Einzug mitten im Jahr – und die Heizkosten fürs ganze Jahr bezahlt?

Eingezogen am 1. Juni. Bezahlt: Januar bis Dezember. In einer Abrechnung, die wir kürzlich geprüft haben, stand genau das – der Mieter sollte die komplette Heizsaison eines Jahres tragen, in dem er fünf Monate lang noch gar nicht dort wohnte. Das Kuriose: Die übrigen Betriebskosten hatte derselbe Vermieter völlig korrekt auf sieben Monate gekürzt. Nur die Heizkosten liefen zu 100 Prozent durch.

Das ist kein Einzelfall. Wer mitten im Jahr ein- oder auszieht, bekommt eine Abrechnung, die zwei Zeiträume sauber trennen muss – und genau an dieser Stelle passieren einige der teuersten Fehler überhaupt. Denn die Monate Januar bis Mai enthalten mehr als die Hälfte des Jahres-Heizbedarfs.

Die gute Nachricht: Die Heizkostenverordnung regelt den Fall eindeutig, und du kannst den Fehler mit wenigen Blicken selbst erkennen.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Ein- oder Auszug während des Abrechnungszeitraums müssen die Heizkosten aufgeteilt werden – das schreibt § 9b der Heizkostenverordnung vor
• Grundkosten werden nach der Gradtagstabelle oder zeitanteilig aufgeteilt, Verbrauchskosten per Zwischenablesung (ersatzweise nach Gradtagen oder zeitanteilig)
• Die Wintermonate wiegen dabei schwer: Januar bis Mai stehen für 570 von 1.000 Promille des Jahres-Heizbedarfs
• Typische Fehler-Indizien: leere „Vornutzer“-Spalte, Grundkosten ohne Zeitfaktor, Vorauszahlung als „12 Monate“ dargestellt
• Für Einwendungen hast du 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit

Was bei Ein- und Auszug mit den Heizkosten passieren muss⁠

Ziehst du während des Abrechnungszeitraums ein oder aus, entsteht ein sogenannter Nutzerwechsel: Zwei Parteien (oder eine Partei und der Vermieter, wenn die Wohnung leer stand) teilen sich das Abrechnungsjahr. § 9b der Heizkostenverordnung legt fest, wie die Kosten dann getrennt werden:

Die Grundkosten – der verbrauchsunabhängige Anteil, meist 30 bis 50 Prozent – werden nach der Gradtagstabelle oder zeitanteilig aufgeteilt. Die Gradtagstabelle bildet ab, wie sich der Heizbedarf übers Jahr verteilt: Ein Dezember zählt viermal so viel wie ein Mai.

Die Verbrauchskosten werden idealerweise per Zwischenablesung getrennt: Beim Wechsel werden die Heizkostenverteiler oder Zähler abgelesen, und jeder zahlt, was in seiner Zeit anfiel. Gibt es keine verwertbare Zwischenablesung, wird nach denselben Maßstäben wie bei den Grundkosten aufgeteilt – also nach Gradtagen oder zeitanteilig (beim Warmwasser: zeitanteilig, in der Praxis nach Kalendertagen).

Die übrigen Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherung, Müll …) sind einfacher: Hier wird schlicht deine Mietzeit abgegrenzt – tag- oder monatsgenau.

Wichtig ist die Konsequenz daraus: Die Zeit vor deinem Einzug gehört dem Vormieter – und stand die Wohnung leer, trägt der Vermieter diesen Anteil selbst. Er darf ihn nicht auf dich verschieben.

Die Gradtagstabelle: Warum der Winter so schwer wiegt⁠

Die Gradtagstabelle (nach VDI 2067) teilt das Jahr in 1.000 Promille Heizbedarf auf:

* Juni, Juli und August zusammen: 40 Promille

Zwei Beispiele zeigen, was das bedeutet:

Einzug am 1. Juni: Dir gehören Juni bis Dezember – das sind 40 + 30 + 80 + 120 + 160 = 430 von 1.000 Promille. Obwohl du 58 Prozent des Jahres dort wohnst, trägst du nur 43 Prozent des Heizbedarfs. Zahlst du stattdessen das volle Jahr, zahlst du mehr als das Doppelte deines berechtigten Anteils.

Auszug am 31. August: Dir gehören Januar bis August – 170 + 150 + 130 + 80 + 40 + 40 = 610 von 1.000 Promille. Hier wirkt die Abrechnung auf den ersten Blick oft „falsch“: Du warst nur 67 Prozent des Jahres da, zahlst aber 61 Prozent der Grundkosten? Das ist korrekt – dein Zeitraum enthielt fast die ganze Heizsaison. Die Gradtagsmethode kann also auch zu deinen Gunsten wirken, ohne dass es sich so anfühlt.

Woran du den Ganzjahres-Fehler erkennst – die 5-Punkte-Prüfung⁠

Du brauchst dafür keine Formeln, nur einen aufmerksamen Blick in die Abrechnung deines Messdienstes (Techem, ista, KALO, Minol, Brunata & Co.):

1. Die Vornutzer-Spalte. Viele Abrechnungen haben eine Spalte wie „Ablesewerte Vornutzer“ oder einen „berechneten Zeitraum“. Steht dort überall 0 oder nichts, obwohl du unterjährig eingezogen bist, wurde nicht abgegrenzt.

2. Der Zeitfaktor bei den Grundkosten. Korrekte Abrechnungen zeigen bei den Grundkosten einen Faktor wie „430/1000“, „Gradtagsanteil“ oder eine anteilige Fläche. Fehlt jeder Zeitfaktor und wird mit deiner vollen Wohnfläche gerechnet, ist das volle Jahr angesetzt.

3. Die Monatsangabe bei der Vorauszahlung. Steht dort „× 12 Monate“, obwohl du nur 7 Monate Miete gezahlt hast? Dann behandelt dich die Abrechnung als Ganzjahresmieter – auch wenn die Summe zufällig stimmt.

4. Der Quervergleich mit den Betriebskosten. Oft werden die kalten Betriebskosten korrekt zeitanteilig gekürzt, die Heizkosten aber nicht. Dieser Widerspruch im selben Schreiben ist ein deutlicher Hinweis: Dein Einzugsdatum war bekannt, es wurde nur bei den Heizkosten nicht berücksichtigt.

5. Der Nutzungszeitraum im Kopf der Abrechnung. Steht dort „01.01.–31.12.“, obwohl dein Mietvertrag später beginnt? Der Nutzungszeitraum muss deiner Mietzeit entsprechen.

Praxisbeispiel: Markus zieht im Juni ein – und soll den Januar bezahlen⁠

Markus aus Hamburg mietet zum 1. Juni eine Erdgeschosswohnung. Ein gutes Jahr später kommt die Abrechnung: rund 220 Euro Nachzahlung. Beim Lesen stutzt er – die Betriebskosten sind sauber auf seine 7 Monate gekürzt, aber die Heizkostenabrechnung des Messdienstes rechnet ihm das komplette Jahr zu: keine Vornutzer-Abgrenzung, volle Grundkosten, Vorauszahlung als „12 Monate“ dargestellt.

Was Markus tat: Er rechnete mit der Gradtagstabelle nach. Sein Zeitraum Juni bis Dezember entspricht 430 von 1.000 Promille – statt der berechneten 814 Euro Heizkosten wären nur rund 350 bis 380 Euro sein Anteil gewesen. Dazu fand er in der Abrechnung einen Hinweis auf einen Ablesetermin kurz nach seinem Einzug: Es gab also sogar Zwischenwerte. Er schrieb seinem Vermieter, verwies auf § 9b und bat um eine Nutzerwechsel-Korrekturabrechnung beim Messdienst.

Das Ergebnis: Aus rund 220 Euro Nachzahlung wurden nach der Korrektur rund 270 Euro Guthaben – ein Unterschied von fast 500 Euro. Der Messdienst erstellte die korrigierte Abrechnung binnen drei Wochen; die Monate vor dem Einzug übernahm der Vermieter.

So bittest du um Prüfung und Korrektur⁠

Der Weg ist unaufgeregt: Du zeigst, welche Zahlen nicht zu deiner Mietzeit passen, fragst nach der Aufteilung und bittest um eine korrigierte Abrechnung. Eine Nutzerwechsel-Abrechnung ist für Messdienste Routine, beauftragen muss sie dein Vermieter. Bevor du schreibst, rechne deinen Anteil mit der Gradtagstabelle oben nach und trag die Zahl in den Brief ein.

Wichtig zu wissen: Einwendungen gegen die Abrechnung sind dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, lässt das Gesetz nicht gelten (§ 556 Abs. 5 BGB). Notier dir deshalb das Zugangsdatum; mehr zu den Fristen steht im Artikel zur Verjährung bei Heizkostenabrechnungen. Die Frist für Einwendungen schiebt eine Nachzahlung nicht automatisch auf. Wie du bis zur Klärung mit einer Nachzahlung umgehst und was du tun kannst, wenn der Vermieter nicht antwortet, klären der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Was ein Widerspruch gegen die Abrechnung ist, erklärt der Artikel Musterbrief Widerspruch Nebenkostenabrechnung.

Drei Sonderfälle aus der Praxis⁠

Die Wohnung stand vor dir leer? Dann trägt der Vermieter den Anteil der Leerstandszeit selbst – Grundkosten wie Verbrauchskosten. Er darf die leeren Monate nicht auf die verbliebenen oder neuen Mieter verteilen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu Nebenkosten bei Leerstand.

Es gab eine Zwischenablesung – nutze sie. Wenn beim Wechsel abgelesen wurde (oft steht ein Ablesetermin mit Datum in den „Weiteren Kosten“ der Abrechnung), existieren echte Werte. Die sind genauer als jede Gradtags-Schätzung – fordere sie an. Und wenn du selbst aus- oder einziehst: Fotografiere die Zählerstände am Übergabetag. Zwei Minuten, die Hunderte Euro wert sein können.

Beim Auszug wirkt die Abrechnung zu hoch? Erst rechnen, dann beanstanden: Wer bis Ende August wohnt, trägt 610 von 1.000 Gradtagen – das ist korrekt, kein Fehler. Was allerdings häufig zu Unrecht berechnet wird, ist die Nutzerwechselgebühr für den Wechsel selbst. Und was nach dem Auszug sonst noch zu prüfen ist, zeigt unser Ratgeber zur Abrechnung nach dem Umzug.