Heizkosten im Zweifamilienhaus: Wann die Ausnahme gilt

Komplett nach Wohnfläche abgerechnet, kein Verbrauchswert in Sicht. In einem normalen Mietshaus entspricht das nicht der Heizkostenverordnung. Im Zweifamilienhaus kann es aber zulässig sein.

Der Grund liegt in einer einzigen Ausnahme der Heizkostenverordnung. Sie gilt nicht für jedes kleine Haus, sondern nur unter bestimmten Bedingungen. Welche das sind und wie du deine Abrechnung dazu nachprüfst, liest du hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Ausnahme nach § 2 HeizkostenV betrifft nur Häuser mit maximal zwei Wohnungen, von denen dein Vermieter eine selbst bewohnt
• Sie bedeutet: Dort geht eine abweichende Regelung im Mietvertrag (z. B. Verteilung nur nach Fläche) der Verordnung vor. Fehlt eine solche Regelung, gilt die Heizkostenverordnung auch im Zweifamilienhaus
• Vermietet der Eigentümer beide Wohnungen, gilt die Verordnung ohnehin, mit ihren Regeln zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und zur Kürzung nach § 12
• Auch ohne Verbrauchserfassung sollte der Verteilerschlüssel zum Mietvertrag passen und nachvollziehbar sein

Was die Ausnahme nach § 2 HeizkostenV genau regelt⁠

§ 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) lautet: „Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.“ Normalerweise setzt sich die Verordnung also gegen abweichende Klauseln im Mietvertrag durch. In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt, ist es umgekehrt: Hier gilt, was Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart haben.

Die Ausnahme hebt die Verordnung in diesem Haus also nicht automatisch auf. Sie erlaubt, im Mietvertrag etwas anderes zu vereinbaren, zum Beispiel die Verteilung komplett nach Wohnfläche. Nach verbreiteter Auffassung in Rechtsprechung und Literatur gilt die Heizkostenverordnung auch im Zweifamilienhaus mit Vermieter, wenn der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält (Haufe, HeizKV-Kommentierung zu § 2⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Für das Kürzungsrecht von 15 Prozent heißt das: § 12 HeizkostenV setzt voraus, dass „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung“ nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Regelt ein wirksamer Mietvertrag in einem solchen Haus die Verteilung nach Fläche, liegt darin kein Verstoß gegen die Verordnung. Fehlt eine solche Regelung, sieht es anders aus. Wie das für deinen Vertrag zu bewerten ist, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Die entscheidende Bedingung: Wohnt dein Vermieter wirklich mit im Haus?⁠

Das ist die erste Voraussetzung. Die Ausnahme gilt ausschließlich, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen tatsächlich selbst bewohnt – nicht, weil das Haus zufällig nur zwei Einheiten hat.

Beispiel, in dem die Ausnahme greifen kann: Ein Zweifamilienhaus, oben wohnt die Vermieterin selbst, unten ihr Mieter, und der Mietvertrag regelt die Verteilung nach Wohnfläche. Dann geht diese Vereinbarung der Verordnung vor, Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler sind dafür nicht nötig.

Beispiel, in dem die Ausnahme NICHT greift: Ein Zweifamilienhaus, beide Wohnungen sind vermietet – die Eigentümerin lebt woanders. Hier gilt die normale Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung wie in jedem größeren Mehrfamilienhaus. Rechnet der Vermieter trotzdem komplett nach Wohnfläche ab, entspricht das nicht den Vorschriften der Verordnung; § 12 HeizkostenV sieht für diesen Fall eine Kürzung um 15 Prozent vor.

Dasselbe gilt, sobald ein drittes Apartment dazukommt, etwa durch einen ausgebauten Dachboden. Schon bei mehr als zwei Wohnungen ist die Ausnahme vom Tisch, selbst wenn der Eigentümer weiterhin vor Ort wohnt.

Warum die Ausnahme überhaupt existiert⁠

Der Gesetzgeber hat hier abgewogen: In einem Haus, in dem der Vermieter selbst lebt, hat er ein eigenes Interesse daran, sparsam zu heizen – seine eigene Heizkostenrechnung läuft schließlich mit. Der Anreizmechanismus, den die Heizkostenverordnung für größere Mietshäuser schaffen will, funktioniert hier bereits von selbst.

Außerdem lohnt sich der technische Aufwand für Verbrauchserfassung bei nur zwei Parteien oft kaum. Eine Mess- und Abrechnungsinfrastruktur, die sich bei zwanzig Wohnungen über die Jahre amortisiert, ist bei zwei Einheiten unverhältnismäßig teuer.

Auch ohne Verbrauchserfassung: Der Verteilerschlüssel muss stimmen⁠

Eine Ausnahme von der Verbrauchserfassung ist keine Blanko-Vollmacht für jede beliebige Abrechnung. Auch wenn dein Vermieter nach Wohnfläche abrechnen darf, muss der verwendete Maßstab sachgerecht sein – oder dem entsprechen, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Steht im Mietvertrag zum Beispiel eine Abrechnung nach Personenzahl, gilt in diesem Haus grundsätzlich diese Vereinbarung. Fehlt eine Vereinbarung, gelten die Regeln der Heizkostenverordnung. Fällt dir eine auffällige Verteilung auf, etwa wenn deine kleine Einliegerwohnung anteilig genauso viel zahlt wie die große Hauptwohnung mit doppelter Fläche, rechne nach und frag beim Vermieter nach, nach welchem Schlüssel verteilt wurde.

Praktisch heißt das: Prüfe zuerst deinen Mietvertrag auf eine Schlüssel-Vereinbarung. Prüfe danach, ob die tatsächliche Verteilung in der Abrechnung dazu passt. Wie ein sachgerechter Verteilerschlüssel grundsätzlich aussieht, zeigt dir unser ausführlicher Artikel dazu. Bei Unstimmigkeiten lohnt sich eine fachkundige Prüfung deiner Abrechnung.

So prüfst du, ob die Ausnahme bei dir greift⁠

Vier Fragen reichen für eine erste Einschätzung.

Hat das Gebäude maximal zwei Wohneinheiten? Zähle nach – auch ausgebaute Souterrain- oder Dachgeschosswohnungen zählen mit, wenn sie eigenständig vermietbar sind.

Wohnt dein Vermieter dort tatsächlich selbst? Nicht "hat dort mal gewohnt" oder "hat dort ein Zimmer reserviert" – ein echter, dauerhafter Wohnsitz.

Was sagt dein Mietvertrag zum Verteilerschlüssel? In diesem Haus geht eine vertragliche Vereinbarung der Verordnung vor. Fehlt sie, gilt die Verordnung.

Ist die tatsächliche Verteilung nachvollziehbar? Auch ohne Verbrauchsmessung muss der Schlüssel plausibel und nicht grob unbillig sein.

Sind die ersten beiden Fragen mit Ja beantwortet und regelt der Mietvertrag eine andere Verteilung, kann eine Abrechnung ohne Verbrauchserfassung zulässig sein. Bei einem Nein bei Frage eins oder zwei gilt die Heizkostenverordnung mit ihren Regeln zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und zur Kürzung nach § 12. In diesem Fall lohnt sich auch ein Blick auf die häufigsten Fehler in Heizkostenabrechnungen, da viele Verstöße sich überschneiden.

Praxisbeispiel: Welche Fakten Jonas zusammengetragen hat⁠

Jonas mietet die Erdgeschosswohnung in einem Zweifamilienhaus in Münster. Seine Heizkostenabrechnung: 986 Euro, komplett nach Wohnfläche verteilt, kein einziger Verbrauchswert. Sein erster Gedanke: Da fehlt doch der Verbrauchsanteil.

Bevor er etwas unternahm, trug er die Fakten zusammen, auf die es nach § 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) ankommt. Das Gebäude hat genau zwei Wohnungen, und die Vermieterin wohnt seit über zehn Jahren selbst im Obergeschoss. In seinem Mietvertrag steht, dass die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt werden. Nach dem Wortlaut von § 2 gehen die Vorschriften der Verordnung in einem solchen Haus rechtsgeschäftlichen Bestimmungen wie dem Mietvertrag nicht vor.

Dann rechnete er den Schlüssel nach. Seine Wohnung hat 58 Quadratmeter, die der Vermieterin 95, zusammen 153. Die Gesamtkosten des Hauses von 2.601 Euro ergeben 17 Euro je Quadratmeter: 58 × 17 = 986 Euro für ihn, 95 × 17 = 1.615 Euro für die Vermieterin. Die Verteilung passt also genau zum Flächenverhältnis.

Ob die Ausnahme in seinem Fall trägt und ob damit auch das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV keine Rolle spielt, ist eine Rechtsfrage. Die klären im Einzelfall Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Mit Mietvertrag, Abrechnung und seiner Rechnung hätte Jonas die Unterlagen dafür beisammen.