15 Prozent. So viel dürfen Mieter nach der Heizkostenverordnung von ihrem Heizkostenanteil abziehen, wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, obwohl es vorgeschrieben ist. Das ist keine Kulanzregel und kein Verhandlungsspielraum – es steht unmittelbar in § 12 der Heizkostenverordnung (öffnet in neuem Tab).
Was die Vorschrift genau sagt, an welche Pflichten des Vermieters sie anknüpft und wo ihre Grenzen liegen, schauen wir uns hier an.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei zentralen Heizungsanlagen müssen mindestens 50 % der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden
- Fehlt die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung, sieht § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15 % vor
- Die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung steht in § 6 Abs. 1 und § 7 Abs. 1 HeizkostenV – sie ergibt sich direkt aus der Verordnung
- Ein konkreter Nachteil muss nicht nachgewiesen werden – die 15 % gelten pauschal
- Die Kürzung wird nicht automatisch berücksichtigt, sondern muss gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden
Worauf die Kürzung aufbaut: die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung
Die Frage ist alt und kommt trotzdem in jeder Abrechnungssaison neu auf den Tisch: Darf ein Vermieter die Heizkosten einfach komplett nach Wohnfläche verteilen?
Die Antwort steht in der Heizkostenverordnung selbst. Nach § 6 Abs. 1 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab) hat der Gebäudeeigentümer die Kosten für Wärme und Warmwasser „auf der Grundlage der Verbrauchserfassung“ auf die Nutzer zu verteilen. § 7 Abs. 1 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab) legt fest, wie: Von den Kosten der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen – erfasst über Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Nur der Rest darf über einen Grundkostenanteil, etwa nach Fläche, laufen.
Eine reine Flächenabrechnung ist die Ausnahme, nicht die Regel. Sie ist nur erlaubt, wo die Verordnung sie ausdrücklich zulässt – die Ausnahmen stehen in § 11 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab), etwa wenn der Verbrauch nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten erfasst werden könnte.
Was § 12 HeizkostenV sagt
Genau an diese Pflicht knüpft § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV an. Sinngemäß: Soweit die Kosten für Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen.
Drei Punkte stecken in diesem Satz:
- „entgegen den Vorschriften“ – die Kürzung setzt voraus, dass eine Verbrauchsabrechnung vorgeschrieben war. Greift eine Ausnahme nach § 11, gibt es auch kein Kürzungsrecht.
- „hat der Nutzer das Recht“ – die Kürzung passiert nicht automatisch, sie muss gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden.
- „den auf ihn entfallenden Anteil“ – gekürzt wird der eigene Kostenanteil für Heizung beziehungsweise Warmwasser, nicht die gesamte Nebenkostenabrechnung.
Kürzungs-Check
Spricht etwas für ein Kürzungsrecht? Der 60-Sekunden-Check
Frage 1 von 4
Wohnst du in einem Zweifamilienhaus, in dem dein Vermieter selbst wohnt?
Gemeint: höchstens zwei Wohnungen im Haus, eine davon bewohnt der Vermieter.
Warum die 15 % gelten – auch ohne Schaden
Das Spannende an der Regelung: Mieter müssen nicht beweisen, dass ihnen durch die falsche Abrechnung ein Nachteil entstanden ist. Das Kürzungsrecht aus § 12 der Heizkostenverordnung ist eine pauschale Sanktion. Der Gesetzgeber will damit Druck aufbauen, dass tatsächlich nach Verbrauch abgerechnet wird.
Anders gesagt: Selbst wenn bei korrekter Abrechnung am Ende gar nicht weniger herausgekommen wäre – das Kürzungsrecht bleibt. Es knüpft allein daran an, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung fehlt.
Der BGH wendet die Vorschrift entsprechend an, zum Beispiel im Urteil VIII ZR 151/20 vom 12. Januar 2022 (öffnet in neuem Tab): Fehlt bei einer verbundenen Anlage der vorgeschriebene Wärmemengenzähler, liegt nach dieser Entscheidung eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vor – mit der Folge des 15-%-Kürzungsrechts.
In welchen Fällen die Kürzung greift
Nicht jede Unstimmigkeit auf der Abrechnung berechtigt zur Kürzung. Es geht konkret um die Erfassung des Verbrauchs. Typische Situationen:
- Die Heizkosten werden zu 100 % nach Wohnfläche verteilt, ohne Verbrauchsanteil
- Es sind gar keine Heizkostenverteiler oder Zähler installiert
- Bei verbundenen Anlagen fehlt der Wärmemengenzähler zur Trennung von Heizung und Warmwasser
- Der Verbrauch wurde durchgängig nur geschätzt, obwohl eine Messung möglich gewesen wäre
In diesen Fällen sieht das Gesetz die 15 Prozent vor – bei fehlender fernablesbarer Technik oder fehlenden unterjährigen Verbrauchsinfos können je nach Konstellation weitere 3 Prozent dazukommen.
Was § 12 nicht hergibt
Ehrlich bleiben gehört dazu. Das Kürzungsrecht ist kein Freifahrtschein gegen jede unliebsame Nachzahlung.
Wenn eine Abrechnung sauber nach Verbrauch aufgeteilt ist und einfach viel verbraucht wurde, greift die Kürzung nicht. Auch eine bloß unübersichtliche oder fehlerhaft gerechnete Abrechnung berechtigt nicht automatisch zur 15-Prozent-Kürzung – dafür gibt es den Widerspruch und die Korrektur. Die Kürzung zielt ausschließlich auf die fehlende verbrauchsabhängige Erfassung.
So wird die Kürzung geltend gemacht
Die Vorschrift zu kennen ist die eine Sache. Das Recht geltend zu machen die andere. Kurz zusammengefasst: Der Ausgangspunkt ist die Frage, ob die verbrauchsabhängige Abrechnung tatsächlich fehlt. Mieter, die das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV ausüben, teilen das dem Vermieter in der Regel schriftlich mit und ziehen 15 Prozent vom Heizkostenanteil ab – der übrige Betrag bleibt davon unberührt. Ob die Voraussetzungen in deinem Fall vorliegen, klärst du am besten mit Mieterverein oder Fachanwalt.
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Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Einschätzung deines Falls sind der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtigen Stellen.
Häufige Fragen zur 15%-Kürzung nach § 12 HeizkostenV
Wo steht das Recht auf 15 % Kürzung?
Muss ich nachweisen, dass mir ein Schaden entstanden ist?
Kann ich bei jeder hohen Nachzahlung 15 % kürzen?
Sind es immer genau 15 %?
Weiterführende Artikel:
- Heizkostenabrechnung kürzen: Die komplette Anleitung
- Die wichtigsten BGH-Urteile zur Heizkostenabrechnung
- Heizkostenverordnung einfach erklärt
Quellen:
- § 12 Heizkostenverordnung – Kürzungsrecht (öffnet in neuem Tab)
- § 7 Heizkostenverordnung – Verteilung der Kosten (öffnet in neuem Tab)
- § 6 Heizkostenverordnung – Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (öffnet in neuem Tab)
- § 11 Heizkostenverordnung – Ausnahmen (öffnet in neuem Tab)
- BGH, Urteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20 (dejure.org) (öffnet in neuem Tab)
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