Heizkostenabrechnung kürzen: Das 15%-Recht erklärt

380 Euro Nachzahlung. Du schaust auf die Abrechnung — und etwas stimmt nicht. Die Heizkosten wurden nach Wohnfläche verteilt. Nicht nach Verbrauch. Dabei hast du weniger geheizt als deine Nachbarn.

Der Verdacht liegt nahe. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl die Heizkostenverordnung es verlangt, ist das ein Verstoß. Und die Verordnung knüpft daran eine Konsequenz, die den Vermieter trifft.

Für diesen Fall sieht § 12 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab) ein gesetzliches Kürzungsrecht vor: Soweit die Kosten für Wärme oder Warmwasser entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, seinen Anteil um 15 % zu kürzen. Für zwei weitere Verstöße nennt die Verordnung je 3 %.

Das Wichtigste in 30 Sekunden: Keine verbrauchsabhängige Abrechnung, obwohl sie vorgeschrieben ist? Dann sieht § 12 HeizkostenV für Mieter ein Kürzungsrecht von 15% vor. Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Zähler oder Verbrauchsinformationen, sind je 3% vorgesehen. Das Kürzungsrecht wirkt nicht automatisch. Ob es in deinem Fall greift und wie es geltend gemacht wird, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Im Überblick: Das Kürzungsrecht ist eine von mehreren Regelungen rund um fehlerhafte Heizkostenabrechnungen. Einen Überblick gibt unser Leitfaden zum Anfechten der Heizkostenabrechnung.

Das Recht auf Kürzung: Das steckt dahinter⁠

Das Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung ist kein Geschenk - es ist eine Sanktion. Der Gesetzgeber will Vermieter dazu anhalten, korrekt abzurechnen. Wer das nicht tut, muss mit weniger Geld rechnen.

Der Hintergrund: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50% der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden müssen. Das ist fair, weil du so Einfluss auf deine Kosten hast. Wer weniger heizt, zahlt weniger.

Rechnet dein Vermieter stattdessen komplett nach Wohnfläche ab, trägst du die Kosten deiner heizfreudigen Nachbarn mit. Das Kürzungsrecht gleicht diesen Nachteil pauschal aus.

Wichtig: Das Kürzungsrecht bedeutet nicht, dass gar nicht gezahlt werden muss. Es betrifft 15 % des Anteils, der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde; der Rest bleibt geschuldet. Wer die Zahlung komplett verweigert oder kürzt, ohne dass die Voraussetzungen vorliegen, riskiert Zahlungsverzug, eine Mahnung und bei entsprechenden Rückständen schlimmstenfalls die Kündigung.

Kürzungs-Check

Spricht etwas für ein Kürzungsrecht? Der 60-Sekunden-Check

Frage 1 von 4

Wohnst du in einem Zweifamilienhaus, in dem dein Vermieter selbst wohnt?

Gemeint: höchstens zwei Wohnungen im Haus, eine davon bewohnt der Vermieter.

Die drei Kürzungsrechte im Überblick⁠

Die Heizkostenverordnung kennt nicht nur ein, sondern drei verschiedene Kürzungsrechte. Die meisten Mieter kennen nur das erste - dabei können die anderen daneben in Betracht kommen.

Verstoß des Vermieters	Kürzungsrecht	Rechtsgrundlage
Keine verbrauchsabhängige Abrechnung	15%	§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV
Keine fernablesbaren Zähler installiert	3%	§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV
Keine monatliche Verbrauchsinformation	3%	§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV

Der Wortlaut von § 12 Abs. 1 stellt die drei Regeln nebeneinander, ohne etwas zum Zusammentreffen zu sagen. Nach verbreiteter Auffassung lassen sich diese Kürzungsrechte addieren, wenn jeweils die Voraussetzungen vorliegen – theoretisch bis zu 21%. In der Praxis treffen meist höchstens zwei zusammen: Die monatliche Verbrauchsinformation ist nur Pflicht, wo fernablesbare Zähler installiert sind.

Relevant ist das trotzdem. Denn seit 2022 müssen Vermieter bei fernablesbaren Zählern monatliche Verbrauchsinformationen liefern - nicht alle tun es. Und für ältere, nicht fernablesbare Geräte läuft die Nachrüstfrist Ende 2026 ab.

Wann greift das Kürzungsrecht? Die Voraussetzungen im Detail⁠

Eine Kürzung setzt voraus, dass die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Sonst droht Streit um den Differenzbetrag.

Das 15%-Kürzungsrecht: Keine verbrauchsabhängige Abrechnung

Die häufigste Situation: Dein Vermieter rechnet die Heizkosten komplett nach Wohnfläche ab, obwohl Heizkostenverteiler oder Wärmezähler installiert sind - oder eben nicht installiert wurden, obwohl sie müssten.

Wann greift das Kürzungsrecht? Typischer Fall: Die Heizkosten werden zu 100% nach Wohnfläche verteilt, obwohl verbrauchsabhängig abgerechnet werden müsste. Nach dem BGH gilt das auch, wenn die Wärmemenge für das Warmwasser nicht wie vorgeschrieben mit einem Wärmezähler gemessen wird (Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Liegt der Verbrauchsanteil dagegen nur unter 50%, ist die Abrechnung zwar nicht verordnungsgemäß, ob dann gekürzt oder neu verteilt wird, hängt aber vom Einzelfall ab.

Wann greift es nicht? Wenn die Verordnung gar keine verbrauchsabhängige Verteilung verlangt. § 11 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab) nennt dafür Ausnahmen, etwa Gebäude mit sehr niedrigem Heizwärmebedarf, Fälle, in denen die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre, oder bestimmte Wohnheime. Auch nicht, wenn die Abrechnung lediglich einen falschen Verteilerschlüssel enthält, der korrigiert werden kann. Und im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt das Kürzungsrecht ebenfalls nicht (§ 12 Abs. 1 S. 4).

Sonderfall Zweifamilienhaus: In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gehen vertragliche Vereinbarungen der Verordnung vor (§ 2 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab)). Regelt der Mietvertrag dort eine andere Verteilung, etwa nur nach Wohnfläche, gilt diese. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt die Verordnung nach verbreiteter Auffassung auch dort. Mehr dazu im Artikel Heizkosten im Zweifamilienhaus.

Praxis-Check: Schau auf deine Abrechnung. Steht dort "Verteilung nach Wohnfläche: 100%" oder fehlen Angaben zu Heizkostenverteilern? Dann könnte das Kürzungsrecht greifen, und eine Nachfrage beim Vermieter ist sinnvoll.

Das 3%-Kürzungsrecht: Keine fernablesbaren Zähler

Seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu installierte Zähler fernablesbar sein. Bis Ende 2026 müssen auch ältere Geräte nachgerüstet oder ersetzt werden.

Das Kürzungsrecht greift, wenn der Vermieter diese Pflicht verletzt - also nach Dezember 2021 noch nicht fernablesbare Geräte eingebaut hat oder ältere Geräte nach Ablauf der Frist nicht nachgerüstet sind.

Das 3%-Kürzungsrecht: Keine monatliche Verbrauchsinformation

Seit Januar 2022 müssen Vermieter ihren Mietern monatliche Informationen über den Energieverbrauch zur Verfügung stellen - sofern fernablesbare Zähler installiert sind. Diese Pflicht ergibt sich aus § 6a HeizkostenV.

Nicht alle Vermieter halten sich daran. Fehlen die Informationen nach § 6a ganz oder teilweise, sieht § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ein weiteres Kürzungsrecht von 3% vor.

Rechenbeispiel: Was die Abrechnung von Tobias zeigt⁠

Tobias aus Leipzig erhielt seine Heizkostenabrechnung: 1.200 Euro Kostenanteil für Heizung und Warmwasser in seiner 58-Quadratmeter-Wohnung. Nach Abzug der Vorauszahlungen (900 Euro) stand eine Nachzahlung von 300 Euro auf dem Papier.

Was ihm auffiel: Die Kosten waren zu 100 % nach Wohnfläche verteilt, ein Verbrauchsanteil tauchte nirgends auf. Dabei hatte Tobias im Winter oft die Heizung heruntergedreht, weil er viel unterwegs war. Außerdem bekam er keine monatlichen Verbrauchsinformationen, obwohl im Haus fernablesbare Zähler installiert waren.

Was Tobias prüfte: Er fragte bei der Verwaltung nach, warum die abgelesenen Werte nicht in die Verteilung eingeflossen sind und ob ein Ausnahmefall nach § 11 HeizkostenV vorliegt. Dazu bat er um Einsicht in die Ablesewerte und Belege (§ 556 Abs. 4 BGB) und um die Verbrauchsinformationen nach § 6a.

Die Zahlen: § 12 Abs. 1 HeizkostenV nennt für zwei der Punkte feste Prozentsätze. Auf seinen Anteil bezogen sähe das so aus:

15 % für eine Abrechnung, die entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ist (Satz 1): 1.200 Euro × 15 % = 180 Euro
3 % für fehlende Informationen nach § 6a (Satz 3): 1.200 Euro × 3 % = 36 Euro
Die 3 % nach Satz 2 (keine fernablesbare Ausstattung) spielen keine Rolle, weil die Zähler fernablesbar sind.

Zusammen wären das 216 Euro. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, ob sich beide Sätze addieren und wie Tobias das gegenüber dem Vermieter geltend machen könnte, sind Rechtsfragen. Die klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

So rechnest du die Beträge für deine Abrechnung nach

Ausgangspunkt ist dein Anteil an den Kosten für Heizung und Warmwasser laut Abrechnung, nicht die Nachzahlung. Bei den 15 % geht es nach dem Wortlaut von § 12 nur um die Kosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden („soweit“). Multipliziere diesen Betrag mit 15 % und rechne für jeden 3-%-Fall, der in Frage kommt, den Betrag getrennt aus. So weißt du, um welche Größenordnung es geht, bevor du mit Mieterverein oder Fachanwalt sprichst.

Was vor einer Kürzung geklärt sein sollte⁠

Das Kürzungsrecht wirkt nicht von selbst. Nach dem Wortlaut von § 12 ist es ein Recht des Nutzers, der Vermieter rechnet es nicht von sich aus heraus. Eine bestimmte Form schreibt die Verordnung dafür nicht vor. Bevor es um eine Kürzung gehen kann, müssen aber die Fakten klar sein. Die folgenden Schritte kannst du selbst erledigen.

Schritt 1: Die Abrechnung lesen

Ob das Kürzungsrecht in Betracht kommt, zeigt ein genauer Blick in die Heizkostenabrechnung: Wie werden die Kosten verteilt — nach Wohnfläche, Verbrauch oder gemischt? Sind Heizkostenverteiler oder Wärmezähler installiert? Hast du monatliche Verbrauchsinformationen erhalten? An diesen drei Fragen hängt, welche Regel aus § 12 überhaupt in Frage kommt.

Schritt 2: Die Größenordnung ausrechnen

Nimm deinen Kostenanteil für Heizung und Warmwasser aus der Abrechnung, nicht die Nachzahlung. Rechne 15 % davon aus, und zwar nur für die Kosten, die nicht verbrauchsabhängig verteilt wurden. Für jeden 3-%-Fall, der in Frage kommt, rechnest du den Betrag getrennt aus. Ob sich die Prozentsätze addieren, sagt der Wortlaut der Verordnung nicht. So weißt du, um welche Summe es geht.

Schritt 3: Beim Vermieter nachfragen und Belege anfordern

Oft ist aus der Abrechnung allein nicht zu erkennen, ob wirklich nicht nach Verbrauch verteilt wurde oder ob es nur schlecht dargestellt ist. Deshalb steht am Anfang eine Nachfrage: Wie wurde der Verbrauch erfasst, nach welchem Schlüssel wurde verteilt, und liegt nach Ansicht des Vermieters ein Ausnahmefall vor? Dazu kannst du Einsicht in die Belege verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB (öffnet in neuem Tab)).

Musterbrief Nachfrage zur Heizkostenverteilung

Per E-Mail

Betreff: Heizkostenabrechnung [Jahr] – Nachfrage zur Verbrauchserfassung und Bitte um Belege

Sehr geehrte/r [Name],

Ihre Heizkostenabrechnung vom [Datum] habe ich am [Datum] erhalten. Aus der Abrechnung kann ich nicht erkennen, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch verteilt wurden. [Beschreibe kurz, was dir auffällt, z. B.: Die Kosten werden zu 100 % nach Wohnfläche verteilt, Verbrauchseinheiten sind nicht ausgewiesen.]

Ich bitte Sie um folgende Angaben:

Wurde der Verbrauch meiner Wohnung erfasst, und mit welchen Geräten?
Nach welchem Schlüssel wurden die Kosten verteilt (Anteil nach Verbrauch und nach Fläche in Prozent), getrennt für Heizung und Warmwasser?
Falls nicht nach Verbrauch verteilt wurde: aus welchem Grund, und liegt nach Ihrer Auffassung ein Ausnahmefall nach § 11 HeizkostenV vor?
[Optional: Sind die Messgeräte fernablesbar? Falls ja, bitte ich um die Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkostenV.]

Außerdem bitte ich nach § 556 Abs. 4 BGB um Einsicht in die Belege, insbesondere die Gesamtabrechnung des Messdienstes und die Ablesewerte meiner Wohnung. Eine elektronische Übersendung ist mir recht.

Bitte antworten Sie mir bis zum [Datum, ca. 2–3 Wochen].

Mit freundlichen Grüßen [Dein Name]

Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten

Eine ausführlichere Fassung mit einem zweiten Brief für den Fall, dass die Antwort offen bleibt, findest du im Artikel Musterbrief Heizkosten-Kürzung: Nachfrage an den Vermieter.

Schritt 4: Die Frist notieren

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB (öffnet in neuem Tab)). Die Frist läuft ab dem Zugang der Abrechnung, nicht ab der Antwort des Vermieters. Notier dir das Datum, und schick deine Schreiben so, dass du den Zugang später nachweisen kannst, etwa per Einschreiben oder durch einen Boten.

Schritt 5: Die rechtliche Einordnung klären lassen

Ob die Voraussetzungen in deinem Fall vorliegen, ob gekürzt werden kann, in welcher Höhe und wie die Mitteilung an den Vermieter aussehen sollte, sind Rechtsfragen. Die klären der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Nimm die Abrechnung, die Antwort des Vermieters und deine Rechnung aus Schritt 2 mit.

Wenn Vermieter und Mieter über eine Kürzung streiten⁠

Nicht jeder Vermieter akzeptiert eine Kürzung. Typisch sind drei Reaktionen, und für jede gibt es eine allgemeine Rechtslage:

„Die Abrechnung ist korrekt.“

Beruft sich der Vermieter darauf, dass die Voraussetzungen nicht vorliegen, etwa wegen eines Ausnahmefalls nach § 11 HeizkostenV oder einer vertraglichen Regelung im Zweifamilienhaus nach § 2 HeizkostenV, ist genau das die Streitfrage. Eine schriftliche Begründung des Vermieters macht sie greifbar.

„Ich werde die Differenz einfordern.“

Liegen die Voraussetzungen vor, besteht das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV, und der gekürzte Betrag ist nicht geschuldet. Liegen sie nicht vor, bleibt der Differenzbetrag offen. Wer recht hat, entscheidet im Streitfall ein Gericht.

„Ich kündige Ihnen.“

Eine berechtigte Kürzung führt nicht zu einem Zahlungsrückstand. Fehlen die Voraussetzungen aber, ist der gekürzte Betrag offen, und wer die Zahlung ganz verweigert, erst recht. Bei entsprechenden Rückständen kann dann tatsächlich eine Kündigung drohen.

Wann Hilfe sinnvoll ist: Wenn der Vermieter rechtliche Schritte androht. Wenn unklar ist, ob das Kürzungsrecht greift. Oder wenn es um größere Beträge geht. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht können einschätzen, wie dein Fall rechtlich liegt.

Häufige Fragen zur Kürzung

Wie viel kann ich bei der Heizkostenabrechnung kürzen?

Das kommt auf den Verstoß an. Keine verbrauchsabhängige Abrechnung, obwohl vorgeschrieben: 15% (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Keine vorgeschriebenen fernablesbaren Zähler oder fehlende Verbrauchsinformationen: je 3%. Nach verbreiteter Auffassung lassen sich die Kürzungen addieren, in der Praxis treffen meist höchstens zwei zusammen. Ob und wie viel in deinem Fall gekürzt werden kann, klären Mieterverein oder Fachanwalt.

Kann ich auch meine monatlichen Vorauszahlungen kürzen?

Nein. Nach dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 HeizkostenV setzt das Kürzungsrecht bei der Abrechnung der Kosten an, also bei der Jahresabrechnung. Die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen sind davon nicht betroffen.

Muss eine Kürzung begründet werden?

§ 12 HeizkostenV schreibt weder eine Form noch eine Begründung vor. Wie die Mitteilung an den Vermieter im Einzelfall aussehen sollte, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Vorher lohnt sich eine Nachfrage beim Vermieter, wie der Verbrauch erfasst und die Kosten verteilt wurden.

Was passiert, wenn zu Unrecht gekürzt wurde?

Lagen die Voraussetzungen nicht vor, ist der gekürzte Betrag weiter geschuldet und nachzuzahlen. Absicht spielt dafür keine Rolle: In Zahlungsverzug kann man auch ohne böse Absicht geraten, denn es genügt, dass man die Verzögerung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Dann können Verzugszinsen und Mahnkosten hinzukommen, bei höheren Rückständen im Extremfall eine Kündigung. Deshalb gehört die Frage, ob die Voraussetzungen vorliegen, vorher zum Mieterverein oder Fachanwalt.

Gilt das Kürzungsrecht auch rückwirkend?

§ 12 HeizkostenV nennt keine eigene Frist. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen; danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB). Die Kürzung wird üblicherweise wie eine solche Einwendung behandelt. Für ältere Abrechnungen kommt eine Kürzung deshalb meist nicht mehr in Betracht. Was für eine bestimmte Abrechnung gilt, klären Mieterverein oder Fachanwalt.

Weitere Informationen⁠

Hast du weitere Fehler in deiner Abrechnung gefunden? Unser Ratgeber Die häufigsten Fehler in der Heizkostenabrechnung zeigt dir alle kritischen Punkte.

Was ein Widerspruch gegen die Abrechnung ist und welche anderen Fehler du beim Vermieter nachfragen kannst, erklärt der Artikel Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung.

Die Details zur Heizkostenverordnung 2025 erklären wir in einem eigenen Artikel.

Ist der Verteilerschlüssel das Problem? Dann hilft dir unser Ratgeber zum Verteilerschlüssel bei Heizkosten.

Wurde dein Verbrauch geschätzt statt gemessen? Wann eine Schätzung zulässig ist und wann § 12 HeizkostenV dabei eine Rolle spielen kann, liest du in Heizkosten geschätzt statt gemessen.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. In komplexen Fällen empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder deinen Mieterverein zu kontaktieren.