15 Prozent. So viel darfst du von deinen Heizkosten einbehalten, wenn dein Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnet. Das ist keine Kulanzregel und kein Verhandlungsspielraum – es steht in der Heizkostenverordnung, und der Bundesgerichtshof hat es mehrfach bestätigt.
Eine der klarsten Entscheidungen dazu trägt das Aktenzeichen VIII ZR 211/21. Was dieses Urteil genau sagt und warum es deine Position als Mieter spürbar stärkt, schauen wir uns hier an.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei zentralen Heizungsanlagen müssen mindestens 50 % der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden
- Fehlt die verbrauchsabhängige Abrechnung, darfst du 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV)
- Der BGH (VIII ZR 211/21, Urteil vom 05.07.2023) bestätigt den Vorrang der Verbrauchsabrechnung
- Du musst keinen konkreten Nachteil nachweisen – die 15 % gelten pauschal
- Das Recht musst du aktiv einfordern, am besten schriftlich
Worum ging es in dem Urteil?
Der Kern des Streits ist alt und kommt trotzdem in jeder Abrechnungssaison neu auf den Tisch: Darf ein Vermieter die Heizkosten einfach komplett nach Wohnfläche verteilen?
Die Antwort des BGH am 5. Juli 2023 war eindeutig. Bei einer zentralen Heizungsanlage hat die verbrauchsabhängige Abrechnung Vorrang. Mindestens die Hälfte der Heizkosten muss sich nach dem tatsächlich gemessenen Verbrauch richten – erfasst über Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Nur der Rest darf über einen Grundkostenanteil nach Fläche laufen.
Eine reine Flächenabrechnung ist die Ausnahme, nicht die Regel. Sie ist nur erlaubt, wo das Gesetz sie ausdrücklich zulässt – etwa wenn der Verbrauch technisch nicht erfasst werden kann.
Kürzungs-Check
Darfst du 15 % deiner Heizkosten kürzen? Finde es heraus
Frage 1 von 4
Wohnst du in einem Zweifamilienhaus, in dem dein Vermieter selbst wohnt?
Warum die 15 % gelten – auch ohne Schaden
Das Spannende an der Regelung: Du musst nicht beweisen, dass dir durch die falsche Abrechnung ein Nachteil entstanden ist. Das Kürzungsrecht aus § 12 der Heizkostenverordnung ist eine pauschale Sanktion. Der Gesetzgeber will damit Druck aufbauen, dass tatsächlich nach Verbrauch abgerechnet wird.
Anders gesagt: Selbst wenn du am Ende vielleicht gar nicht mehr gezahlt hättest – das Recht auf die 15 Prozent bleibt. Es knüpft allein daran an, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung fehlt.
Der BGH hat diese Linie in mehreren Entscheidungen gehalten, unter anderem im Urteil VIII ZR 151/20 vom 12. Januar 2022, in dem es um einen fehlenden Wärmemengenzähler ging. Die Botschaft ist über die Jahre konstant geblieben.
In welchen Fällen du kürzen darfst
Nicht jede Unstimmigkeit auf der Abrechnung berechtigt zur Kürzung. Es geht konkret um die Erfassung des Verbrauchs. Typische Situationen:
- Die Heizkosten werden zu 100 % nach Wohnfläche verteilt, ohne Verbrauchsanteil
- Es sind gar keine Heizkostenverteiler oder Zähler installiert
- Bei verbundenen Anlagen fehlt der Wärmemengenzähler zur Trennung von Heizung und Warmwasser
- Der Verbrauch wurde durchgängig nur geschätzt, obwohl eine Messung möglich gewesen wäre
In diesen Fällen sieht das Gesetz die 15 Prozent vor – bei fehlender fernablesbarer Technik oder fehlenden unterjährigen Verbrauchsinfos können je nach Konstellation weitere 3 Prozent dazukommen.
Was das Urteil nicht hergibt
Ehrlich bleiben gehört dazu. Das Kürzungsrecht ist kein Freifahrtschein gegen jede unliebsame Nachzahlung.
Wenn deine Abrechnung sauber nach Verbrauch aufgeteilt ist, du aber einfach viel verbraucht hast, greift die Kürzung nicht. Auch eine bloß unübersichtliche oder fehlerhaft gerechnete Abrechnung berechtigt nicht automatisch zur 15-Prozent-Kürzung – dafür gibt es den Widerspruch und die Korrektur. Die Kürzung zielt ausschließlich auf die fehlende verbrauchsabhängige Erfassung.
So setzt du die Kürzung durch
Das Urteil im Rücken zu haben ist die eine Sache. Es geltend zu machen die andere. Kurz zusammengefasst: Du prüfst, ob die verbrauchsabhängige Abrechnung fehlt. Dann teilst du dem Vermieter schriftlich mit, dass du dein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV ausübst, und ziehst 15 Prozent vom Heizkostenanteil ab. Den Rest zahlst du normal.
Die ausführliche Anleitung mit Rechenbeispiel und allen Voraussetzungen findest du in unserem Ratgeber zum Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung. Eine fertige Formulierung liefert dir der passende Musterbrief.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen oder Streit mit dem Vermieter empfehlen wir den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen zur 15%-Kürzung nach dem BGH-Urteil
Was hat der BGH in VIII ZR 211/21 entschieden?
Muss ich nachweisen, dass mir ein Schaden entstanden ist?
Kann ich bei jeder hohen Nachzahlung 15 % kürzen?
Sind es immer genau 15 %?
Weiterführende Artikel:
- Heizkostenabrechnung kürzen: Die komplette Anleitung
- Die wichtigsten BGH-Urteile zur Heizkostenabrechnung
- Heizkostenverordnung einfach erklärt
Quellen:
Kürzen darfst du nur mit Begründung – hol sie dir vom Experten.
Ob das 15%-Kürzungsrecht bei dir greift, hängt von den Details deiner Abrechnung ab. Ein erfahrener Experte prüft sie Position für Position und schreibt dir, was auffällig ist und wie du typischerweise vorgehen kannst – bevor du kürzt.
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