Heizkostenverordnung 2025: Alles, was Mieter wissen müssen

1.847 Euro Heizkosten – verteilt nach Wohnfläche. Obwohl du nachweislich weniger geheizt hast als dein Nachbar. Klingt unfair? Ist es auch. Und es ist illegal.

Die Heizkostenverordnung schützt dich genau davor. Sie gibt dir das Recht auf eine Abrechnung nach deinem tatsächlichen Verbrauch. Wer weniger heizt, zahlt weniger. So einfach sollte es sein – und so steht es im Gesetz.

Noch wichtiger: Wenn dein Vermieter gegen die Verordnung verstößt, darfst du kürzen. Bis zu 21% deiner Heizkosten. Das ist kein Goodwill, das ist dein Recht.

Das Wichtigste in Kürze

• Mindestens 50% deiner Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden
• Bei Verstößen darfst du 15% kürzen – bei mehreren Verstößen bis zu 21%
• Seit 2022 hast du Anspruch auf monatliche Verbrauchsinfos
• Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten kommen
• Neu 2024: Auch Wärmepumpen müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden

Was ist die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung – kurz HeizkostenV – ist dein Schutzschild gegen unfaire Abrechnungen. Sie existiert seit 1981, als Reaktion auf die Ölkrise. Der Grundgedanke war simpel und ist es geblieben: Wer weniger heizt, soll weniger zahlen.

Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Ohne diese Verordnung könnten Vermieter die Heizkosten einfach nach Wohnfläche umlegen. Dein sparsamer Nachbar mit 20 Grad? Zahlt genauso viel wie der, der bei 24 Grad im T-Shirt sitzt. Die Verordnung verhindert das.

Studien zeigen: Allein durch verbrauchsabhängige Abrechnung werden durchschnittlich 15-20% Energie gespart. Der finanzielle Anreiz wirkt. Gut für deinen Geldbeutel, gut fürs Klima.

Die vollständige Heizkostenverordnung findest du bei gesetze-im-internet.de (öffnet in neuem Tab).

Kurze Geschichte der Heizkostenverordnung

Für wen gilt die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung gilt für alle Gebäude mit:

• Zentraler Heizungsanlage (Gas, Öl, Pellets, Wärmepumpe)
• Zentraler Warmwasserversorgung
• Fernwärme

Dabei ist es egal, ob du zur Miete wohnst oder Eigentümer bist — die Verordnung gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

Ausnahmen: Wann gilt die Verordnung nicht?

Die Verordnung gilt nicht überall. Wohnst du in einem Zweifamilienhaus, in dem dein Vermieter selbst lebt? Dann ist er von der Pflicht befreit. Hast du eine eigene Etagenheizung – etwa eine Gastherme in der Wohnung? Auch dann gilt die Verordnung nicht, weil du ohnehin nur deinen eigenen Verbrauch zahlst.

Zwei weitere Ausnahmen: Passivhäuser mit extrem niedrigem Heizwärmebedarf (unter 15 kWh/m² pro Jahr) und Alten- und Pflegeheime mit überwiegender Pflege der Bewohner.

Wichtig: Auch wenn eine Ausnahme vorliegt, können Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung trotzdem angewendet wird.

Die wichtigsten Paragraphen im Überblick

Die Heizkostenverordnung hat 14 Paragraphen. Die wichtigsten für dich als Mieter: § 4-5 regeln, wie dein Verbrauch erfasst werden muss. § 6-7 sind das Herzstück – sie schreiben die verbrauchsabhängige Abrechnung vor und legen die erlaubten Verteilerschlüssel fest. § 6a gibt dir das Recht auf monatliche Verbrauchsinfos. § 11 definiert die Ausnahmen. Und § 12 ist dein Trumpf: das Kürzungsrecht bei Verstößen.

Verbrauchserfassung (§ 4-5)

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung (§ 4)

Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, deinen individuellen Wärmeverbrauch zu erfassen. Dafür müssen geeignete Messgeräte installiert sein.

Für die Verbrauchserfassung gibt es drei Gerätetypen. Am häufigsten findest du Heizkostenverteiler – kleine Kästchen an deinen Heizkörpern, die die Wärmeabgabe messen. In Neubauten oder bei Fußbodenheizungen kommen Wärmemengenzähler zum Einsatz, die den Verbrauch direkt in Kilowattstunden messen. Und für Warmwasser gibt es separate Warmwasserzähler, die in Litern oder Kubikmetern messen.

Fernablesbare Geräte sind Pflicht (§ 5)

Seit der Novelle 2021 gilt:

• Ab Dezember 2021: Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein
• Bis Ende 2026: Alle Geräte müssen auf Fernablesung umgerüstet sein
• Bis Ende 2031: Alle Geräte müssen interoperabel sein (herstellerübergreifend kompatibel)

Was bedeutet fernablesbar?

Fernablesbare Geräte übertragen die Verbrauchsdaten per Funk. Der Messdienstleister muss nicht mehr in deine Wohnung kommen — das spart Zeit und ermöglicht genauere Abrechnungen.

Dein Recht: Wenn dein Vermieter seit Dezember 2021 nicht-fernablesbare Geräte eingebaut hat, obwohl er es hätte tun müssen, kannst du deine Heizkosten um 3% kürzen.

Kostenverteilung und Verteilerschlüssel (§ 6-7)

Die zentrale Regel: Verbrauchsabhängige Abrechnung (§ 6)

Das Herzstück der Heizkostenverordnung ist § 6:

"Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen."

Das bedeutet: Dein Vermieter muss deine Heizkosten nach deinem tatsächlichen Verbrauch abrechnen.

Der Verteilerschlüssel (§ 7)

Die Gesamtheizkosten werden in zwei Teile aufgeteilt:

Die erlaubten Verteilerschlüssel:

Mindestens 50% Verbrauchskosten — Maximal 70% Verbrauchskosten

Sonderfall: Verpflichtender 70/30-Schlüssel

In bestimmten Altbauten ist der Schlüssel 70/30 vorgeschrieben:

Wenn das Gebäude:

1. Das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erfüllt
2. Mit Öl oder Gas beheizt wird
3. Die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind

In diesem Fall hast du als Mieter sogar einen Anspruch auf den 70/30-Schlüssel — und kannst diesen gerichtlich durchsetzen (BGH, 16.01.2019, VIII ZR 113/17).

Welche Kosten dürfen umgelegt werden? (§ 7 Abs. 2)

Umlagefähige Heizkosten:

• Brennstoffkosten (Gas, Öl, Pellets, Fernwärme)
• Strom für die Heizungsanlage (Betriebsstrom)
• Neu seit 2024: Strom für Wärmepumpen
• Wartungskosten (jährliche Inspektion, Einstellung)
• Kosten für Messdienstleister (Techem, ista, Brunata, Minol)
• Schornsteinfegerkosten / Abgasmessung
• Reinigung der Heizungsanlage
• Kosten für Bedienung und Überwachung

Nicht umlagefähig:

• Reparaturkosten
• Neuanschaffung von Heizungskomponenten
• Finanzierungskosten der Heizanlage
• Versicherungen für die Heizungsanlage
• Verwaltungskosten

Tipp: Vergleiche die Wartungskosten mit dem Vorjahr. Sind sie stark gestiegen, wurden möglicherweise Reparaturen eingerechnet. Als Faustregel gilt: Wartungskosten sollten etwa 5% der Brennstoffkosten betragen. Mehr zu diesem Thema findest du in unserem Artikel über die häufigsten Fehler in Heizkostenabrechnungen.

Warmwasserkosten (§ 8)

Für die Verteilung der Warmwasserkosten gelten dieselben Regeln wie für die Heizkosten:

• Mindestens 50%, maximal 70% nach dem erfassten Warmwasserverbrauch
• Der Rest nach Wohnfläche

Wichtig: Der Warmwasserverbrauch muss separat mit Warmwasserzählern erfasst werden — eine Schätzung ist nur in Ausnahmefällen erlaubt.

Verbundene Anlagen (§ 9)

In den meisten Mehrfamilienhäusern sind Heizung und Warmwasser verbunden — eine zentrale Anlage erzeugt beides.

Das Problem der Kostentrennung

Wenn eine Anlage sowohl heizt als auch Warmwasser erzeugt, müssen die Kosten getrennt werden. Dafür gibt es zwei Methoden:

Methode 1: Wärmemengenzähler (Pflicht)

Ein separater Zähler misst, wie viel Wärme für das Warmwasser verwendet wird. Diese Methode ist seit 2009 für Neuanlagen Pflicht und seit 2014 auch für Bestandsanlagen.

Methode 2: Rechnerische Ermittlung (Ersatzverfahren)

Nur wenn die Installation eines Wärmemengenzählers technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist, darf eine Formel verwendet werden:

Wobei:

• V = Warmwassermenge in m³
• tw = Warmwassertemperatur (meist 60°C)

Achtung: Wird der Warmwasseranteil nur geschätzt, obwohl ein Zähler möglich wäre, hast du ein 15%-Kürzungsrecht (BGH, 12.01.2022, VIII ZR 151/20).

Abrechnungspflichten und Fristen

Wann muss die Abrechnung kommen?

Die Heizkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir eingehen.

Beispiel:

• Abrechnungszeitraum: 01.01.2024 – 31.12.2024
• Abrechnung muss spätestens am 31.12.2025 bei dir sein

Folgen bei verspäteter Abrechnung:

• Nachzahlungen können nicht mehr verlangt werden
• Guthaben steht dir trotzdem zu

Was muss in der Abrechnung stehen?

Eine korrekte Heizkostenabrechnung muss sieben Angaben enthalten: Den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten des Gebäudes, den verwendeten Verteilerschlüssel, deinen individuellen Verbrauch, deinen Anteil an den Gesamtkosten, die Höhe deiner Vorauszahlungen – und natürlich das Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.

Monatliche Verbrauchsinformationen (§ 6a)

Seit 2022 hast du Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen — vorausgesetzt, fernablesbare Geräte sind installiert.

Diese Information muss enthalten:

• Deinen aktuellen Verbrauch
• Vergleich zum Vorjahresmonat
• Vergleich zu einem Durchschnittsverbraucher
• Informationen zu Brennstoffen und Steuern

Wie bekommst du die Information?

• Per Post
• Per E-Mail
• Über eine App oder ein Webportal des Messdienstleisters

Dein Recht: Bekommst du keine monatliche Verbrauchsinformation, obwohl fernablesbare Geräte installiert sind, kannst du deine Heizkosten um 3% kürzen.

Das Kürzungsrecht (§ 12)

Das Kürzungsrecht ist dein wichtigstes Druckmittel als Mieter. Es ist in § 12 der Heizkostenverordnung geregelt.

Die verschiedenen Kürzungsrechte

Wichtig: Die Kürzungsrechte sind kumulierbar!

Wenn also:

• nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird (15%) UND
• keine fernablesbaren Geräte installiert sind (3%) UND
• keine monatliche Info kommt (3%)

...kannst du insgesamt 21% kürzen!

So wendest du das Kürzungsrecht an

Schritt 1: Prüfe, ob ein Verstoß vorliegt

Suche in deiner Abrechnung nach Hinweisen:

• Wurde nur nach Wohnfläche abgerechnet?
• Fehlen Verbrauchswerte?
• Steht "geschätzt" bei deinen Werten?

Schritt 2: Berechne die Kürzung

Das Kürzungsrecht bezieht sich auf alle Heizkosten, nicht nur den Verbrauchsanteil.

Rechenbeispiel:

• Gesamte Heizkosten laut Abrechnung: 1.200 €
• Geleistete Vorauszahlungen: 1.000 €
• Nachzahlung: 200 €

Bei 15% Kürzung:

• Gekürzte Heizkosten: 1.200 € × 0,85 = 1.020 €
• Nachzahlung: 1.020 € - 1.000 € = 20 € (statt 200 €)

Schritt 3: Teile die Kürzung schriftlich mit

Du kannst hierfür unseren Musterbrief für den Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung nutzen.

Formulierungsbeispiel:

"Ich widerspreche der Heizkostenabrechnung vom [Datum]. Die Abrechnung erfolgte nicht verbrauchsabhängig gemäß § 6 HeizkostenV. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV kürze ich meinen Anteil um 15%. Der von mir zu zahlende Betrag beträgt daher [Betrag] statt [ursprünglicher Betrag]."

Wann gilt das Kürzungsrecht nicht?

• Bei korrigierbaren Fehlern (z.B. falscher Verteilerschlüssel)
• Im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und der WEG
• Wenn ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand nach § 11 vorliegt

Praxisbeispiel: So hat Familie Weber 378 Euro zurückgeholt

Familie Weber aus Dortmund erhielt ihre Heizkostenabrechnung: 1.680 Euro für ihre 85-Quadratmeter-Wohnung. Die Nachzahlung: 420 Euro.

Beim Durchlesen fiel Herrn Weber auf: Die Kosten wurden zu 100% nach Wohnfläche verteilt. Dabei hatte die Familie im Erdgeschoss bewusst sparsam geheizt – 19 Grad tagsüber, 17 Grad nachts. Die Nachbarn im Dachgeschoss hatten es wärmer.

Was Familie Weber prüfte:

1. Verbrauchsabhängige Abrechnung? Nein – 100% nach Wohnfläche. 15% Kürzung
2. Monatliche Verbrauchsinfos erhalten? Nein. 3% Kürzung
3. Fernablesbare Zähler? Nein – alte Verdunstungsröhrchen. 3% Kürzung

Die Berechnung:

• Gesamtkosten: 1.680 Euro
• Kürzung (21%): 352,80 Euro
• Neue Gesamtkosten: 1.327,20 Euro
• Bereits gezahlt: 1.260 Euro
• Neue Nachzahlung: 67,20 Euro statt 420 Euro

Familie Weber schrieb ihrem Vermieter, verwies auf § 12 HeizkostenV und überwies 67,20 Euro. Nach anfänglichem Widerstand akzeptierte die Hausverwaltung. Ersparnis: 352,80 Euro.

Ausnahmen von der Verordnung (§ 11)

In bestimmten Fällen muss nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Diese Ausnahmen sind in § 11 abschließend aufgelistet:

Die Ausnahmen im Detail

1. Zweifamilienhaus mit Vermieter (§ 11 Abs. 1 Nr. 1)

Wenn das Gebäude nur zwei Wohnungen hat und der Vermieter selbst in einer davon wohnt.

2. Passivhäuser (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a)

Gebäude mit extrem niedrigem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/m² pro Jahr.

3. Unzumutbarer Aufwand (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b)

Wenn die Installation von Messgeräten aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist.

4. Alten- und Pflegeheime (§ 11 Abs. 1 Nr. 2)

Heime mit überwiegender Pflege der Bewohner.

Entfallene Ausnahme: Wärmepumpen

Bis zum 30. September 2024 waren Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpen beheizt werden, von der verbrauchsabhängigen Abrechnung befreit.

Diese Ausnahme ist seit dem 1. Oktober 2024 gestrichen!

Vermieter müssen nun:

• Bis 30. September 2025 Verbrauchserfassungsgeräte installieren
• Danach verbrauchsabhängig abrechnen

Neuerungen 2021-2024

Die Heizkostenverordnung wurde in den letzten Jahren deutlich verschärft. Hier die wichtigsten Änderungen:

Novelle 2021 (in Kraft seit 01.12.2021)

Änderungen 2024 (in Kraft seit 01.10.2024)

Was bedeutet das für dich als Mieter?

1. Mehr Transparenz: Monatliche Infos helfen dir, deinen Verbrauch zu kontrollieren
2. Stärkere Rechte: Zusätzliche Kürzungsrechte bei Verstößen
3. Modernere Technik: Fernablesung bedeutet weniger Terminaufwand

Deine Rechte als Mieter zusammengefasst

Recht auf verbrauchsabhängige Abrechnung

Mindestens 50% deiner Heizkosten müssen nach deinem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Recht auf Belegeinsicht

Du darfst alle Originalbelege einsehen:

• Brennstoffrechnungen
• Wartungsrechnungen
• Abrechnungen des Messdienstleisters

Der Vermieter muss dir die Einsicht am Ort der Mietwohnung gewähren.

Recht auf monatliche Verbrauchsinfo

Bei fernablesbaren Geräten hast du Anspruch auf monatliche Informationen über deinen Verbrauch.

Kürzungsrecht bei Verstößen

• 15% bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung
• 3% bei fehlenden fernablesbaren Geräten
• 3% bei fehlender monatlicher Verbrauchsinfo

Widerspruchsrecht

Du hast 12 Monate Zeit, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben.

So prüfst du deine Abrechnung

So gehst du vor

Nimm deine Abrechnung zur Hand. Fünf Minuten reichen für einen ersten Check.

Schau zuerst auf den Zeitraum. Genau 12 Monate? Schließt nahtlos an die Vorjahresabrechnung an? Wenn nicht: erster Ansatzpunkt.

Dann der Verteilerschlüssel. Irgendwo steht "Verteilung" oder "Schlüssel". Die Zahl muss zwischen 50/50 und 70/30 liegen. Steht dort "100% nach Wohnfläche"? Kürzungsrecht. Mehr dazu in unserem Artikel über den Verteilerschlüssel bei Heizkosten.

Jetzt deine Verbrauchswerte. Wurden sie gemessen oder geschätzt? "Geschätzt" ohne Grund bedeutet: Fehler.

Die Kostenpositionen. Siehst du "Reparatur", "Austausch" oder "Erneuerung"? Das darf nicht umgelegt werden.

Zuletzt die Wohnfläche. Stimmt die Quadratmeterzahl mit deinem Mietvertrag überein? Weicht sie ab, zahlst du möglicherweise zu viel – oder zu wenig.

Tipp: Mit dem HeizkostenChecker kannst du deine Abrechnung schnell und unkompliziert auf die wichtigsten Punkte prüfen lassen.

Dieser Artikel wurde zuletzt am 8. Januar 2026 aktualisiert und basiert auf der aktuellen Fassung der Heizkostenverordnung (Stand: 1. Oktober 2024).