Prüfbericht: Umlageschlüssel Nebenkosten: Was der Vermieter darf

„Sind alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet, verstößt das gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.“

Grund:

§ 556a Abs. 1 BGB steht insgesamt unter dem Vorbehalt „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart". Satz 2 ist damit eine Auffangregel, kein zwingendes Recht (Abs. 4 schützt nur Abs. 2). Ist im Mietvertrag Wohnfläche für Wasser vereinbart, liegt trotz Zählern kein Gesetzesverstoß vor — der Mieter kann dann lediglich nicht auf Verbrauchsumlage bestehen. Gleiche Überdehnung in Zeile 23 („müssen nach Verbrauch umgelegt werden") und Zeile 39 („darf … nicht einfach nach Fläche verteilen"); die Tabelle (Zeile 83/88) und FAQ 1 (Zeile 184) formulieren es dagegen korrekt mit „ohne Vereinbarung".

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html

Geprüft gegen:

Abs. 1 S. 1: „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten … nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen." S. 2 knüpft daran an; Abs. 4 erklärt nur Abweichungen von Abs. 2 für unwirksam.

„Ein Baby zählt dagegen ab dem ersten Tag als volle Person, Untermieter ebenfalls.“

Grund:

Normative Aussage ohne Beleg; im Artikel und in der Scorecard nur Sekundärquellen (mietrecht.org, Ratgeberportale), keine Norm und keine Entscheidung. Wiederholt in FAQ 3 (Zeile 192). Die Besucher-Regel („zählen nicht") ist in der Praxis unstrittig, die Baby-/Untermieter-Regel wird von Portalen einheitlich so dargestellt, aber nicht mit Rechtsprechung unterlegt.

Quelle:

https://www.mietrecht.org/nebenkosten/personenanzahl-umlageschluessel/

Geprüft gegen:

Sekundärquelle bestätigt die Aussage inhaltlich, nennt aber kein Urteil; Primärquelle fehlt.

„Beim Personenschlüssel gilt die Logik entsprechend: Die leere Wohnung darf nicht einfach aus dem Nenner verschwinden.“

Grund:

BGH VIII ZR 159/05 betrifft ausdrücklich die Umlage nach Wohnfläche (Leitsatz: „nach dem Verhältnis der Wohnfläche"). Für den Personenschlüssel gibt es nur Instanzrechtsprechung (LG Krefeld, 2 S 56/09 – vom Autor bewusst nicht zitiert); beim Personenschlüssel ist der Nenner bei Leerstand technisch ohnehin 0 Personen, sodass die Übertragung „entsprechend" (fiktive Belegung?) nicht selbsterklärend ist. Verallgemeinerung einer Einzelfall-/Instanzentscheidung.

Quelle:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_159-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Geprüft gegen:

Leitsatz: Bei Umlage „kalter" Betriebskosten nach Wohnflächenverhältnis trägt der Vermieter den Leerstandsanteil; das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, die mangels Erfassung nach Fläche umgelegt werden. Zum Personenschlüssel keine Aussage.

„Bei Unstimmigkeiten hast du das Recht, die Rechnungen und die Verteilerlisten einzusehen – also auch die Personenliste zum Stichtag oder die Flächenaufstellung des Hauses.“

Grund:

Belegeinsichtsrecht als Rechtsaussage ohne Quelle. Das Einsichtsrecht in die Originalbelege (Rechnungen) ist BGH-gesichert (u. a. VIII ZR 78/05 zur Einsicht statt Kopien); ob eine „Personenliste zum Stichtag" oder eine „Flächenaufstellung" als einsichtsfähiger Beleg geschuldet ist, ist nicht belegt.

Quelle:

https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.03.2006&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2078/05

Geprüft gegen:

BGH bejaht Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege (Originalbelege beim Vermieter), kein Anspruch auf Kopien. Zu Personen-/Flächenlisten trifft die Entscheidung keine Aussage.

„Seit dem 1. Dezember 2020 regelt § 556a Abs. 3 BGB: Ist nichts anderes vereinbart, gilt dieser WEG-Maßstab auch gegenüber dir als Mieter.“

Grund:

Sachlich richtig (WEMoG, Art. 2 G. v. 16.10.2020, BGBl. I S. 2187, in Kraft 01.12.2020; Abs. 3 und 4 neu). Das WEMoG enthält keine Übergangsvorschrift für § 556a Abs. 3; die Norm gilt daher auch für laufende Altverträge — offen ist aber, ob eine jahrelange Abrechnung nach Wohnfläche als (konkludente) „andere Vereinbarung" gilt, die Abs. 3 verdrängt. Der Artikel erwähnt diese Altvertrags-Frage nicht. Unkritisch, weil der Artikel den Vorbehalt „ist nichts anderes vereinbart" korrekt nennt.

Quelle:

https://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html · https://www.buzer.de/gesetz/6597/al115727-0.htm

Geprüft gegen:

Wortlaut Abs. 3: „Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, gilt Absatz 1." Fassungshistorie: geändert zum 01.12.2020.

„Als grobe Orientierung: Weichen deine MEA deutlich von deinem Flächenanteil ab – etwa 15 % Tausendstel-Anteil bei 10 % Flächenanteil –, lohnt eine Nachfrage.“

Grund:

Die Schwelle stammt aus Sekundärliteratur (Haufe-Kommentar), nicht aus Rechtsprechung; als „grobe Orientierung" gekennzeichnet. Unscharf, aber unkritisch.

Quelle:

https://www.haufe.de/id/kommentar/kinneschachbieber-bgb-556a-abrechnungsmassstab-fuer-b-5-abrechnung-der-betriebskosten-einer-vermieteten-eigentumswohnung-HI15445997.html

Geprüft gegen:

Kommentierung nennt Unbilligkeit bei deutlicher Abweichung MEA/Wohnfläche, ohne feste Prozentgrenze.

„Bei einer bloßen Anwaltskanzlei ist das meist nicht nötig, bei Gastronomie oder einer Wäscherei fast immer.“

Grund:

BGH VIII ZR 78/05 verlangt eine Einzelfallprüfung („erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter"); die Typisierung nach Gewerbeart ist eine Faustregel des Autors, durch „meist"/„fast immer" relativiert.

Quelle:

https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.03.2006&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2078/05

Geprüft gegen:

Vorwegabzug nur geboten, wenn die auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen; keine Gewerbeart-Typisierung.

„Und er entscheidet damit oft über 100 bis 300 Euro im Jahr." · "Erfahrungsgemäß betrifft mindestens einer dieser Punkte etwa jede fünfte Abrechnung, die wir sehen.“

Grund:

Erfahrungswerte ohne Datenbasis, als solche gekennzeichnet. Unkritisch.

Quelle:

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Geprüft gegen:

Nicht prüfbar (interne Prüfpraxis).

„unzulässig, weil § 556a Abs. 2 nur eine Umstellung vor Beginn des Abrechnungszeitraums erlaubt“

Grund:

§- bzw. Az.-Erwähnungen ohne Primärquellenlink (Fehler 2 und 6 im Fließtext, alle FAQ-Antworten). Die Normen/Urteile sind an anderer Stelle im Artikel verlinkt.

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html

Geprüft gegen:

Aussagen inhaltlich korrekt, nur Link-Standard nicht erfüllt.