Nebenkostennachzahlung zu hoch? Das kannst du jetzt tun

Der Brief liegt vor dir: 650 Euro Nachzahlung. Dein Magen zieht sich zusammen. Woher kommt das? Du hast doch jeden Monat pünktlich deine Vorauszahlung überwiesen.

Erstmal durchatmen. Du bist nicht allein – und du musst nicht sofort zahlen.

Jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland enthält Fehler. Das heißt: Die Chance ist hoch, dass auch deine Nachzahlung nicht korrekt ist. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du die Abrechnung prüfst, welche Rechte du hast – und wie du vorgehst, wenn du Fehler findest.

Das Wichtigste in Kürze

Nicht sofort zahlen – erst prüfen!

Du hast 30 Tage Zahlungsfrist ab Zugang der Abrechnung

50% aller Abrechnungen enthalten Fehler

Widerspruchsfrist: 12 Monate nach Erhalt

Option: Unter Vorbehalt zahlen (schützt dich vor Verzug)

Ratenzahlung ist oft möglich (nachfragen!)

Warum ist die Nebenkostennachzahlung so hoch?

Bevor du in Panik gerätst: Es gibt legitime Gründe für hohe Nachzahlungen – aber auch viele Fehlerquellen. Hier die fünf häufigsten Ursachen:

Grund 1: Gestiegene Energiepreise

Die Energiepreise sind in den letzten Jahren explodiert. Auch wenn sich die Lage etwas entspannt hat, liegen die Kosten für Gas, Strom und Wasser noch deutlich über dem Niveau von vor wenigen Jahren. Der CO2-Preis (2025: 55€/Tonne) kommt obendrauf.

Besonders Fernwärme-Kunden haben es schwer: In manchen Regionen stiegen die Preise um 20-30%.

Grund 2: Ein kalter Winter

Klingt banal, ist aber ein häufiger Grund. Ein überdurchschnittlich kalter Winter bedeutet mehr Heizverbrauch – und höhere Kosten. Vergleiche deinen Verbrauch mit dem Vorjahr: Wenn der Verbrauch deutlich höher ist, kann das die Erklärung sein.

Grund 3: Zu niedrige Vorauszahlung

Viele Vermieter setzen die Vorauszahlung bewusst niedrig an, um die Wohnung attraktiver zu machen. Das rächt sich bei der Abrechnung. Besonders nach Energiepreissteigerungen passt die alte Vorauszahlung oft nicht mehr zu den tatsächlichen Kosten.

Faustregel: Wenn deine Nachzahlung mehr als 2-3 Monatsvorauszahlungen beträgt, war die Vorauszahlung definitiv zu niedrig angesetzt.

Grund 4: Leerstand im Haus

Stehen Wohnungen in deinem Haus leer? Dann solltest du aufpassen. Manche Vermieter versuchen, die Kosten des Leerstands auf die verbliebenen Mieter umzulegen – das ist aber nicht erlaubt.

Prüfzeichen: Die Gesamtwohnfläche in der Abrechnung ist kleiner als im Vorjahr oder kleiner als die tatsächliche Gebäudefläche.

Grund 5: Fehler in der Abrechnung

Und hier wird es interessant: Sehr viele Nachzahlungen sind schlicht falsch berechnet. Häufige Fehler:

Falsche Wohnfläche in der Berechnung
Nicht umlagefähige Kosten abgerechnet (Reparaturen, Verwaltung)
Falscher Verteilerschlüssel angewendet
Frist überschritten (dann musst du gar nicht zahlen!)

Mehr dazu: Betriebskostenabrechnung prüfen: Die komplette Anleitung

Erste Hilfe: Was du JETZT tun solltest

Du hast die Abrechnung gerade erhalten? Hier ist dein 4-Schritte-Sofortplan:

Schritt 1: Ruhe bewahren

Wichtig: Du musst nicht sofort zahlen. Du hast in der Regel 30 Tage Zeit, die Nachzahlung zu überweisen. Diese Zeit solltest du nutzen, um die Abrechnung zu prüfen.

Schritt 2: Datum notieren

Schreib dir auf, wann du die Abrechnung erhalten hast. Das Datum ist wichtig für zwei Fristen:

Zahlungsfrist: Meist 30 Tage ab Zugang
Widerspruchsfrist: 12 Monate ab Zugang

Schritt 3: Grob-Check machen

Bevor du ins Detail gehst, prüfe die Basics:

Stimmt der Abrechnungszeitraum? (Meist ein Kalenderjahr)
Ist deine Wohnung/Adresse korrekt?
Sind deine Vorauszahlungen richtig aufgeführt?
Kam die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungsende?

Schritt 4: Unterlagen sammeln

Leg dir diese Dokumente bereit:

Mietvertrag (dort stehen Vorauszahlung und Wohnfläche)
Vorjahresabrechnung (zum Vergleich)
Kontoauszüge (Nachweis deiner Zahlungen)

Nebenkostenabrechnung prüfen: Die 7-Schritt-Anleitung

Jetzt geht's ans Eingemachte. Mit diesen 7 Schritten findest du jeden Fehler.

Schritt 1: Abrechnungsfrist prüfen

Die wichtigste Prüfung zuerst: Hat dein Vermieter die 12-Monats-Frist eingehalten?

Dein Vermieter muss dir die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Bei einem Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12.2024 muss die Abrechnung also bis zum 31.12.2025 bei dir ankommen.

Ist die Frist überschritten? Dann musst du keine Nachzahlung leisten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Guthaben steht dir aber trotzdem zu!

Mehr dazu: Heizkostenabrechnung zu spät erhalten

Schritt 2: Formelle Vollständigkeit prüfen

Eine Abrechnung muss bestimmte Angaben enthalten:

Abrechnungszeitraum klar genannt
Gesamtkosten pro Kostenart aufgelistet
Verteilerschlüssel für jede Position erklärt
Dein Anteil nachvollziehbar berechnet
Deine Vorauszahlungen abgezogen

Fehlt etwas? Dann ist die Abrechnung formal fehlerhaft.

Schritt 3: Umlagefähige Kosten prüfen

Nicht alles darf auf Mieter umgelegt werden. Erlaubt sind nur die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Typische nicht umlagefähige Kosten, die trotzdem auftauchen:

❌ Reparaturen (auch nicht als "Wartung" getarnt)
❌ Verwaltungskosten / Hausverwaltung
❌ Instandhaltung / Instandsetzung
❌ Bankgebühren
❌ Rechtsanwaltskosten

Mehr dazu: Nicht umlagefähige Nebenkosten erklärt

Schritt 4: Verteilerschlüssel kontrollieren

Die Gesamtkosten werden nach einem Schlüssel auf alle Mieter verteilt – meist nach Wohnfläche (m²), manchmal nach Personenzahl oder Wohneinheiten.

Prüfe:

Welcher Schlüssel wird angewendet?
Stimmt er mit deinem Mietvertrag überein?
Ist dein Anteil rechnerisch korrekt? (Deine m² ÷ Gesamt-m² = dein Anteil)

Bei Heizkosten gilt: Mindestens 50% müssen nach Verbrauch abgerechnet werden!

Schritt 5: Wohnfläche vergleichen

Vergleiche die Wohnfläche in der Abrechnung mit der Angabe in deinem Mietvertrag. Weicht die Fläche ab, zahlst du möglicherweise zu viel – oder zu wenig.

Wichtig: Bei Abweichungen über 10% kannst du definitiv beanstanden.

Schritt 6: Vorjahresvergleich

Wenn du die Abrechnung vom Vorjahr hast, vergleiche:

Haben sich einzelne Positionen um mehr als 30-50% erhöht?
Sind neue Positionen hinzugekommen?
Hat sich der Verteilerschlüssel geändert?

Extreme Steigerungen ohne offensichtlichen Grund sind verdächtig.

Schritt 7: Heizkosten-Spezialprüfung

Bei den Heizkosten gelten besondere Regeln. Prüfe:

Werden mindestens 50% nach Verbrauch abgerechnet?
Ist die CO2-Kostenaufteilung berücksichtigt?
Sind alle Zähler fernablesbar?

Fehlt die Verbrauchserfassung? Dann hast du ein 15%-Kürzungsrecht!

Mehr dazu: Heizkostenabrechnung kürzen: Dein 15%-Recht

Vergleichswerte: Was ist eine normale Nachzahlung?

Um einzuschätzen, ob deine Kosten im Rahmen liegen, hier die Durchschnittswerte:

Durchschnittliche Nebenkosten 2024/2025

Kostenart	Durchschnitt (€/m²/Monat)	Normal bis
Heizung (Gas)	1,40 €	2,00 €
Heizung (Fernwärme)	1,50 €	2,10 €
Warmwasser	0,30 €	0,45 €
Kaltwasser/Abwasser	0,35 €	0,50 €
Müllabfuhr	0,20 €	0,30 €
Grundsteuer	0,20 €	0,35 €
Gebäudeversicherung	0,20 €	0,30 €
Hausmeister	0,25 €	0,40 €
Alle Nebenkosten	~2,50-3,50 €	~4,00 €

Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds

Rechenbeispiel: 70m²-Wohnung

Durchschnittliche Nebenkosten: 70m² × 3,00€ × 12 Monate = 2.520€/Jahr
Deine Vorauszahlung: 150€ × 12 = 1.800€/Jahr
Erwartbare Nachzahlung: 720€

Liegt deine Nachzahlung deutlich darüber? Dann lohnt sich die genaue Prüfung.

Widerspruch einlegen: So gehst du vor

Du hast Fehler gefunden? Dann ist es Zeit für den Widerspruch.

Wann solltest du widersprechen?

Formelle Fehler (fehlende Angaben, Fristüberschreitung)
Nicht umlagefähige Kosten abgerechnet
Falscher Verteilerschlüssel
Falsche Wohnfläche
Heizkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet

Wie widersprichst du richtig?

Schriftlich: Per Brief oder E-Mail (bei wichtigen Fällen: Einschreiben)
Konkret: Benenne genau, welche Position falsch ist und warum
Mit Frist: Setze dem Vermieter eine Frist (14 Tage sind üblich)
Unter Vorbehalt: Erkläre, dass du unter Vorbehalt zahlst

Musterbrief: Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung

[Dein Name] [Deine Adresse] [PLZ Ort]

[Name Vermieter/Hausverwaltung] [Adresse Vermieter] [PLZ Ort]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum [01.01.20XX bis 31.12.20XX] Mietvertrag vom [Datum], Wohnung [Adresse/Bezeichnung]

Sehr geehrte Damen und Herren,

gegen die oben genannte Nebenkostenabrechnung vom [Datum] lege ich hiermit fristgerecht Widerspruch ein.

Ich beanstande folgende Punkte:

[Fehler beschreiben, z.B.: Die Position "Verwaltungskosten" in Höhe von XX Euro ist gemäß Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig.]
[Weiterer Fehler, z.B.: Die angegebene Wohnfläche von XX m² weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von XX m² ab.]
[Ggf. weitere Fehler]

Ich bitte Sie, die Abrechnung bis zum [Datum + 14 Tage] zu korrigieren und mir eine überarbeitete Version zukommen zu lassen.

Gleichzeitig mache ich von meinem Recht auf Belegeinsicht nach § 259 BGB Gebrauch und bitte um einen Termin zur Einsichtnahme in die Originalbelege.

Die geforderte Nachzahlung in Höhe von [Betrag] Euro überweise ich unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Nachprüfung. Ich behalte mir die Rückforderung vor, sofern meine Einwände berechtigt sind.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift] [Dein Name]

Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten

Ausführlichere Informationen: Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung

Muss ich die Nachzahlung trotzdem zahlen?

Die kurze Antwort: Es kommt darauf an.

Option 1: Komplett unter Vorbehalt zahlen

Du überweist den vollen Betrag, schreibst aber in den Verwendungszweck: "Unter Vorbehalt der Nachprüfung".

Vorteile:

Du gerätst nicht in Zahlungsverzug
Keine Kündigung wegen Mietrückstand möglich
Du kannst das Geld später zurückfordern, wenn sich Fehler bestätigen

Option 2: Teilzahlung + Widerspruch

Du zahlst den unstrittigen Teil und behältst den strittigen Betrag ein.

Beispiel: Nachzahlung 650€, davon 150€ offensichtlich falsch abgerechnet → Du zahlst 500€ und begründest im Widerspruch, warum du 150€ einbehältst.

Achtung: Diese Option birgt Risiken. Wenn sich herausstellt, dass die Abrechnung doch korrekt war, schuldest du den Betrag plus Verzugszinsen.

Option 3: Ratenzahlung vereinbaren

Du kannst bei deinem Vermieter um Ratenzahlung bitten. Es gibt keinen Rechtsanspruch darauf, aber viele Vermieter stimmen zu.

Tipps:

Schriftlich anfragen
Konkreten Vorschlag machen (z.B. 3 Raten à 200€)
Begründung liefern (hohe Einmalbelastung)

Sonderfall: Die erste Nebenkostenabrechnung

Du bist neu in der Wohnung und bekommst deine erste Abrechnung – und die Nachzahlung ist schockierend hoch?

Warum das passiert:

Der Vermieter hat die Vorauszahlung bewusst niedrig angesetzt, um die Wohnung attraktiver zu machen
Du hattest keine Vergleichswerte vom Vormieter
Die Energiepreise sind seit deinem Einzug gestiegen

Was du tun kannst:

Prüfung wie bei jeder Abrechnung – Fehler sind auch hier möglich
Vorauszahlung für die Zukunft anpassen – damit die nächste Nachzahlung geringer ausfällt
Bei extremer Abweichung: War die niedrige Vorauszahlung arglistig? Wurde im Mietvertrag oder bei der Besichtigung etwas Falsches behauptet?

Faustregel: Wenn die Nachzahlung mehr als das Dreifache der monatlichen Vorauszahlung beträgt, war diese definitiv unrealistisch.

Häufige Fragen zur Nebenkostennachzahlung

Kann ich die Nebenkostennachzahlung verweigern?

Nicht grundlos. Aber wenn du Fehler in der Abrechnung findest, darfst du den fehlerhaften Teil einbehalten. Bei Fristüberschreitung (Abrechnung kam mehr als 12 Monate nach Abrechnungsende) musst du gar keine Nachzahlung leisten. In allen anderen Fällen: Lieber unter Vorbehalt zahlen und dann widersprechen.

Wie hoch darf die Nebenkostennachzahlung sein?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Die Nachzahlung ergibt sich aus der Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und deinen Vorauszahlungen. Durchschnittlich liegt sie bei 200-400 Euro. Bei deutlich höheren Beträgen lohnt sich eine genaue Prüfung.

Was passiert, wenn ich die Nachzahlung nicht zahle?

Der Vermieter wird mahnen. Wenn du insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand bist (Miete + Nebenkosten), kann er das Mietverhältnis kündigen. Deshalb: Lieber unter Vorbehalt zahlen als gar nicht zahlen.

Kann ich Ratenzahlung verlangen?

Einen Rechtsanspruch darauf hast du nicht. Aber viele Vermieter stimmen einer Ratenzahlung zu, wenn du freundlich fragst und einen konkreten Vorschlag machst. Frag am besten schriftlich an.

Wie lange habe ich Zeit für einen Widerspruch?

Du hast 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwände zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist kannst du keine Fehler mehr geltend machen – selbst wenn du später welche entdeckst.

Kann der Vermieter die Vorauszahlung nach der Abrechnung erhöhen?

Ja, der Vermieter darf die Vorauszahlung anpassen, wenn sich aus der Abrechnung ergibt, dass sie zu niedrig war. Die Erhöhung muss aber angemessen sein und darf nicht willkürlich ausfallen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei hohen Streitwerten oder komplexen Fällen empfehlen wir den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Weiterführende Artikel:

Quellen: