Schimmel in der Wohnung ist nicht nur unschön und gesundheitsschädlich – er führt auch regelmäßig zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die zentrale Frage: Wer ist schuld? Der Mieter, weil er falsch geheizt oder gelüftet hat? Oder der Vermieter, weil das Gebäude schlecht gedämmt ist?
In diesem Artikel erfährst du, wie Heizen und Lüften mit Schimmel zusammenhängen, welche Pflichten du als Mieter hast und wann du Mietminderung verlangen kannst.
Das Wichtigste in Kürze
- Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit an kalten Oberflächen
- Mieter haben eine Heiz- und Lüftungspflicht im normalen Umfang
- Vermieter haftet bei baulichen Mängeln (schlechte Dämmung)
- Beweislast liegt zunächst beim Vermieter
- Mietminderung bei Schimmel: 5–100% je nach Schwere
Wie entsteht Schimmel?
Schimmel braucht drei Dinge zum Wachsen:
- Feuchtigkeit (relative Luftfeuchtigkeit über 60%)
- Nährboden (Tapete, Putz, Holz)
- Wärme (aber auch kühle Wände reichen)
Das Problem: Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte. Wenn warme, feuchte Raumluft auf eine kalte Wand trifft, kondensiert das Wasser – und bietet Schimmel ideale Bedingungen.
Typische Feuchtigkeitsquellen
| Quelle | Feuchtigkeit pro Tag |
|---|---|
| Atmen (2 Personen) | ca. 2 Liter |
| Kochen | ca. 1,5 Liter |
| Duschen/Baden | ca. 1,5 Liter |
| Wäschetrocknen | ca. 2 Liter |
| Zimmerpflanzen | ca. 0,5 Liter |
| Gesamt | bis zu 7,5 Liter |
Diese Feuchtigkeit muss raus – sonst schlägt sie sich an den kältesten Stellen nieder.
Heizen und Schimmel: Der Zusammenhang
Warum Heizen gegen Schimmel hilft
Warme Luft nimmt mehr Feuchtigkeit auf und transportiert sie beim Lüften nach draußen. Außerdem werden die Wände wärmer – die Feuchtigkeit kondensiert weniger.
Faustregel: Bei 20°C Raumtemperatur und 50% Luftfeuchtigkeit ist Schimmelbildung unwahrscheinlich.
Die kritischen Stellen
Schimmel entsteht besonders an:
- Außenwänden (kälter als Innenwände)
- Fensterlaibungen (Wärmebrücken)
- Ecken (schlechte Luftzirkulation)
- Hinter Möbeln an Außenwänden
- Schlafzimmern (weniger geheizt, aber viel Feuchtigkeit)
Deine Pflichten als Mieter
Die Heizpflicht
Als Mieter musst du so heizen, dass keine Schäden an der Wohnung entstehen. Das bedeutet:
- Mindesttemperatur: ca. 14–16°C in allen Räumen
- Keine unbeheizten Räume: Auch ungenutzte Zimmer leicht heizen
- Bei Abwesenheit: Heizung nicht komplett ausschalten
Diese Pflicht gilt unabhängig von den Heizkosten. Wer aus Sparsamkeit nicht heizt und dadurch Schimmel verursacht, haftet selbst.
Die Lüftungspflicht
Du musst so lüften, dass die normale Wohnfeuchtigkeit abgeführt wird:
- Stoßlüften: 3–4 mal täglich für 5–10 Minuten
- Querlüften: Gegenüberliegende Fenster öffnen (am effektivsten)
- Nach dem Duschen: Bad sofort lüften
- Nach dem Kochen: Küche lüften
Nicht zumutbar: Ein Lüftungsverhalten, das weit über das Normale hinausgeht (z.B. alle 2 Stunden bei Berufstätigen).
Was du NICHT musst
Du bist nicht verpflichtet zu:
- Extrem häufig lüften (mehr als 3–4 mal täglich)
- Möbel weit von Außenwänden wegstellen
- Heizkosten von mehr als 2,50 €/m²/Monat zu tragen, nur um Schimmel zu vermeiden
- Teure Luftentfeuchter anschaffen
Pflichten des Vermieters
Die Gebrauchsüberlassungspflicht
Der Vermieter muss die Wohnung gemäß § 535 BGB (öffnet in neuem Tab) in einem Zustand überlassen und erhalten, der normales Wohnen ermöglicht – ohne Schimmelgefahr bei normalem Heiz- und Lüftungsverhalten.
Das bedeutet:
- Ausreichende Dämmung
- Funktionierende Heizung
- Keine Wärmebrücken
- Keine Feuchtigkeitsschäden am Gebäude
Wann der Vermieter haftet
Der Vermieter ist verantwortlich, wenn Schimmel durch bauliche Mängel entsteht:
- Schlechte Dämmung: Außenwände zu kalt trotz Heizen
- Wärmebrücken: Konstruktionsbedingte Kältebrücken
- Undichte Stellen: Feuchtigkeit dringt von außen ein
- Defekte Heizung: Wohnung lässt sich nicht ausreichend heizen
- Fehlende Lüftungsmöglichkeit: Keine Fenster im Bad, keine Dunstabzugshaube
Beweislast: Wer muss was beweisen?
Die Grundregel
Bei Schimmel gilt eine gestufte Beweislast:
- Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt
- Dann muss der Mieter beweisen, dass er richtig geheizt und gelüftet hat
Was das in der Praxis bedeutet
In vielen Fällen wird ein Sachverständiger hinzugezogen, der prüft:
- Dämmzustand des Gebäudes
- Wärmebrücken
- Typisches Schimmelmuster (baulich vs. nutzungsbedingt)
Typische Indizien:
| Für baulichen Mangel | Für Nutzungsfehler |
|---|---|
| Schimmel in mehreren Wohnungen | Nur in einer Wohnung |
| Gleichmäßig an Außenwand | Nur hinter Möbeln/Vorhängen |
| Auch bei normalem Heizen | Nachweislich nicht geheizt |
| Im Neubau/nach Sanierung | In unsaniertem Altbau |
Mietminderung bei Schimmel
Wenn Schimmel vom Vermieter zu verantworten ist, hast du ein Recht auf Mietminderung.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Die Höhe hängt von der Schwere des Mangels ab:
| Schimmelbefall | Typische Minderung |
|---|---|
| Leicht (kleine Flecken) | 5–10% |
| Mittel (größere Flächen) | 10–25% |
| Schwer (mehrere Räume) | 25–50% |
| Unbewohnbar (Gesundheitsgefahr) | 50–100% |
Wichtig: Richtig vorgehen
- Sofort melden: Schimmel dem Vermieter schriftlich anzeigen
- Dokumentieren: Fotos mit Datum machen
- Frist setzen: Vermieter zur Beseitigung auffordern
- Minderung ankündigen: Erst nach erfolgloser Frist mindern
Achtung: Wer ohne vorherige Meldung mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzug!
Was tun bei Schimmel?
Sofortmaßnahmen
- Lüften: Feuchtigkeit reduzieren
- Möbel wegrücken: Luft an die Wand lassen
- Dokumentieren: Fotos machen, Ausmaß festhalten
- Melden: Vermieter schriftlich informieren
Den Vermieter informieren
[Dein Name] [Deine Adresse] [PLZ Ort]
[Vermieter Name] [Vermieter Adresse] [PLZ Ort]
[Ort, Datum]
Betreff: Schimmelbefall in meiner Wohnung [Adresse]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
hiermit zeige ich Ihnen einen Schimmelbefall in meiner Wohnung an.
Betroffen sind:
- [Raum 1]: [Beschreibung, z.B. "Außenwand hinter dem Bett, ca. 50x30 cm"]
Den Schimmel habe ich am [Datum] erstmals bemerkt. Fotos liegen diesem Schreiben bei.
Ich weise darauf hin, dass ich regelmäßig heize (Raumtemperatur ca. 20°C) und mehrfach täglich stoßlüfte. Ein Fehlverhalten meinerseits liegt nicht vor.
Ich fordere Sie auf, den Schimmelbefall bis zum [Datum in 14 Tagen] fachgerecht zu beseitigen und die Ursache zu beheben.
Sollte der Mangel bis dahin nicht behoben sein, werde ich von meinem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift] [Dein Name]
Anlagen: Fotos des Schimmelbefalls
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Professionelle Hilfe
Bei größerem Befall oder Streit:
- Mieterverein: Beratung zu deinen Rechten
- Sachverständiger: Ursachenanalyse
- Rechtsanwalt: Bei rechtlichen Auseinandersetzungen
Schimmel und Heizkosten: Ein Dilemma?
Viele Mieter stehen vor einem Dilemma: Mehr heizen schützt vor Schimmel, erhöht aber die Heizkosten.
Die Lösung
- Ursache klären: Liegt ein baulicher Mangel vor, muss der Vermieter handeln
- Effizient heizen: Richtige Temperatur, nicht übertrieben
- Richtig lüften: Stoßlüften ist effektiver als Dauerkippen
- Möbel platzieren: Nicht direkt an Außenwände
Wenn der Vermieter sagt: "Heizen Sie mehr!"
Diese Forderung ist nur berechtigt, wenn du tatsächlich zu wenig heizt. Normale Raumtemperaturen (20°C Wohnbereich, 18°C Schlafzimmer) und normales Lüftungsverhalten musst du einhalten.
Aber: Wenn trotz normalem Verhalten Schimmel entsteht, liegt das Problem am Gebäude – nicht an dir.
