Prüfbericht: Wohnfläche Nebenkostenabrechnung falsch: Das kostet dich

Agentencheck vom 5. September 2026 · 0 A / 3 B / 2 C · Zum Artikel

Befunde

B — Quelle trägt Aussage nicht vollständigZeile 132

„Eigene Messungen gelten vor Gericht als Beweis, wenn sie nachvollziehbar dokumentiert sind.“

Grund:: Rechtsaussage ohne Beleg. Eine eigene Messung des Mieters ist prozessual substantiierter Parteivortrag; bestreitet der Vermieter, erhebt das Gericht in der Regel Sachverständigenbeweis (§ 402 ff. ZPO). „Gilt als Beweis" ist zu stark. Gleiche Aussage in FAQ 7 (Zeile 230: „gilt als Nachweis").
Quelle:: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__402.html
Geprüft gegen:: ZPO kennt Parteivortrag und Beweismittel (Augenschein, Zeugen, Sachverständige, Urkunden, Parteivernehmung); eine private Messung ist keine dieser Kategorien, sondern belegt nur die Substantiierung des Einwands.

B — Quelle trägt Aussage nicht vollständigZeile 67

„Die Regeln dafür stehen in der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV — sie gilt für Mietverträge seit 2004, wenn nichts anderes vereinbart wurde.“

Grund:: § 1 Abs. 1 WoFlV regelt nur die Wohnflächenberechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Die Anwendung auf frei finanzierte Mietverträge folgt aus BGH-Rechtsprechung (u. a. BGH 23.05.2007 – VIII ZR 231/06; 22.04.2009 – VIII ZR 86/08), die im Artikel nicht genannt ist. Aussage inhaltlich zutreffend, aber ohne tragenden Beleg.
Quelle:: https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__1.html · https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=23.05.2007&Aktenzeichen=VIII+ZR+231/06
Geprüft gegen:: § 1 Abs. 1 WoFlV: „Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden." § 5 WoFlV: Übergangsregel für Berechnungen bis 31.12.2003 nach II. BV (deckt „seit 2004" und den II.-BV-Hinweis).

B — Quelle trägt Aussage nicht vollständigZeile 173

„Die Hausverwaltung ließ nachmessen, kam auf 75,1 m² und korrigierte beide Abrechnungen. Ersparnis: 261 Euro für das aktuelle Jahr, noch einmal knapp 250 Euro rückwirkend — und dauerhaft niedrigere Nebenkosten.“

Grund:: Interne Inkonsistenz im Rechenbeispiel. 261 € entsprechen der Eigenmessung (82 − 74,6 = 7,4 m²; 7,4/82 × 2.900 € = 261,7 €). Korrigiert wurde aber auf 75,1 m²: 82 − 75,1 = 6,9 m²; 6,9/82 × 2.900 € = 244 €. Ersparnis für das aktuelle Jahr müsste also ≈ 244 € sein (die „knapp 250 Euro rückwirkend" passen dazu), oder die Überschrift/Zahl „261 Euro" ist auf 74,6 m² zu beziehen.
Quelle:: Eigene Nachrechnung (Zeilen 164–173).
Geprüft gegen:: 82 → 74,6 m² = 9,02 % → 261 €; 82 → 75,1 m² = 8,41 % → 244 €.

C — formalZeile 96

„Wohnt der Hausmeister im Haus oder nutzt der Eigentümer selbst eine Wohnung, gehört diese Fläche trotzdem in den Nenner.“

Grund:: Rechtsaussage ohne Beleg im Absatz; inhaltlich gedeckt durch den Leitsatz von BGH VIII ZR 220/17 („Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche"), Link fehlt aber an dieser Stelle. Unkritisch.
Quelle:: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=30.05.2018&Aktenzeichen=VIII+ZR+220/17
Geprüft gegen:: Leitsatz VIII ZR 220/17 stellt auf die gesamte tatsächlich vorhandene Wohnfläche der Wirtschaftseinheit ab.

C — formalZeilen 218, 226 (Sammel-Eintrag Quellenlink-Standard)

„… gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche." / "… Einwendungen erheben kannst (§ 556 Abs. 3 BGB).“

Grund:: §-Erwähnung in FAQ-Antworten ohne Primärquellenlink (in FAQ-Props technisch ohne Link; im Fließtext sind beide Normen verlinkt, Zeilen 78/193).
Quelle:: https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__2.html · https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
Geprüft gegen:: Beide Normen sagen das Zitierte (s. u.).

Geprüft und in Ordnung (22)

Zeile 31, 43: § 556a Abs. 1 BGB — Wohnfläche als gesetzlicher Umlagemaßstab, wenn nichts anderes vereinbart — deckungsgleich mit https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html
Zeile 31, 45: § 7 Abs. 1 HeizkostenV — mind. 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch, Rest nach Wohn-/Nutzfläche (⇒ 30–50 % Grundkosten) — deckungsgleich mit https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html
Zeile 49, 199: beheizte Fläche zulässig — § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV („Wohn- oder Nutzfläche … der beheizten Räume") — deckungsgleich
Zeile 32, 55–57, 206: BGH 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 — Gericht, Datum, Az. auflösbar; Leitsatz: tatsächliche Wohnfläche (Anteil an der Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit) maßgeblich für Umlage nach § 556a BGB / § 7 HeizkostenV; 10-%-Toleranz (VIII ZR 261/06) ausdrücklich aufgegeben; Sachverhalt 74,59 m² vertraglich vs. 78,22 m² tatsächlich, Heizkosten, Mieter unterlagen — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=30.05.2018&Aktenzeichen=VIII+ZR+220/17 (Sachverhalt: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-fuer-betriebskostenabrechnung-gilt-tatsaechliche-wohnflaeche_258_455478.html)
Zeile 59, 181: BGH 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 — Flächenabweichung > 10 % = Mangel, Minderung ohne Nachweis konkreter Beeinträchtigung — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=24.03.2004&Aktenzeichen=VIII+ZR+295/03
Zeile 183: BGH 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 — Mieterhöhung nach § 558 BGB: tatsächliche Fläche, 10-%-Toleranz aufgegeben — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=18.11.2015&Aktenzeichen=VIII+ZR+266/14
Zeile 94: BGH 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 — Leerstandsrisiko trägt Vermieter, Leerstandsfläche bleibt im Flächenschlüssel — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=31.05.2006&Aktenzeichen=VIII+ZR+159/05
Zeile 98: BGH 08.03.2006 – VIII ZR 78/05 — Vorwegabzug Gewerbe nur bei ins Gewicht fallender Mehrbelastung; Artikel („bei spürbarer Mehrbelastung") deckungsgleich — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.03.2006&Aktenzeichen=VIII+ZR+78/05
Zeile 35, 193, 226: § 556 Abs. 3 Satz 5–6 BGB — Einwendungen bis Ablauf des zwölften Monats nach Zugang; danach ausgeschlossen, außer nicht zu vertreten („in der Regel unangreifbar" korrekt hedged) — https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
Zeile 154: § 259 Abs. 1 BGB — Rechenschaft mit Belegvorlage — https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__259.html
Zeile 181: § 195 BGB — regelmäßige Verjährung drei Jahre — https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__195.html
Zeile 71–78, 214, 218: § 4 Nr. 1–4 WoFlV (≥ 2 m 100 %, 1–<2 m 50 %, unbeheizbare Wintergärten 50 %, Balkone/Loggien/Dachgärten/Terrassen i. d. R. 1/4, höchstens 1/2) und § 2 Abs. 3 WoFlV (Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Garagen als Zubehörräume) — deckungsgleich mit https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__4.html und https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__2.html
Zeile 80, 136, 142: § 3 WoFlV — lichte Maße ab Vorderkante der Bekleidung; Einbaumöbel, Heizkörper, Badewannen, Fußleisten einzubeziehen; Abzug Schornsteine/Pfeiler > 1,50 m und > 0,1 m², Treppen mit über drei Steigungen (= „ab vier Stufen"), Türnischen — deckungsgleich mit https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__3.html
Zeile 67: „seit 2004" / II. Berechnungsverordnung für Altfälle — § 5 WoFlV (Übergangsvorschrift, Berechnungen bis 31.12.2003 nach II. BV bleiben) — https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__5.html
Zeile 114, 255: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund), Ø 2,67 €/m²/Monat, veröffentlicht 18.12.2025 — deckungsgleich mit `src/data/betriebskosten.json` und https://mieterbund.de/aktuelles/meldungen/mieterbund-veroeffentlicht-aktuellen-betriebskostenspiegel-fuer-deutschland/ ; 2,67 × 75 × 12 = 2.403 € ≈ 2.400 €
Zeile 82: Dachschrägen-Beispiel — 80 − 12·0,5 − 4 = 70 m²; 2.400 × 70/80 = 2.100 €; Differenz 300 € — rechnerisch korrekt
Zeile 84: Balkon-Beispiel — 8 m² voll statt 1/4 = 6 m² Differenz; 6/66 = 9,1 % — rechnerisch korrekt
Zeile 100–106: Gesamtflächen-Beispiel — 80/1.000 = 8,0 %, 80/870 = 9,2 %; 12.000 × 0,08 = 960 €, 12.000 × 80/870 = 1.103 €; Differenz 143 € — rechnerisch korrekt; 1.000 − 60 − 70 = 870 konsistent
Zeile 116–120: Abweichungstabelle — 2.400 × 5/10/15 % = 120/240/360 €, ×3 = 360/720/1.080 €; 80 → 76/72/68 m² entsprechen 5/10/15 % — korrekt
Zeile 167, 173: Yilmaz — 82 → 74,6 m² = 7,4 m² = 9,0 %; 2.900 × 9,02 % = 261 € — korrekt (Inkonsistenz zu 75,1 m² s. Befund B)
Zeile 183: „9 Prozent … für eine Mietminderung knapp zu wenig" — konsistent mit 10-%-Schwelle VIII ZR 295/03
Alle 13 externen Links (8× gesetze-im-internet.de, 5× dejure.org): HTTP 200

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