Welche Versicherungen sind als Nebenkosten umlagefähig?

Umlagefähig sind nur Sach- und Haftpflichtversicherungen rund ums Gebäude: die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser, Elementarschäden), die Glasversicherung, die Gebäudehaftpflicht sowie Öltank- und Aufzugversicherung. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz-, Mietausfall- und die privaten Versicherungen des Vermieters. Geregelt ist das in § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Das Wichtigste in Kürze

• Umlagefähig: Wohngebäude-, Glas-, Gebäudehaftpflicht-, Öltank- und Aufzugversicherung
• Nicht umlagefähig: Rechtsschutz, Mietausfall, Hausrat und private Haftpflicht des Vermieters
• Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 13 BetrKV
• Es muss im Mietvertrag vereinbart sein, dass Betriebskosten umgelegt werden
• Der Vermieter darf nur angemessene Beiträge umlegen (Wirtschaftlichkeitsgebot)

Diese Versicherungen darf dein Vermieter umlegen

Die Logik dahinter ist einfach: Umlegen darf der Vermieter nur, was dem Gebäude und seinem laufenden Betrieb dient – nicht, was seine eigenen wirtschaftlichen Risiken absichert.

Konkret nennt § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Dazu zählen:

• Wohngebäudeversicherung – schützt das Gebäude gegen Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser
• Elementarschadenversicherung – gegen Hochwasser, Überschwemmung, Erdrutsch, Schneedruck; gilt als Sachversicherung des Gebäudes
• Glasversicherung – für Glasflächen im Gemeinschaftsbereich
• Gebäudehaftpflichtversicherung – auch Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht genannt, deckt Schäden ab, für die der Eigentümer als Hausbesitzer haftet
• Öltankversicherung – wenn mit Öl geheizt wird
• Aufzugversicherung – bei vorhandenem Aufzug

Diese Aufzählung ist nicht abschließend, aber sie zeigt das Muster: Es geht um das Gebäude selbst und um Haftungsrisiken, die mit dem Besitz des Hauses verbunden sind.

Diese Versicherungen sind tabu

Genauso klar ist die andere Seite. Versicherungen, die nur den Vermieter persönlich oder sein wirtschaftliches Risiko betreffen, haben in deiner Abrechnung nichts zu suchen:

• Rechtsschutzversicherung – sichert Prozessrisiken des Vermieters, nicht den Gebäudebetrieb
• Mietausfallversicherung – schützt den Vermieter vor Einnahmeverlusten, ein klassisches Eigeninteresse
• Hausratversicherung des Vermieters – betrifft dessen eigenes Eigentum
• Private Haftpflichtversicherung des Vermieters

Tauchen solche Posten in deiner Abrechnung auf, sind sie nicht umlagefähig. Du darfst sie streichen und zu viel Gezahltes zurückfordern. Welche weiteren Kostenarten generell nicht umgelegt werden dürfen, liest du im Artikel zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Zwei Voraussetzungen, die immer gelten

Selbst eine grundsätzlich umlagefähige Versicherung landet nicht automatisch in deiner Abrechnung.

Erstens muss im Mietvertrag vereinbart sein, dass du die Betriebskosten trägst. Ohne eine solche Vereinbarung – meist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung – kann der Vermieter gar nichts umlegen.

Zweitens gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Eine unnötig teure Police, deutlich über dem üblichen Marktniveau, musst du nicht in voller Höhe mittragen.

So prüfst du deine Abrechnung

Geh die Versicherungsposten der Reihe nach durch. Drei Fragen helfen dir:

• Ist es eine Sach- oder Haftpflichtversicherung rund ums Gebäude? Dann meist umlagefähig.
• Schützt die Versicherung vor allem den Vermieter persönlich oder sein Einkommen? Dann nicht umlagefähig.
• Wirkt der Beitrag im Verhältnis zur Wohnanlage unrealistisch hoch? Dann lohnt eine Nachfrage und ein Blick in den Beleg.

Oft stehen mehrere Versicherungen in einer Sammelposition. Du hast das Recht, die einzelnen Policen über die Belegeinsicht aufzuschlüsseln – nur so erkennst du, ob ein nicht umlagefähiger Anteil mit eingerechnet wurde.

Praxisbeispiel: Wenn der Rechtsschutz mitläuft

Auf der Abrechnung von Sarah für ihre 70-m²-Wohnung stand eine Sammelposition „Versicherungen: 540 Euro". Mehr nicht. Auf ihre Nachfrage und die Belegeinsicht hin kam heraus: Darin steckten die Wohngebäudeversicherung, die Gebäudehaftpflicht – und eine Rechtsschutzversicherung über 180 Euro für die gesamte Liegenschaft.

Die Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung waren korrekt umlagefähig. Die Rechtsschutzversicherung dagegen nicht. Sarahs Anteil daran, anteilig nach ihrer Fläche, lag bei rund 22 Euro. Klingt wenig – aber über die Jahre summiert sich so etwas, und es zeigt das Muster: Sammelpositionen verstecken gern, was eigentlich nicht hineingehört.

Sie forderte die Korrektur, die Hausverwaltung rechnete die Rechtsschutzversicherung heraus. Der Aufwand: ein Brief und etwas Geduld.

Wie hoch ist dein Anteil?

Die Versicherungskosten werden in aller Regel nach Wohnfläche verteilt. Zahlt die gesamte Wohnanlage etwa 3.000 Euro Gebäudeversicherung im Jahr und entfällt auf deine Wohnung ein Flächenanteil von 4 Prozent, trägst du 120 Euro. Prüfe deshalb zweierlei: ob die Gesamtsumme plausibel ist und ob dein Flächenanteil korrekt berechnet wurde.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Positionen empfehlen wir den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Weiterführende Artikel:

• Nicht umlagefähige Nebenkosten: Was dein Vermieter nicht abrechnen darf
• Nebenkostenabrechnung selbst prüfen
• Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung

Quellen:

• § 2 Betriebskostenverordnung – Aufstellung der Betriebskosten (öffnet in neuem Tab)
• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (öffnet in neuem Tab)