Grundsteuer in Nebenkosten 2025: Was Mieter wissen müssen

Die Grundsteuerreform ist da – und sie betrifft auch Mieter. Ab 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet. Für manche bedeutet das höhere, für andere niedrigere Nebenkosten. Wie du die Grundsteuer in deiner Abrechnung prüfst und was du wissen musst, erfährst du hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsteuerreform gilt ab 1. Januar 2025
• Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
• Neue Berechnung: Kann steigen oder fallen
• Regional unterschiedlich: Bundesländer haben eigene Modelle
• Prüfung: Achte auf plausible Beträge in der Abrechnung

Was ist die Grundsteuer?⁠

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, die Eigentümer an die Gemeinde zahlen. Sie finanziert kommunale Leistungen wie Straßen, Schulen und Infrastruktur.

Umlagefähigkeit auf Mieter

Nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV)⁠ (öffnet in neuem Tab) darf der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das ist seit Jahrzehnten gängige Praxis.

Voraussetzung: Im Mietvertrag muss vereinbart sein, dass Betriebskosten umgelegt werden (was bei den meisten Verträgen der Fall ist).

Was ändert sich 2025?⁠

Die Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf veralteten Werten (von 1964 im Westen, 1935 im Osten!) basierte. Die Reform tritt ab 2025 in Kraft.

Die neuen Berechnungsmodelle

Die Bundesländer haben unterschiedliche Modelle gewählt:

Was bedeutet das für deine Grundsteuer?

Je nach Standort und Modell kann die Grundsteuer:

• Steigen: Besonders in gefragten Innenstadtlagen
• Fallen: In ländlichen Regionen oder Stadtrandlagen
• Gleich bleiben: Wenn die Kommune den Hebesatz anpasst

Wichtig: Viele Kommunen passen ihre Hebesätze an, um das Gesamtaufkommen stabil zu halten. Die individuelle Belastung kann trotzdem variieren.

Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung prüfen⁠

Worauf du achten solltest

1. Position vorhanden? Die Grundsteuer sollte als eigene Position in der Abrechnung auftauchen.

2. Plausibilität Grobe Richtwerte für die Grundsteuer pro Wohnung:

• Kleine Wohnung (50 m²): 100–300 €/Jahr
• Mittlere Wohnung (70 m²): 150–400 €/Jahr
• Große Wohnung (100 m²): 200–500 €/Jahr

Diese Werte variieren stark je nach Region!

3. Vergleich mit Vorjahr Durch die Reform können sich die Beträge 2025 ändern. Ein Anstieg oder Rückgang ist normal – aber extreme Sprünge solltest du hinterfragen.

Häufige Fehler

Fehler 1: Grundsteuer gar nicht aufgeführt Manche Vermieter vergessen die Position. Nachberechnen kann der Vermieter sie grundsätzlich nur innerhalb der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Gerade bei der Grundsteuer kommt das vor: Ergeht ein Bescheid rückwirkend, kann der Vermieter die Mehrbelastung nach der BGH-Rechtsprechung auch später noch nachfordern, wenn er das zeitnah – innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Bescheids – tut (BGH, 12.12.2012 – VIII ZR 264/12).

Fehler 2: Grundsteuer zu hoch Prüfe, ob nur die Grundsteuer umgelegt wird – nicht etwa andere Steuern oder Abgaben.

Fehler 3: Falscher Anteil Die Grundsteuer wird meist nach Wohnfläche verteilt. Stimmt dein Anteil mit dem Mietvertrag überein?

Belegeinsicht: Was für Mieter gilt⁠

Mieter können nach § 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) Einsicht in die Belege verlangen, die der Abrechnung zugrunde liegen – also auch in den Grundsteuerbescheid. Damit lässt sich prüfen:

• Stimmt der Gesamtbetrag?
• Wurde korrekt auf die Wohnungen verteilt?
• Gab es Änderungen durch die Reform?

Mehr zur Belegeinsicht in unserem Artikel Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung.

Was du bei starkem Anstieg tun kannst⁠

Schritt 1: Nachfragen

Bitte den Vermieter um Erklärung. Mögliche Gründe:

• Grundsteuerreform (neuer Bescheid)
• Hebesatz-Änderung der Kommune
• Neuberechnung des Grundstückswerts

Schritt 2: Belege prüfen

Über die Belegeinsicht lässt sich der Grundsteuerbescheid einsehen und mit der Abrechnung vergleichen.

Schritt 3: Bei Fehlern widersprechen

Stimmt der abgerechnete Betrag nicht mit dem Bescheid überein, können Mieter schriftlich Einwendungen erheben – bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Hinweis: Die Grundsteuer selbst kannst du als Mieter nicht anfechten – nur die korrekte Umlage in der Nebenkostenabrechnung.