Prüfbericht: Vorwegabzug Gewerbe: Wann du weniger Nebenkosten zahlst

„Ein Vorwegabzug ist "jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerberäume entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen", so der Leitsatz“

Grund:

Als wörtliches Leitsatz-Zitat ausgewiesen, der Wortlaut weicht aber ab. Der Leitsatz a) lautet: „… ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen." Inhaltlich deckungsgleich, aber „Gewerberäume" und „die auf die … entfallenden Kosten" stehen so nicht im Leitsatz.

Quelle:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR__78-05.pdf?__blob=publicationFile&v=2 (auch https://lexetius.com/2006,325)

Geprüft gegen:

BGH-Volltext (PDF), Leitsatz a) und b). Urteil, Datum und Kernaussage stimmen; nur der Zitatwortlaut ist paraphrasiert.

„Derselbe Paragraf verlangt aber auch, dass Kosten, die vom erfassten Verbrauch oder der Verursachung abhängen, nach einem Maßstab verteilt werden, der dem Rechnung trägt. Ein Gewerbe, das die Mülltonnen füllt und die Wasseruhr drehen lässt, ist so ein Fall von Verursachung.“

Grund:

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine *erfasste* Verursachung voraus. Der BGH leitet die Vorwegabzugspflicht nicht aus § 556a Abs. 1 S. 2 ab, sondern aus Billigkeitsgesichtspunkten (VIII ZR 78/05; in VIII ZR 79/16 ausdrücklich: eine andere Verursachung im Sinne der Vorschrift scheide aus, „im Übrigen verlangt die Vorschrift keinen Vorwegabzug"). Der Absatz suggeriert eine unmittelbare gesetzliche Verpflichtung aus § 556a, die so nicht besteht.

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html ; https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=10.05.2017&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2079/16

Geprüft gegen:

Wortlaut § 556a Abs. 1 S. 1–2 BGB (deckungsgleich wiedergegeben) und Begründung BGH VIII ZR 79/16 (Vorwegabzug nur bei erheblichen Mehrkosten pro m², nicht aus § 556a).

„Dann fehlt die vorgeschriebene Vorerfassung, und die Kosten sind insoweit nicht verbrauchsabhängig abgerechnet. Das kann das Kürzungsrecht von 15 Prozent nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV auslösen.“

Grund:

Rechtsfolge (Kürzungsrecht bei unterlassener Vorerfassung nach § 5 Abs. 7 S. 1) wird ohne Beleg (Urteil/Kommentar) behauptet. § 12 Abs. 1 S. 1 knüpft an „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet" an — die Subsumtion ist plausibel, aber nicht belegt.

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html ; https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html

Geprüft gegen:

§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV (15 %-Kürzung bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung entgegen der Verordnung) und § 5 Abs. 7 S. 1 (Vorerfassungspflicht bei ungleichen Ausstattungen). Beide Normen korrekt wiedergegeben; die Verknüpfung ist eigene Rechtsauffassung.

„vergleiche den Gesamtverbrauch des Hauses mit dem Durchschnitt von rund 120 Litern pro Person und Tag“

Grund:

Zahl ohne Quellenlink. Sachlich zutreffend (BDEW: 122 l/Einwohner/Tag im Jahr 2024, 121 l 2023).

Quelle:

https://www.bdew.de/presse/presseinformationen/zahl-der-woche-121-liter-leitungswasser/

Geprüft gegen:

BDEW-Wasserfakten 2024/2025: 121–122 Liter pro Einwohner und Tag.

„Für Heizung und Warmwasser gilt nicht das BGB, sondern die Heizkostenverordnung“

Grund:

Unscharf. Das BGB gilt weiter (§ 556 Abs. 3, § 556a Abs. 1 „vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften"); die HeizkostenV geht als Spezialregelung vor (§ 2 HeizkostenV).

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html ; https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__2.html

Geprüft gegen:

§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB („vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften").

„Liegt er zwei oder drei Prozent darüber, eher nicht.“

Grund:

Faustregel zur Erheblichkeitsschwelle ohne Fundstelle; als Orientierung gekennzeichnet, daher unkritisch. Instanzrechtsprechung (z. B. LG Aachen 6 S 211/05, nicht verifiziert) könnte als Beleg dienen.

Quelle:

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Geprüft gegen:

BGH nennt keine Prozentgrenze (78/05, 251/05, 79/16) — die Aussage „eine feste Prozentgrenze gibt es nicht" ist korrekt.

„Begründen musst du das nicht.“

Grund:

Rechtsaussage ohne Beleg, aber unkritisch (herrschende Praxis; Einsichtsrecht aus § 259 BGB ist nicht an eine Begründung geknüpft).

Quelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__259.html

Geprüft gegen:

§ 259 Abs. 1 BGB verlangt keine Begründung des Berechtigten.