Nebenkostenabrechnung nach Auszug: das musst du prüfen

Drei Monate nach deinem Auszug flattert plötzlich eine Nachzahlung in den Briefkasten.

Genau das verunsichert viele: Die alte Wohnung ist längst Geschichte, trotzdem kommt noch eine Abrechnung. Das ist völlig normal — dein früherer Vermieter rechnet anteilig für deine Mietzeit ab. Genauso normal sind allerdings Fehler bei dieser anteiligen Abrechnung. Und die kosten dich Geld, wenn du sie nicht erkennst.

Das Wichtigste in Kürze

• Du bekommst auch nach dem Auszug eine Abrechnung — anteilig für deine Mietmonate.
• Dein Vermieter hat dafür weiter 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.
• Zwischenablesekosten darf er nur umlegen, wenn das vereinbart ist.
• Aus der Kaution darf nur ein angemessener Teil für die erwartete Nachzahlung einbehalten werden.

Warum die Abrechnung erst nach dem Auszug kommt⁠

Eine Nebenkostenabrechnung wird immer rückwirkend erstellt — für ein ganzes Abrechnungsjahr. Ziehst du mittendrin aus, kann dein Vermieter erst abrechnen, wenn ihm am Jahresende alle Kosten vorliegen. Deshalb erreicht dich die Abrechnung oft viele Monate nach der Schlüsselübergabe.

Wichtig für dich: Hinterlasse deine neue Adresse. Die 12-Monats-Frist läuft nämlich weiter — nach Ablauf kann dein Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr fordern. Wie diese Frist genau funktioniert, erklärt der Artikel zur verspäteten Abrechnung.

Anteilig abrechnen: Du zahlst nur für deine Zeit⁠

Das ist der Kern jeder Auszugs-Abrechnung. Warst du nur einen Teil des Jahres in der Wohnung, darf dir auch nur dieser Teil berechnet werden.

Bei den verbrauchsunabhängigen Kosten — also Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister und den Grundkosten der Heizung — wird dein Anteil zeitanteilig berechnet. Wohntest du drei von zwölf Monaten dort, zahlst du ein Viertel. Bei den verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung und Wasser zählt dagegen dein tatsächlicher Verbrauch in dieser Zeit — gemessen per Zwischenablesung. Für die Heizkosten gelten dabei eigene Regeln nach § 9b HeizkostenV: Wie die Aufteilung mit der Gradtagstabelle funktioniert und woran du den teuren Ganzjahres-Fehler erkennst, zeigt unser Ratgeber zur Heizkostenabrechnung bei Ein- und Auszug.

Genau hier passiert ein häufiger Fehler: Die zeitanteilige Verteilung wird vergessen, und dir werden Grundkosten fürs ganze Jahr berechnet. Prüfe deshalb immer, ob nur deine Mietmonate angesetzt sind. Wie die Verteilung im Detail funktioniert, zeigt der Ratgeber zum Verteilerschlüssel.

Die Zwischenablesung — und wer sie bezahlt⁠

Damit dein Verbrauch sauber von dem deines Nachmieters getrennt wird, werden beim Auszug die Zähler abgelesen. Diese Zwischenablesung ist sinnvoll und üblich.

Strittig ist nur, wer sie zahlt. Was gilt: Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07) sind Nutzerwechselkosten keine Betriebskosten und fallen dem Vermieter zur Last, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Formularklauseln, die sie dem Mieter auferlegen, haben einzelne Instanzgerichte zudem für unwirksam gehalten (z. B. AG Kassel, Az. 453 C 539/18). Ein Posten "Zwischenablesung" oder "Nutzerwechselgebühr" ist deshalb ein typischer Punkt für eine Rückfrage beim Vermieter. Wie du die Gebühr erkennst und was allgemein dazu gilt – inklusive Musterbrief – zeigen wir dir im Detail-Ratgeber zur Nutzerwechselgebühr.

Kaution: Was dein Vermieter einbehalten darf⁠

Viele Vermieter zahlen die Kaution nicht sofort komplett zurück, sondern behalten einen Teil für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung ein. Das ist erlaubt — aber nur in angemessener Höhe und nur für eine realistisch zu erwartende Nachzahlung.

Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution über Monate ist dagegen unzulässig. Orientierung bietet meist die letzte Abrechnung: Daran lässt sich abschätzen, welche Nachzahlung überhaupt realistisch ist. Liegt der einbehaltene Betrag deutlich darüber, können Mieter die Auszahlung des Rests verlangen.

Praxisbeispiel: Wie Lukas seine Auszugsabrechnung nachgerechnet hat⁠

Lukas aus Hannover zog Ende März aus seiner 65-Quadratmeter-Wohnung aus. Im Herbst kam die Abrechnung: 280 Euro Nachzahlung.

Was ihm auffiel: Beim Nachrechnen merkte er, dass die Grundkosten — Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer — fürs komplette Jahr angesetzt waren. Dabei hatte er nur drei Monate dort gewohnt.

Was Lukas tat: Er fragte bei der Verwaltung nach, warum die Grundkosten für zwölf Monate angesetzt waren, obwohl er nur drei Monate Mieter war, und bat, die zeitliche Aufteilung zu prüfen.

Das Ergebnis: Die Verwaltung hatte beim Nutzerwechsel den Zeitraum falsch übernommen und rechnete die Grundkosten auf drei Monate um, also auf ein Viertel. Die Nachzahlung sank dadurch um 175 Euro auf 105 Euro.

Worauf du nach dem Auszug besonders achten solltest⁠

Drei Dinge entscheiden, ob deine Auszugs-Abrechnung stimmt. Sind die verbrauchsunabhängigen Kosten wirklich nur für deine Mietzeit angesetzt? Passt der Zählerstand der Zwischenablesung zu deinem Auszugsdatum? Und wurde dir eine Zwischenablesegebühr berechnet, obwohl sie nicht vereinbart war?

Stimmt einer dieser Punkte nicht, ist das ein klarer Punkt für Rückfrage und Einwendung. Wie ein Widerspruch aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber zum Widerspruch.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplizierten Fällen helfen ein Fachanwalt oder der Mieterverein weiter.

Die Angaben in diesem Artikel dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Weitere Informationen findest du beim Deutschen Mieterbund⁠ (öffnet in neuem Tab). In komplexen Fällen empfehlen wir, einen Fachanwalt oder den Mieterverein zu kontaktieren.