Heizkosten geschätzt statt gemessen? 15 % Kürzungsrecht

„Verbrauch geschätzt" steht auf deiner Abrechnung — und genau das kann ein Fall für das 15-Prozent-Kürzungsrecht sein.

Schätzungen sind in der Heizkostenabrechnung die Ausnahme, nicht die Regel. Dein Verbrauch muss eigentlich gemessen werden. Wird er stattdessen geschätzt, obwohl das nicht erlaubt ist, kann das 15-Prozent-Kürzungsrecht aus § 12 der Heizkostenverordnung eine Rolle spielen. Entscheidend ist, den Fall zu erkennen und die Hintergründe zu klären.

Das Wichtigste in Kürze

• Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden — Schätzung ist die Ausnahme.
• Erlaubt ist sie nur bei Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen (§ 9a HeizkostenV).
• Eine zulässige Schätzung löst kein Kürzungsrecht aus. Wird dagegen unzulässig nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sieht § 12 HeizkostenV für Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent vor.
• Einwendungen gegen die Abrechnung sind binnen 12 Monaten ab Zugang mitzuteilen.

Was "geschätzt" auf der Abrechnung bedeutet⁠

Geschätzt heißt: Dein Vermieter hat deinen Verbrauch nicht abgelesen, sondern angenommen. Meist taucht das als Hinweis wie "Verbrauch geschätzt" oder "Schätzung nach § 9a HeizkostenV" auf — oft im Kleingedruckten neben deinen Zählerwerten.

Der Grund ist fast immer derselbe: Der Zähler ließ sich angeblich nicht ablesen, war defekt oder niemand war zum Ablesetermin da. Manchmal stimmt das. Oft aber ist die Schätzung schlicht bequemer als ein zweiter Ablesetermin — und genau dann wird es für dich interessant.

Wo solche Hinweise stehen und wie du deine echten Werte findest, zeigt dir Heizkostenabrechnung verstehen.

Wann eine Schätzung erlaubt ist — und wann nicht⁠

Schätzen ist nicht automatisch verboten. Die Heizkostenverordnung lässt es in engen Grenzen zu. Entscheidend ist, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.

Erlaubt ist eine Schätzung nach § 9a HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab), wenn der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte – typischerweise ein nachweislich defekter Zähler. Dann darf der Vermieter den Wert anhand vergleichbarer Zeiträume, vergleichbarer Räume oder des Durchschnittsverbrauchs im Gebäude ermitteln.

Die beiden häufigsten Auslöser im Alltag haben eigene Ratgeber: ein defekter Heizkostenverteiler und ein verpasster Ablesetermin.

Nicht gedeckt ist sie dagegen, wenn überhaupt Messgeräte fehlen. Dann muss nachgerüstet werden, es sei denn, es liegt ein Ausnahmefall nach § 11 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) vor, etwa weil die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre. Ohne Ausnahmefall sieht § 12 HeizkostenV für die Zeit bis zur Nachrüstung ein Kürzungsrecht vor. Und auch bei defektem Zähler lohnt der zweite Blick: Wird Jahr für Jahr geschätzt, stellt sich die Frage, ob noch ein zwingender Grund vorliegt. Eine feste Obergrenze gibt es nicht – der BGH hält § 9a auch über mehrere Abrechnungszeiträume für anwendbar, verlangt den zwingenden Grund aber für jeden Zeitraum gesondert (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 264/19⁠ (öffnet in neuem Tab)). Die Messgeräte müssen so angebracht sein, dass ihre einwandfreie Funktion gewährleistet ist (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Das 15-Prozent-Kürzungsrecht⁠

Was gilt: Soweit die Kosten für Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) das Recht, seinen Anteil daran um 15 Prozent zu kürzen. Typischer Fall sind fehlende Messgeräte ohne Ausnahmefall nach § 11. Auch eine unzulässige Schätzung kann ein solcher Fall sein.

Wichtig ist die Grenze: Eine zulässige Schätzung nach § 9a zählt nicht als nicht verbrauchsabhängige Abrechnung – dann gibt es kein Kürzungsrecht (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Die 15 Prozent sind eine pauschale Kürzung: Die Verordnung knüpft sie an den Verstoß, nicht an einen nachgewiesenen Mehrbetrag. Das Recht wirkt nicht automatisch, eine bestimmte Form schreibt die Verordnung aber nicht vor. Ob es in deinem Fall greift und wie es geltend gemacht wird, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Wie die Kürzungsrechte der Verordnung zusammenspielen — etwa bei fehlenden Verbrauchsinfos — erklärt unser ausführlicher Ratgeber Heizkostenabrechnung kürzen.

So klärst du, was hinter der Schätzung steckt⁠

Am Anfang steht die Frage, ob auf deiner Abrechnung ein Schätzungshinweis steht und welcher Grund dafür genannt wird. Dann gehst du in drei Schritten vor:

1. Zählerstand festhalten. Fotografiere das Messgerät mit Datum. Zeigt es Werte an, ist das ein wichtiger Anhaltspunkt für die Frage, ob es wirklich ausgefallen war.
2. Nachfragen. Frag beim Vermieter oder der Verwaltung schriftlich nach, warum geschätzt wurde, nach welcher Methode (Vorjahr, vergleichbare Räume oder Gebäudedurchschnitt) und mit welchem Wert.
3. Belege anfordern. Über die Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) kannst du das Ableseprotokoll und die Gesamtabrechnung des Messdienstes einsehen und nachvollziehen, ob es den angegebenen Defekt gab.

Behalte dabei die Frist im Blick: Einwendungen gegen die Abrechnung sind dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Die Frist läuft ab dem Zugang der Abrechnung, nicht ab der Antwort des Vermieters. Was ein Widerspruch gegen die Abrechnung ist, erklärt ein eigener Artikel.

Ob die Schätzung zulässig war und ob daraus in deinem Fall eine Kürzung folgt, sind Rechtsfragen. Die klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Mit dem Foto, der Antwort des Vermieters und der Abrechnung hast du die Unterlagen dafür beisammen.

Praxisbeispiel: Was die Abrechnung von Sabine zeigt⁠

Sabine aus Bochum fand auf ihrer Heizkostenabrechnung (ihr Anteil: 1.240 Euro) den Vermerk "Verbrauch geschätzt — Zähler nicht ablesbar". Schon im Jahr davor hatte dort dasselbe gestanden.

Was ihr auffiel: Zwei Jahre in Folge geschätzt, derselbe Zähler, kein Austausch. Dabei zeigte das Gerät ganz normal Werte an. § 9a HeizkostenV setzt für eine Schätzung einen Geräteausfall oder einen anderen zwingenden Grund voraus. Warum ein funktionierendes Gerät nicht ablesbar gewesen sein soll, stand nicht in der Abrechnung.

Was Sabine prüfte: Sie fotografierte den Zählerstand mit Datum und fragte schriftlich bei der Verwaltung nach: Warum wurde geschätzt, nach welcher Methode (Vorjahr, vergleichbare Räume oder Gebäudedurchschnitt) und mit welchem Wert? Außerdem bat sie um Einsicht in das Ableseprotokoll und die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Die Zahlen: § 12 Abs. 1 HeizkostenV nennt für den Fall, dass Kosten entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, 15 Prozent des auf den Nutzer entfallenden Anteils. Bei 1.240 Euro wären das 186 Euro. Ob die Schätzung zulässig war und die Regel damit überhaupt eine Rolle spielt, ist eine Rechtsfrage: Eine zulässige Schätzung nach § 9a fällt nicht darunter. Ob das im Einzelfall greift, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Mit dem Foto, der Antwort der Verwaltung und der Abrechnung hatte Sabine die Unterlagen dafür beisammen.

Wann sich das Nachhaken besonders lohnt⁠

Nicht jeder Schätzungshinweis ist automatisch ein Fehler. War ein Gerät tatsächlich ausgefallen, ist die Schätzung in Ordnung – dann gibt es auch kein Kürzungsrecht. Genauer hinschauen lohnt sich, wenn dein Verbrauch zwei oder mehr Jahre in Folge geschätzt wurde, wenn gar keine Messgeräte vorhanden sind oder wenn die geschätzten Werte auffällig hoch ausfallen.

In diesen Fällen lohnt sich der Aufwand oft. Greift § 12 HeizkostenV, geht es um 15 Prozent deines Anteils an den Kosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Einschätzung deines Falls sind Fachanwalt oder Mieterverein die richtigen Stellen.

Die rechtlichen Angaben in diesem Artikel beruhen auf der Heizkostenverordnung⁠ (öffnet in neuem Tab), insbesondere §§ 9a und 12, sowie auf § 556 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab).