Wärmecontracting: Was Mieter über die Kosten wissen müssen

Plötzlich heizt nicht mehr dein Vermieter, sondern eine fremde Firma. Und deine Nebenkosten steigen. Kein Zufall, sondern Wärmecontracting.

Vermieter lagern die Wärmeversorgung zunehmend an externe Anbieter aus — die alte Heizungsanlage im Keller wird durch einen Liefervertrag mit einem Contractor ersetzt. Für dich als Mieter bedeutet das oft eine neue Position in der Heizkostenabrechnung, die vorher nicht da war. Die gute Nachricht: Das Gesetz setzt dafür klare Grenzen – die Umstellung soll für Mieter kostenneutral sein.

Das Wichtigste in Kürze

• § 556c BGB schreibt vor: Die Umstellung auf Wärmecontracting muss für Mieter kostenneutral sein — die neuen Wärmekosten dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen
• Dein Vermieter muss die Umstellung korrekt ankündigen und bestimmte Voraussetzungen aus der Wärmelieferverordnung (WärmeLV) einhalten
• Die Heizkostenverordnung gilt trotzdem weiter — auch beim Contractor muss mindestens die Hälfte der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden

Was ist Wärmecontracting überhaupt?⁠

Wärmecontracting — auch gewerbliche Wärmelieferung genannt — bedeutet: Ein externer Dienstleister übernimmt die komplette Wärmeversorgung deines Gebäudes. Er baut, betreibt und wartet die Heizungsanlage, manchmal auch im bestehenden Heizungskeller, und verkauft die erzeugte Wärme an den Vermieter. Der wiederum reicht die Kosten über die Heizkostenabrechnung an dich weiter.

Vorher hat dein Vermieter selbst geheizt — mit eigener Anlage, eigenem Brennstoffeinkauf, eigener Wartung. Das nennt man Eigenversorgung. Beim Wärmecontracting tritt an diese Stelle ein Vertrag mit einem spezialisierten Unternehmen, das Wärme wie eine Dienstleistung liefert.

Für Vermieter klingt das verlockend: Keine Investition in eine neue Heizung, kein Wartungsaufwand, kein unternehmerisches Risiko. Genau deshalb wird Wärmecontracting gerade bei alten Heizungsanlagen immer häufiger gewählt — oft im Zusammenhang mit der ohnehin anstehenden Modernisierung der Heiztechnik.

Warum dich das als Mieter überhaupt betrifft⁠

Auf den ersten Blick scheint die Umstellung reine Vermieter-Sache zu sein. Ist sie aber nicht. Denn der Contractor kalkuliert seine Kosten anders als ein Vermieter in Eigenregie — er muss schließlich auch noch Gewinn machen.

In den Wärmepreis fließen nicht nur Brennstoff und Wartung ein, sondern auch Investitionskosten für die neue Anlage, Finanzierungskosten und eine Gewinnmarge für den Contractor. All das kann am Ende höher ausfallen als das, was dein Vermieter vorher selbst für Heizöl, Gas und Wartung gezahlt hat.

Der Gesetzgeber hat dieses Risiko erkannt. Deshalb gibt es eine klare Regel, die genau das verhindern soll: den sogenannten Grundsatz der Kostenneutralität.

Das Kernrecht: Kostenneutralität nach § 556c BGB⁠

§ 556c BGB ist die zentrale Vorschrift, wenn dein Vermieter von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt. Sie regelt, unter welchen Voraussetzungen er die neuen Wärmekosten überhaupt auf dich umlegen darf.

Die wichtigste Voraussetzung: Die Umstellung muss kostenneutral sein. Das heißt konkret: Die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung dürfen die bisherigen Kosten deiner Wärmeversorgung im Rahmen der Eigenversorgung nicht übersteigen. Vereinfacht gesagt — du sollst durch den Wechsel zum Contractor nicht draufzahlen müssen, nur weil dein Vermieter sich für ein bequemeres Modell entschieden hat.

Daneben muss die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert werden, und der Vermieter muss die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§ 556c Abs. 1 und 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Die Einzelheiten – etwa zum Kostenvergleich und zum Inhalt der Ankündigung – regelt die Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann die Umlage der Wärmelieferkosten unwirksam sein.

Wichtig zu wissen: Die Heizkostenverordnung wird durch das Wärmecontracting nicht außer Kraft gesetzt. Auch wenn ein externer Contractor liefert, muss die Abrechnung weiterhin verbrauchsabhängig erfolgen — mehr dazu liest du in unserem Artikel zur Heizkostenverordnung.

Worauf du in deiner Abrechnung konkret achten solltest⁠

Wenn dein Vermieter auf Wärmecontracting umgestellt hat oder umstellen will, lohnt sich ein genauer Blick auf vier Punkte.

Kostenneutralität: Vergleiche die neuen Wärmekosten mit den Kosten aus den Jahren vor der Umstellung — soweit du diese Abrechnungen noch hast oder einsehen kannst. Liegen die neuen Kosten spürbar über dem, was vorher für Brennstoff, Wartung und Instandhaltung der Eigenversorgung anfiel? Dann solltest du das hinterfragen.

Ankündigung: Wurde dir die Umstellung überhaupt rechtzeitig und in der vorgeschriebenen Form mitgeteilt? Eine Umstellung, die einfach in der nächsten Abrechnung auftaucht, ohne dass du vorher informiert wurdest, ist ein Warnsignal.

Verbrauchsabhängige Abrechnung: Wird auch beim Contractor mindestens die Hälfte der Kosten nach deinem tatsächlichen Verbrauch berechnet, wie es die Heizkostenverordnung verlangt? Oder taucht plötzlich ein höherer Grundkostenanteil auf, der dich unabhängig vom eigenen Heizverhalten stärker belastet?

Aufschlüsselung der Kostenpositionen: Lässt sich aus der Abrechnung erkennen, was genau der Contractor in Rechnung stellt? Reine Wärmelieferung ist eine Sache — separat ausgewiesene Posten für Service, Messdienst oder Finanzierung solltest du dir genauer ansehen, da hier Vertriebs- und Gewinnanteile des Contractors stecken können.

Mehr zu typischen Fehlerquellen in Abrechnungen — unabhängig davon, ob mit oder ohne Contractor geheizt wird — findest du in unserem Artikel über die häufigsten Fehler in Heizkostenabrechnungen.

Wärmecontracting versus Fernwärme: Der Unterschied⁠

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, meinen aber unterschiedliche Dinge. Bei Fernwärme bezieht ein ganzes Stadtgebiet oder Quartier Wärme aus einem zentralen Heizkraftwerk über ein Fernwärmenetz — ein Anschluss, den sich dein Vermieter in der Regel nicht aussuchen kann, weil es lokal meist nur einen Anbieter gibt.

Wärmecontracting dagegen betrifft typischerweise die Versorgung eines einzelnen Gebäudes oder weniger Gebäude. Der Contractor betreibt eine Heizanlage speziell für dieses Objekt — oft eine, die vorher dem Vermieter selbst gehörte. Die Umstellung ist also eine bewusste unternehmerische Entscheidung des Vermieters, keine geografische Notwendigkeit wie bei Fernwärme.

Trotzdem überschneiden sich die Themen: Manche Contractor-Verträge laufen letztlich auf einen Fernwärmeanschluss hinaus, wenn der Contractor das Gebäude an ein bestehendes Netz andocken lässt. Wie du Fernwärme-Kosten konkret einordnest und prüfst, erfährst du in unserem Artikel zur Fernwärme-Abrechnung.

Praxisbeispiel: Wie Jonas die Kosten vor und nach der Umstellung verglichen hat⁠

(Dieses Beispiel ist illustrativ und vereinfacht einen typischen Ablauf.)

Jonas wohnt auf 65 Quadratmetern in einem Mehrfamilienhaus in Leipzig. In der Heizkostenabrechnung stand plötzlich „Wärmelieferung gemäß Contracting-Vertrag“ statt Heizöl und Wartung. Eine Ankündigung vorab hatte er nach eigener Erinnerung nicht bekommen.

Das sind 22 % mehr als im Vorjahr und 26 % mehr als im Dreijahresschnitt, bei ähnlichen Verbrauchseinheiten.

Jonas bat die Verwaltung um die Aufschlüsselung nach Grund-, Arbeits- und Messpreis, um Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)) und um den Kostenvergleich, der nach § 11 Abs. 2 Nr. 3 WärmeLV⁠ (öffnet in neuem Tab) in die Umstellungsankündigung gehört. Der rechnet mit dem Durchschnittsverbrauch der letzten drei Abrechnungen (§ 9 Abs. 1 WärmeLV⁠ (öffnet in neuem Tab)). Seine eigene Tabelle ist nur eine grobe Kontrolle, weil sie Preis- und Wetterschwankungen enthält.

Ob die Voraussetzungen des § 556c BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) erfüllt sind und was eine fehlende Ankündigung bedeutet, sind Rechtsfragen. Ob das im Einzelfall greift, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.