Betriebsstrom und Wartung in den Heizkosten

24.600 Euro Brennstoff. Darunter, fast unscheinbar: „Betriebsstrom Heizung (pauschal 3 %) – 1.107,00 €". Eine Zeile tiefer „Wartung Heizungsanlage – 1.380,00 €", im Vorjahr waren es 410 Euro.

Diese kleinen Zeilen unter dem großen Brennstoffbetrag liest kaum jemand. Sie sehen nach Kleinkram aus, und neben einer fünfstelligen Gasrechnung wirken ein paar Hundert Euro harmlos. Genau deshalb lohnt sich der zweite Blick. Denn bei diesen Nebenposten lässt sich vieles mit einem Taschenrechner nachprüfen, ohne dass du irgendetwas über Heiztechnik wissen musst.

In der Beispielzeile oben steckt schon ein Widerspruch. 3 Prozent von 24.600 Euro wären 738 Euro, nicht 1.107 Euro. Wie du solche Stellen findest, was laut Verordnung überhaupt in die Heizkosten gehört und wann eine „Wartung" in Wahrheit eine Reparatur ist, zeigen wir dir hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Was zu den Kosten des Betriebs der Heizung gehört, zählt § 7 Abs. 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) abschließend auf: Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung und Pflege, Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung, Immissionsmessung, Messgeräte sowie Berechnung und Aufteilung.
• Reparaturen und Austausch (Instandsetzung) sind typischerweise keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV⁠ (öffnet in neuem Tab)).
• Ohne eigenen Zähler darf der Betriebsstrom geschätzt werden. Die Grundlagen der Schätzung muss der Vermieter aber offenlegen (BGH, VIII ZR 27/07).
• Selbst rechnen: Betriebsstrom ÷ Brennstoffkosten × 100. Passt das Ergebnis nicht zum Prozentsatz in der Abrechnung, ist das eine konkrete Nachfrage wert.

Was laut § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den Heizkosten gehört⁠

Heizkosten bestehen nicht nur aus Gas, Öl oder Fernwärme. Die Heizkostenverordnung nennt eine ganze Reihe von Posten, die zum Betrieb einer zentralen Heizungsanlage dazugehören. Der Wortlaut in § 7 Abs. 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) ist ein einziger langer Satz. Übersetzt in die Zeilen, die du auf deiner Abrechnung findest, sieht er so aus:

Die Abgasanlage zählt ausdrücklich mit dazu. Für Warmwasser gilt dasselbe: § 8 Abs. 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) verweist für die Kosten der Wassererwärmung auf die Liste aus § 7 Abs. 2. Und wer Fernwärme bezieht, zahlt neben dem Wärmepreis die Kosten der zugehörigen Hausanlage „entsprechend Absatz 2" (§ 7 Abs. 4 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)). Betriebsstrom für die Pumpen im Haus kann also auch bei Fernwärme auftauchen.

Zwei Begriffe werden gern verwechselt. Bei einer Wärmepumpe ist der Strom selbst der „Brennstoff", er erzeugt die Wärme. Der Betriebsstrom dagegen ist der Strom, den die Anlage nebenbei braucht: Umwälzpumpe, Brenner-Gebläse, Regelung, Steuerung. Bei einer Gasheizung ist das ein kleiner Nebenposten, kein Hauptposten.

Auffällig ist, was in der Liste fehlt. Von Reparatur, Austausch oder Erneuerung steht dort nichts. Das hat einen Grund.

Was typischerweise nicht in die Heizkosten gehört⁠

Die Betriebskostenverordnung grenzt in § 1 Abs. 2 BetrKV⁠ (öffnet in neuem Tab) zwei Kostenarten ausdrücklich aus: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Gemeint sind Kosten, die anfallen, um Mängel durch „Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung" zu beseitigen. Eine defekte Umwälzpumpe, ein ausgetauschter Brenner, ein neues Ausdehnungsgefäß: Das ist typischerweise Instandsetzung und damit keine Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden.

Die Grenze verläuft ungefähr so. Wartung heißt: Die Fachkraft kommt regelmäßig, prüft, reinigt, stellt ein. Die Anlage läuft vorher und nachher. Reparatur heißt: Etwas ist kaputt und wird wieder in Gang gebracht oder ersetzt.

In der Praxis verschwimmt das auf der Rechnung. Der Kundendienst kommt zur Jahreswartung und tauscht dabei gleich eine Dichtung oder ein Verschleißteil. Auf der Rechnung steht dann ein einziger Betrag, und in der Heizkostenabrechnung heißt die Zeile trotzdem „Wartung". Wo genau die Grenze liegt, wenn bei der Wartung Kleinteile getauscht werden, ist nicht immer eindeutig. Ob ein bestimmter Posten auf deiner Rechnung Wartung oder Reparatur ist, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen. Es hängt davon ab, was genau gemacht wurde, und das steht nur im Beleg.

Ebenfalls nicht in die Liste des § 7 Abs. 2 gehören Verwaltungskosten, also etwa eine Gebühr der Hausverwaltung für das Erstellen der Abrechnung. Die Kosten des Messdienstes für Berechnung und Aufteilung sind dagegen ausdrücklich genannt. Den Unterschied zu erkennen ist nicht immer leicht, wenn beide in einer Sammelzeile stehen.

Betriebsstrom: gemessen oder geschätzt?⁠

Idealerweise hat die Heizungsanlage einen eigenen Stromzähler, einen sogenannten Zwischenzähler. Dann steht in der Abrechnung ein gemessener Verbrauch in kWh mal einem Strompreis. Das ist sauber und leicht nachzuvollziehen.

In vielen Häusern gibt es diesen Zähler nicht. Pumpe und Brenner hängen am selben Zähler wie Treppenhauslicht und Kellerbeleuchtung. Dann muss der Heizungsanteil irgendwie aus dem Allgemeinstrom herausgerechnet werden.

Der Bundesgerichtshof hat dazu im Mietrecht zwei Dinge klargestellt (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07⁠ (öffnet in neuem Tab)). Erstens: Der Heizungsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden. Der Vermieter hat ihn gesondert zu ermitteln. Zweitens: Gibt es keinen Zwischenzähler, ist eine Schätzung zulässig. Die Grundlagen der Schätzung muss der Vermieter aber offenlegen.

Eine Schätzung ist also nicht von vornherein ein Fehler. Häufig sieht sie so aus, dass ein fester Prozentsatz der Brennstoffkosten angesetzt wird. Ob ein bestimmter Prozentsatz im Einzelfall angemessen ist, ist eine Frage der konkreten Anlage und am Ende eine Rechtsfrage, die wir hier nicht beantworten können. Was sich aber immer prüfen lässt: ob die Zahlen in der Abrechnung zueinander passen.

Noch ein Punkt, der oft übersehen wird. Wird der Heizungsstrom aus dem Allgemeinstrom herausgeschätzt, muss er dort auch abgezogen werden. Taucht er in den Heizkosten auf und steckt gleichzeitig ungekürzt im Allgemeinstrom der Nebenkostenabrechnung, zahlst du ihn doppelt. Wie du den Allgemeinstrom einordnest, erklärt unser Artikel zu Allgemeinstrom und Hausstrom.

Selbstrechnung: Wie viel Prozent ist dein Betriebsstrom?⁠

Für diese Rechnung brauchst du nur die Gesamtkostenaufstellung deiner Heizkostenabrechnung, also die Seite, auf der die Kosten des ganzen Hauses stehen, bevor sie auf die Wohnungen verteilt werden.

Schritt 1: Such die Zeile mit den Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme-Arbeitspreis) und die Zeile mit dem Betriebsstrom.

Schritt 2: Rechne: Betriebsstrom ÷ Brennstoffkosten × 100 = Anteil in Prozent.

Schritt 3: Vergleiche das Ergebnis mit dem, was in der Abrechnung steht.

Ein glatter Prozentsatz ist für sich kein Beweis für einen Fehler. Er deutet nur darauf hin, dass hier geschätzt statt gemessen wurde, und genau für diesen Fall hat der BGH verlangt, dass die Grundlagen offengelegt werden. Du fragst also nicht „Warum so viel?", sondern: „Wie ist dieser Wert ermittelt worden?"

Die Abweichung zwischen Label und Betrag ist dagegen reines Rechnen. Steht „3 %" da und du kommst auf 4,5 %, dann stimmt eine der beiden Angaben nicht. Das kommt in beide Richtungen vor: In Abrechnungen, die wir nachrechnen, sehen wir auch Fälle, in denen der Betrag unter dem genannten Prozentsatz liegt. Dann hat der Fehler dich nicht belastet.

Ein Beispiel: Betriebsstrom und „Wartung" nachgerechnet⁠

Ein Beispiel, frei zusammengestellt aus typischen Konstellationen: Jana wohnt in einer 64-m²-Wohnung in einem Haus mit zwölf Parteien und 1.050 m² Wohnfläche. Gasheizung, kein eigener Stromzähler für die Anlage. Auf ihre Wohnung entfallen nach Abrechnung rund 6 Prozent der gesamten Heizkosten.

Was ihr auffiel: In der Gesamtkostenaufstellung stehen 24.600 Euro Gas und „Betriebsstrom (pauschal 3 %) – 1.107,00 €". Sie rechnet: 1.107 ÷ 24.600 × 100 = 4,5 Prozent. Drei Prozent wären 738 Euro gewesen. Differenz: 369 Euro fürs ganze Haus. Dazu die Wartung: 1.380 Euro statt 410 Euro im Vorjahr, ohne Erklärung.

Was sie tat: Sie schrieb der Hausverwaltung eine kurze Nachfrage mit beiden Rechnungen und bat um Belegeinsicht für die Wartungsposition. In der Rechnung des Heizungsbauers standen zwei Teile: die übliche Jahreswartung über 410 Euro und darunter „Störungsbeseitigung, Austausch Umwälzpumpe" über 970 Euro.

Das Ergebnis: Die Verwaltung korrigierte den Betriebsstrom auf den genannten Prozentsatz und nahm den Pumpentausch aus den Heizkosten heraus. Für das ganze Haus wurden die Heizkosten um 1.339 Euro niedriger, für Janas Anteil von rund 6 Prozent bedeutete das etwa 80 Euro weniger Nachzahlung.

Nicht jede Nachfrage endet so. Oft gibt es eine plausible Erklärung, etwa einen neuen Wartungsvertrag oder eine zusätzliche, vorgeschriebene Prüfung. Auch das ist ein Ergebnis: Dann weißt du, woran du bist.

Wartung mit hohem Betrag: So hilft die Belegeinsicht⁠

Ein Sprung bei der Wartung ist der häufigste Grund, sich die Rechnung dahinter anzusehen. Mieter haben ein gesetzliches Recht darauf. Nach § 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Er darf sie auch elektronisch bereitstellen. Wie du dabei vorgehst und was du verlangen kannst, steht ausführlich in unserem Artikel zur Belegeinsicht in die Nebenkostenabrechnung.

Worauf du in einer Wartungsrechnung achten solltest: Lies den Betreff und die Positionen, nicht nur die Summe. Begriffe wie „Störung", „Notdienst", „Austausch", „Ersatzteil", „Erneuerung" oder „Defekt" deuten eher auf eine Reparatur hin. „Jahreswartung", „Inspektion", „Einstellung", „Abgasmessung" oder „Reinigung" passen zum Wortlaut von § 7 Abs. 2.

Oft enthält eine Rechnung beides. Dann ist die interessante Frage, ob der Reparaturteil in der Abrechnung herausgerechnet wurde. Vergleiche den Betrag in der Heizkostenabrechnung mit der Rechnungssumme. Sind sie identisch, obwohl die Rechnung erkennbar auch Reparaturen enthält, ist das eine konkrete Nachfrage.

Hilfreich ist außerdem ein Blick über mehrere Jahre. Ein Wartungsvertrag kostet meist jedes Jahr ungefähr gleich viel. Springt der Betrag in einem Jahr deutlich nach oben und fällt im nächsten wieder zurück, war in diesem Jahr vermutlich etwas anderes drin.

Die übrigen Nebenposten: Messgeräte, Ablesung, Immissionsmessung⁠

Neben Betriebsstrom und Wartung tauchen in fast jeder Heizkostenabrechnung die Kosten der Verbrauchserfassung auf: Miete für Heizkostenverteiler und Wasserzähler, Ablesung, Abrechnungsservice. Diese Posten sind in § 7 Abs. 2 ausdrücklich genannt. Wie du einordnest, ob die Gerätemiete pro Gerät plausibel ist, zeigt unser Artikel Gerätemiete zu hoch?.

Die Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz ist die regelmäßige Abgas- oder Emissionsmessung, meist durch den Schornsteinfeger. Sie gehört laut Wortlaut zu den Kosten des Betriebs. Kleinere Beträge für diese Messung sind also kein Grund zur Sorge. Einen Überblick über alle Regeln der Verordnung, vom Verteilerschlüssel bis zum Kürzungsrecht, findest du in unserem Artikel zur Heizkostenverordnung.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Willst du eine Position rechtlich klären oder durchsetzen, sind der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.