Der Hausmeister sorgt für Ordnung im Haus – aber was darf er kosten? Hausmeisterkosten sind ein häufiger Streitpunkt bei Nebenkostenabrechnungen. Denn nicht alles, was der Hausmeister tut, ist auch umlagefähig.
In diesem Artikel erfährst du, welche Hausmeisterkosten auf dich umgelegt werden dürfen und wie du den "Hausmeister-Trick" erkennst.
Das Wichtigste in Kürze
- Umlagefähig: Hausmeistertätigkeiten wie Reinigung, Winterdienst
- Nicht umlagefähig: Reparaturen, Verwaltungsarbeiten
- Hausmeister-Trick: Reparaturkosten als "Hausmeister" tarnen
- Typische Kosten: 200–500 €/Jahr pro Wohnung
- Prüfen: Sind Reparaturen versteckt?
Was darf der Hausmeister kosten?
Umlagefähige Tätigkeiten
Nach § 2 Nr. 14 BetrKV (öffnet in neuem Tab) sind die Kosten für den Hauswart umlagefähig, soweit sie nicht schon bei anderen Betriebskostenarten berücksichtigt sind und die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Welche Vereinbarungen wirksam sind, erfährst du in unserem Artikel Nebenkosten im Mietvertrag: Was ist erlaubt?.
| Tätigkeit | Umlagefähig? |
|---|---|
| Treppenhausreinigung | ✅ Ja |
| Winterdienst | ✅ Ja |
| Gartenpflege | ✅ Ja (wenn nicht separat) |
| Mülltonnen bereitstellen | ✅ Ja |
| Kontrolle der Heizung | ✅ Ja |
| Kleinere Pflegearbeiten | ✅ Ja |
| Beleuchtung prüfen/Lampen wechseln | ✅ Ja |
Nicht umlagefähige Tätigkeiten
| Tätigkeit | Umlagefähig? | Begründung |
|---|---|---|
| Reparaturen | ❌ Nein | Instandhaltung |
| Wohnungsabnahmen | ❌ Nein | Verwaltung |
| Mieterkommunikation | ❌ Nein | Verwaltung |
| Renovierungsarbeiten | ❌ Nein | Instandsetzung |
| Handwerkerbeauftragung | ❌ Nein | Verwaltung |
Der Hausmeister-Trick
Was ist das?
Manche Vermieter verstecken nicht umlagefähige Kosten in der Position "Hausmeister". Das funktioniert so:
- Hausmeister repariert defekten Wasserhahn
- Vermieter bucht dies als "Hausmeistertätigkeit"
- Du zahlst über die Nebenkosten mit
Warum ist das ein Problem?
Reparaturen sind Instandhaltungskosten – und die muss der Vermieter selbst tragen. Sie dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Wie erkennst du den Trick?
- Ungewöhnlich hohe Hausmeisterkosten (mehr als 500 €/Jahr pro Wohnung)
- Starke Schwankungen zwischen den Jahren
- Pauschale ohne Aufschlüsselung
Typische Hausmeisterkosten
Was ist angemessen?
| Hausgröße | Typische Kosten/Jahr | Pro Wohnung |
|---|---|---|
| Kleines Haus (4 WE) | 2.000–4.000 € | 500–1.000 € |
| Mittleres Haus (10 WE) | 4.000–8.000 € | 400–800 € |
| Großes Haus (20+ WE) | 8.000–15.000 € | 300–600 € |
Faustregel: 200–500 €/Jahr pro Wohnung sind üblich. Mehr sollte begründet sein.
Vollzeit-Hausmeister: Aufpassen!
Beschäftigt der Vermieter einen Vollzeit-Hausmeister für ein kleines Haus, ist das oft unverhältnismäßig. Die Kosten sollten dem tatsächlichen Aufwand entsprechen.
So prüfst du die Abrechnung
Schritt 1: Kosten ermitteln
Finde die Position "Hausmeister" oder "Hauswart" in deiner Abrechnung.
Schritt 2: Pro-Wohnung-Kosten berechnen
Gesamtkosten ÷ Anzahl Wohnungen = Kosten pro Wohnung
Mehr als 500 €? Genauer hinschauen!
Schritt 3: Doppelabrechnung prüfen
Werden Reinigung, Winterdienst oder Gartenpflege zusätzlich zum Hausmeister abgerechnet? Dann dürfen sie nicht im Hausmeister enthalten sein.
Schritt 4: Belege anfordern
Bei Zweifeln hilft die Belegeinsicht: Nach § 556 Abs. 4 BGB (öffnet in neuem Tab) muss der Vermieter Mietern auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, etwa in die Rechnungen des Hausmeisterdienstes oder den Hausmeistervertrag.
Widerspruch bei überhöhten Kosten
Wann widersprechen?
- Kosten deutlich über 500 €/Jahr pro Wohnung
- Verdacht auf versteckte Reparaturen
- Keine Aufschlüsselung der Tätigkeiten
Wie widersprechen?
- Schriftlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB (öffnet in neuem Tab))
- Konkret benennen, was du beanstandest
- Aufschlüsselung fordern der Hausmeistertätigkeiten
- Belege anfordern
Ob eine Einwendung in deinem Fall trägt, können Mieterverein oder Fachanwalt einschätzen.
Musterformulierung
"Ich widerspreche den Hausmeisterkosten in Höhe von [Betrag]. Die Kosten von [X] € pro Wohnung und Jahr erscheinen unverhältnismäßig hoch. Ich bitte um detaillierte Aufschlüsselung der Tätigkeiten und Vorlage der Rechnungen/Arbeitsberichte. Sollten Reparaturarbeiten enthalten sein, sind diese nicht umlagefähig."
Häufige Fragen zu Hausmeisterkosten
Welche Hausmeisterkosten darf der Vermieter umlegen?
Was ist der Hausmeister-Trick?
Wie hoch dürfen Hausmeisterkosten sein?
Dürfen Reinigung und Winterdienst zusätzlich zum Hausmeister abgerechnet werden?
Was kann ich bei überhöhten Hausmeisterkosten tun?
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