Prüfbericht: Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung erkennen

„Die Nebenkostenabrechnung zu erstellen gehört zu den Aufgaben des Vermieters, denn § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet ihn, jährlich abzurechnen. Lässt er das eine Hausverwaltung erledigen, ist das Verwaltungsarbeit.“

Grund:

Rechtsaussage (Kosten der Erstellung der allgemeinen Betriebskostenabrechnung = Verwaltungskosten) ist eine Ableitung aus § 556 Abs. 3 BGB und § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, aber nicht durch eine Norm oder Entscheidung wörtlich belegt. Gleiche Aussage in FAQ Zeile 166.

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html · https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html

Geprüft gegen:

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Kosten der Verwaltungs-Arbeitskräfte/-Einrichtungen aus; § 2 BetrKV kennt „Kosten der Berechnung und Aufteilung" nur bei Nr. 2 (Wasser), Nr. 4a (Heizung) und Nr. 8 (Müllmengenerfassung). Die Ableitung ist schlüssig, ein Primärbeleg (BGH) fehlt.

„Paragraf 556 BGB lässt bei Wohnraum nur die Umlage von Betriebskosten zu, und Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nach Absatz 5 unwirksam. Für einzelne Posten wie die Nutzerwechselgebühr hat der BGH eine anderweitige vertragliche Regelung aber ausdrücklich offengelassen.“

Grund:

Reichweite von § 556 Abs. 5 BGB für Verwaltungskostenklauseln im Wohnraummietvertrag ist nicht wörtlich belegt; der BGH (VIII ZR 19/07) lässt eine „anderweitige vertragliche Regelung" zu. Aussage ist bereits auf Einzelfall + Mieterverein/Fachanwalt verwiesen, die Spannung sollte ein Mensch bestätigen. Hängt mit Zeile 46 („Die Folge in einem Satz: … typischerweise nicht … umlagefähig") zusammen.

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html · https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2007/2007172.html

Geprüft gegen:

§ 556 Abs. 5 BGB: „Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam." BGH-PM 172/2007: Vermieter trägt Nutzerwechselkosten, „sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben".

„Solche Posten werden üblicherweise den „Einrichtungen" der Verwaltung zugeordnet, die § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV aus den Betriebskosten herausnimmt.“

Grund:

Zuordnung Kontoführung/Porto/Telefon zu Verwaltungskosten nur über Sekundärquellen belegt (u. a. AG Siegburg 2 C 75/85 laut Sekundärquelle, nicht selbst aufgelöst). Auch Zeile 81 (Tabelle) und FAQ Zeile 162. Unkritisch, da „üblicherweise"/„in der Regel" formuliert.

Quelle:

https://www.promietrecht.de/kalte-Betriebskosten/einzelne-Betriebskosten/Verwaltungskosten/Betriebskostenabrechnung-Kosten-Kontofuehrung-Bankgebuehren-E3054.htm

Geprüft gegen:

Sekundärquelle ordnet Kontoführungs- und Bankgebühren als Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ein.

„Bei einer Eigentumswohnung kommt zuerst die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft, und die enthält Verwaltergebühr, Kontoführung und Rücklage ganz regulär.“

Grund:

Erfahrungsaussage ohne Quelle, unkritisch (entspricht auch der internen Fall-Lehre zu WEG-Abrechnungen).

Quelle:

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Geprüft gegen:

Keine Primärquelle nötig; interne Konsistenz mit /blog/hausgeldabrechnung-nebenkostenabrechnung.