschuldet ist, gerät mit dem Differenzbetrag in Rückstand. Das klären der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht, bevor du den Dauerauftrag änderst.

Was tun, wenn der Vermieter die Erhöhung fordert?⁠

Wenn dein Vermieter die Vorauszahlung erhöhen will, prüfe folgende Punkte:

Checkliste: Erhöhung prüfen

• Liegt eine aktuelle Abrechnung vor?
• Ist die Abrechnung formal vollständig (Frist, Zeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Abzug deiner Vorauszahlungen)?
• Ist die Abrechnung inhaltlich nachvollziehbar (Beträge nachgerechnet, Positionen mit dem Katalog in § 2 BetrKV⁠ (öffnet in neuem Tab) abgeglichen, fehlende Belege angefordert)?
• Ist die neue Vorauszahlung angemessen (entspricht etwa den Vorjahreskosten ÷ 12)?
• Wurde die Erhöhung schriftlich erklärt?

Wenn alles korrekt ist

Ist die Erhöhung berechtigt, ist sie für Mieter verbindlich. Anders als bei der Erhöhung einer Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 BGB) kennt § 560 Abs. 4 BGB für die Vorauszahlungsanpassung keine "übernächster Monat"-Frist: Die neue Vorauszahlung ist bereits ab der nächsten fälligen Zahlung nach Zugang der Erklärung geschuldet (§ 271 BGB).

Beispiel:

• Erhöhungserklärung kommt am 15. Januar
• Neue Vorauszahlung gilt ab 1. Februar (der nächsten fälligen Zahlung)

Wenn etwas nicht stimmt

Mieter können schriftlich widersprechen und die Fehler konkret benennen. Soweit die Erhöhung nicht auf einer korrekten Abrechnung beruht, ist sie nach der BGH-Rechtsprechung insoweit nicht geschuldet. Wie viel du in deinem Fall weiterzahlen solltest, klärst du am besten mit Mieterverein oder Fachanwalt – denn Zahlungsrückstände können im Streitfall bis zur Kündigung führen.

Vorauszahlung berechnen: So geht's⁠

Um zu prüfen, ob eine Erhöhung angemessen ist, kannst du selbst rechnen:

Die Formel

Angemessene Vorauszahlung = Kosten der letzten Abrechnung ÷ 12

Rechenbeispiel

Angemessene Vorauszahlung: 2.400 € ÷ 12 = 200 €/Monat

Puffer einrechnen?

Einen pauschalen Puffer auf die Vorjahreskosten sieht das Gesetz nicht vor: Der BGH hat einen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10% für unzulässig erklärt (BGH, 28.09.2011 – VIII ZR 294/10). Zulässig ist ein Aufschlag nur, soweit Kostensteigerungen konkret absehbar sind – etwa eine bereits angekündigte Preiserhöhung des Energieversorgers. Ein Aufschlag ohne solche Begründung ist ein klarer Punkt für eine Rückfrage.

Sonderfälle bei der Anpassung⁠

Erster Mietvertrag ohne Vergleichswert

Bei neuen Mietverhältnissen ohne vorherige Abrechnung orientiert sich die Vorauszahlung an:

• Vergleichbaren Wohnungen im Haus
• Durchschnittswerten für die Region
• Schätzungen des Vermieters

Hier ist besondere Vorsicht geboten: Manche Vermieter setzen bewusst niedrige Vorauszahlungen an, um die Wohnung attraktiver zu machen.

Stark gestiegene Energiepreise

Bei extremen Preissteigerungen (wie 2022) kann der Vermieter auch ohne aktuelle Abrechnung eine Anpassung vorschlagen – einseitig durchsetzen kann er sie nach § 560 Abs. 4 BGB aber nicht, denn das Gesetz knüpft die Anpassung an eine Abrechnung. Mieter können freiwillig zustimmen, müssen es aber nicht.

Besser: Auf die nächste Abrechnung warten und dann regulär anpassen.

Vermieter rechnet nicht ab

Erstellt der Vermieter die Abrechnung nicht fristgerecht (12 Monate nach Abrechnungsende, § 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)), können Mieter nach der Rechtsprechung des BGH die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt (BGH, 07.07.2021 – VIII ZR 52/20). Eine Senkung nach eigener Schätzung sieht das Gesetz dagegen nicht vor. Wer Zahlungen zurückhält, obwohl die Voraussetzungen nicht vorliegen, gerät in Zahlungsrückstand, im Extremfall mit Kündigungsrisiko. Ob die Voraussetzungen in deinem Fall vorliegen und wie weit das Zurückbehaltungsrecht reicht, ist eine Frage für Mieterverein oder Fachanwalt.

Mehr zu Fristen findest du in unserem Artikel Heizkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.

Häufige Streitfälle⁠

"Die Erhöhung ist viel zu hoch!"

Maßstab sind die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten. Liegt die neue Vorauszahlung spürbar über den Vorjahreskosten, muss sich der Aufschlag mit konkret absehbaren Kostensteigerungen begründen lassen – ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist nach BGH (VIII ZR 294/10) nicht zulässig. Fehlt eine Begründung, ist das ein guter Anlass für eine schriftliche Rückfrage.

"Ich habe schon gezahlt – kann ich zurückfordern?"

Zu hohe Vorauszahlungen werden mit der nächsten Abrechnung verrechnet – das Zuviel kommt dort als Guthaben zurück. Für die Zukunft ist nach einer Abrechnung eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB möglich.

"Der Vermieter ignoriert meinen Senkungswunsch"

Nach dem Wortlaut von § 560 Abs. 4 BGB nimmt jede Vertragspartei die Anpassung durch eigene Erklärung in Textform vor – eine Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht vorgesehen. Streitpunkt ist in der Praxis meist, ob die gewählte Höhe angemessen ist. Viele Mieter fragen nach 14 Tagen noch einmal schriftlich nach. Bevor du weniger überweist als bisher, lass dich von Mieterverein oder Fachanwalt beraten.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung.