Musterbrief Heizkosten-Kürzung: Nachfrage an den Vermieter (§ 12 HeizkostenV)

In deiner Heizkostenabrechnung findest du keinen Verbrauchsanteil, alles scheint nach Wohnfläche verteilt? Für diesen Fall enthält § 12 der Heizkostenverordnung eine Regelung zur Kürzung um 15 Prozent. Bevor es darum gehen kann, braucht es aber Klarheit über die Fakten: Wurde wirklich nicht nach Verbrauch abgerechnet – oder steht es nur nicht nachvollziehbar in der Abrechnung?

Genau dafür sind die beiden Musterbriefe in diesem Artikel da. Du fragst beim Vermieter nach, wie der Verbrauch erfasst und die Kosten verteilt wurden, und forderst die Belege an. Dazu erfährst du, was § 12 HeizkostenV im Wortlaut regelt.

Das Wichtigste in Kürze

• § 12 Abs. 1 HeizkostenV sieht eine Kürzung um 15 % vor, soweit Wärme- oder Warmwasserkosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden
• Um 3 % geht es, wenn vorgeschriebene fernablesbare Zähler fehlen oder die Informationen nach § 6a nicht mitgeteilt werden
• In den Ausnahmefällen des § 11 und im Verhältnis Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft gilt die Regel nicht
• Die Musterbriefe fragen nach Erfassung und Verteilung und fordern Belege an (§ 556 Abs. 4 BGB)
• Ob und in welcher Höhe in deinem Fall gekürzt werden kann, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht

Was § 12 HeizkostenV regelt⁠

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Gebäudeeigentümer, die Kosten für Wärme und Warmwasser „auf der Grundlage der Verbrauchserfassung“ zu verteilen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)). Bei der Heizung werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)). Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Für den Fall, dass diese Pflicht nicht eingehalten wird, enthält § 12 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) drei Kürzungsregeln:

Zwei Einschränkungen stehen direkt im Gesetz. Erstens heißt es „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung“: Liegt ein Ausnahmefall nach § 11 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) vor, etwa weil eine Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre, verlangt die Verordnung keine verbrauchsabhängige Verteilung. Zweitens gelten die Kürzungsregeln nicht im Verhältnis einzelner Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 12 Abs. 1 S. 4).

Wichtig ist auch das Wort „soweit“: Die 15 Prozent beziehen sich nach dem Wortlaut auf die Kosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden. Das kann die Heizung betreffen, das Warmwasser oder beides. Andere Posten deiner Betriebskostenabrechnung wie Müll oder Hausreinigung haben damit nichts zu tun.

Mehr zum Hintergrund der Regel liest du im Artikel 15 % Heizkosten kürzen: Was § 12 HeizkostenV regelt.

Bevor du schreibst: Was du in deiner Abrechnung prüfen kannst⁠

Drei Punkte kannst du selbst klären, bevor du den Brief abschickst.

Gibt es einen Verbrauchsanteil? Such in der Abrechnung nach einer Aufteilung wie „70 % Verbrauch / 30 % Grundkosten“ und nach deinen Verbrauchseinheiten oder Zählerständen. Fehlt beides, ist eine Nachfrage sinnvoll. Hohe Kosten allein sind dagegen kein Hinweis darauf, dass nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde.

Welche Geräte hängen in deiner Wohnung? Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, ein Wärmezähler, ein Warmwasserzähler? Mach Fotos. Wenn gar keine Messgeräte vorhanden sind, ist das eine wichtige Information für deine Nachfrage.

Wann hast du die Abrechnung erhalten? Einwendungen gegen die Abrechnung sind dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Das Gesetz knüpft die Frist an den Zugang der Abrechnung, nicht an die Antwort des Vermieters. Notier dir das Datum.

Wie die Verteilung in einer Heizkostenabrechnung grundsätzlich aufgebaut ist und woran du Fehler erkennst, erklärt der Artikel Heizkostenabrechnung kürzen: Die komplette Anleitung.

Musterbrief 1: Nachfrage zur Verbrauchserfassung und Bitte um Belege⁠

Die Standard-Variante. Du fragst, ob und wie der Verbrauch erfasst wurde, nach welchem Schlüssel verteilt wurde, und bittest um Einsicht in die Belege. Streiche, was nicht auf dich zutrifft.

Musterbrief 2: Wenn die Antwort offen bleibt⁠

Manche Vermieter antworten nur mit dem Satz, die Abrechnung sei korrekt, ohne auf die Fragen einzugehen. Dann fragst du konkret ein zweites Mal nach und setzt eine neue Frist.

Eine ausführlichere Vorlage nur für die Belegeinsicht findest du im Artikel Musterbrief Belegeinsicht. Wie du die Gesamtabrechnung des Messdienstes anforderst, steht in Gesamtabrechnung Heizkosten anfordern.

Ob du kürzen kannst: Das klären Mieterverein oder Fachanwalt⁠

Bewusst enthält dieser Artikel keinen Brief, der eine Kürzung ankündigt. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall gekürzt werden kann und wie du dabei vorgehst, klären der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Dort wird geprüft, ob ein Ausnahmefall nach § 11 vorliegt, welche Kosten betroffen sind und wie die Mitteilung an den Vermieter aussehen sollte. Nimm die Antwort deines Vermieters, die Abrechnung und deine Fotos der Messgeräte zum Termin mit.

Was du mit der Antwort anfangen kannst⁠

Schickt dir der Vermieter den Verteilerschlüssel und die Ablesewerte, kannst du selbst nachrechnen: Liegt der Verbrauchsanteil für Heizung und für Warmwasser jeweils zwischen 50 und 70 Prozent? Passen deine Verbrauchseinheiten zu den Zahlen in der Gesamtabrechnung? Stimmt die Fläche, mit der deine Wohnung angesetzt ist?

Stellt sich heraus, dass doch nach Verbrauch verteilt wurde und nur die Darstellung unklar war, hat sich die Frage erledigt. Bleibt der Verbrauchsanteil aus oder verweigert der Vermieter die Auskunft, gehst du mit den Unterlagen zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Was in deinem Fall rechtlich gilt, klären der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Weiterführende Artikel:

• Heizkostenabrechnung kürzen: Die komplette Anleitung
• 15 % Heizkosten kürzen: Was § 12 HeizkostenV regelt
• Musterbrief Belegeinsicht
• Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung

Quellen:

• § 12 Heizkostenverordnung – Kürzungsrecht, Übergangsregelungen⁠ (öffnet in neuem Tab)
• § 11 Heizkostenverordnung – Ausnahmen⁠ (öffnet in neuem Tab)
• § 6 Heizkostenverordnung – Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung⁠ (öffnet in neuem Tab)
• § 7 Heizkostenverordnung – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme⁠ (öffnet in neuem Tab)
• § 8 Heizkostenverordnung – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser⁠ (öffnet in neuem Tab)
• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (Abs. 3: Einwendungsfrist, Abs. 4: Belegeinsicht)⁠ (öffnet in neuem Tab)