16 Grad im Wohnzimmer, seit zwei Wochen. Du hast dem Vermieter Bescheid gesagt, vielleicht nur mündlich oder per WhatsApp, und es ist nichts passiert.
Irgendwann kommt die Frage nach der Mietminderung. Bevor es so weit ist, braucht es aber etwas anderes: eine schriftliche Mängelanzeige mit Messwerten. Sie ist die Grundlage für alles, was danach kommt, und sie ist der Brief, der den Handwerker in die Wohnung bringen soll.
Hier findest du zwei Musterbriefe zum Kopieren: die Mängelanzeige mit Bitte um Abhilfe und eine Erinnerung, wenn der Mangel fortbesteht. Dazu die allgemeine Rechtslage zur Mietminderung nach § 536 BGB, eine Beispielrechnung (bei 780 € Warmmiete geht es für neun Tage um Beträge von rund 50 €) und das Risiko, über das selten gesprochen wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab)). Die Musterbriefe unten sind genau diese Anzeige
- Die Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab) kraft Gesetzes ein, solange die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist. Beantragt oder genehmigt werden muss sie nicht
- Ohne Anzeige entfallen die Rechte aus § 536 für die Zeit davor, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB)
- Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Quoten aus Urteilen sind Einzelfälle
- Wer mehr einbehält, als ihm zusteht, gerät mit der Differenz in Zahlungsrückstand. Ob und in welcher Höhe gemindert werden kann, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht
Vor dem Brief: Temperaturen messen und notieren
Die Mängelanzeige wird stärker, wenn sie Zahlen enthält statt „es ist kalt". Ein Messprotokoll ist schnell angelegt:
- zwei bis drei Messungen täglich, morgens, mittags, abends
- in Raummitte, etwa einen Meter über dem Boden, Fenster und Türen geschlossen
- Datum, Uhrzeit, Raum, gemessene Temperatur, dazu die Außentemperatur
- Thermostat auf höchster Stufe, und das mit notieren
Entlüfte den Heizkörper einmal und schreib auf, dass du es getan hast und ob sich etwas geändert hat. So lässt sich später ausschließen, dass die Ursache ein Handgriff war, der in deiner Hand lag. Wie das geht, steht im Ratgeber Heizkörper entlüften in der Mietwohnung.
Als Richtwert ziehen Gerichte häufig etwa 20 °C tagsüber in Wohnräumen und rund 18 °C nachts heran. Gesetzlich festgelegt sind diese Werte nicht. Sie stammen aus der Rechtsprechung zur Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (öffnet in neuem Tab) und schwanken von Gericht zu Gericht. Mehr dazu im Ratgeber Kalte Wohnung: deine Rechte und Soforthilfe.
Musterbrief 1: Mängelanzeige mit Bitte um Abhilfe
Diesen Brief schickst du, sobald die Wohnung nicht ausreichend warm wird. Er beschreibt den Mangel, belegt ihn mit Messwerten und bittet um Beseitigung bis zu einem Datum. Die Frist sollte zur Dringlichkeit passen: Bei einem kompletten Ausfall im Winter ist sie kürzer als bei Räumen, die nur etwas zu kühl bleiben.
[Dein Name] [Deine Anschrift]
[Name des Vermieters / der Hausverwaltung] [Anschrift]
[Ort], [Datum]
Betreff: Mängelanzeige – Wohnung nicht ausreichend beheizbar, [deine Adresse, Wohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit zeige ich Ihnen nach § 536c BGB einen Mangel meiner Wohnung an: Die Wohnung lässt sich seit dem [Datum] nicht ausreichend beheizen.
Trotz voll aufgedrehter Thermostate habe ich folgende Raumtemperaturen gemessen (Messung in Raummitte, etwa 1 m über dem Boden):
- Wohnzimmer: [X] °C am [Datum], [Uhrzeit]
- Schlafzimmer: [X] °C am [Datum], [Uhrzeit]
- Bad: [X] °C am [Datum], [Uhrzeit]
Das vollständige Messprotokoll mit Außentemperaturen füge ich bei. Die Heizkörper habe ich am [Datum] entlüftet, danach hat sich [nichts / Folgendes] geändert.
Ich bitte Sie, den Mangel bis zum [Datum] zu beseitigen und mir vorher mitzuteilen, wann ein Handwerker kommt. Für einen Termin bin ich [Tage/Uhrzeiten] erreichbar unter [Telefonnummer].
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Schreibens kurz.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift] [Dein Name]
Anlage: Messprotokoll vom [Datum] bis [Datum]
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Behalte eine Kopie und sorge dafür, dass du den Zugang nachweisen kannst, zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der den Einwurf bezeugen kann. Führe das Messprotokoll weiter, auch nachdem der Brief raus ist.
Musterbrief 2: Erinnerung, wenn der Mangel fortbesteht
Die Frist ist abgelaufen, die Wohnung ist weiter kalt, oder ein Handwerker war da und es hat sich nichts geändert. Dann hilft eine sachliche Erinnerung mit aktuellen Messwerten und einem neuen Termin.
[Dein Name] [Deine Anschrift]
[Name des Vermieters / der Hausverwaltung] [Anschrift]
[Ort], [Datum]
Betreff: Erinnerung – Heizungsmangel besteht fort, [deine Adresse, Wohnung]; meine Mängelanzeige vom [Datum]
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit Schreiben vom [Datum] habe ich Ihnen angezeigt, dass meine Wohnung nicht ausreichend beheizbar ist, und um Abhilfe bis zum [Datum] gebeten.
Der Mangel besteht weiterhin. [Am [Datum] war ein Handwerker vor Ort; die Temperaturen haben sich danach nicht verändert.] Die aktuellen Messwerte:
- Wohnzimmer: [X] °C am [Datum], [Uhrzeit]
- Schlafzimmer: [X] °C am [Datum], [Uhrzeit]
Das fortgeführte Messprotokoll liegt bei.
Ich bitte Sie erneut, den Mangel bis zum [neues Datum] zu beseitigen, und um eine kurze Nachricht, bis wann mit der Reparatur zu rechnen ist.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift] [Dein Name]
Anlage: Messprotokoll vom [Datum] bis [Datum]
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Bewusst enthalten beide Briefe keine Ankündigung einer Mietminderung und keine Zahlung unter Vorbehalt. Ob das in deinem Fall sinnvoll ist, in welcher Höhe und wie du es dem Vermieter mitteilst, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls. Die klären der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Nimm die beiden Briefe, das Messprotokoll und deinen Mietvertrag zum Termin mit.
Was § 536 BGB zur Mietminderung vorsieht
Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab) für diese Zeit nur eine „angemessen herabgesetzte Miete" zu entrichten. Ist die Tauglichkeit ganz aufgehoben, ist er von der Miete befreit. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, niemand muss sie beantragen oder genehmigen.
Das Gesetz knüpft daran Voraussetzungen und Grenzen:
- Mängelanzeige: Nach § 536c Abs. 2 BGB (öffnet in neuem Tab) kann der Mieter die Rechte aus § 536 nicht geltend machen, soweit der Vermieter infolge einer unterlassenen Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Außerdem haftet der Mieter dann für den daraus entstehenden Schaden
- Kenntnis bei Einzug: Kannte der Mieter den Mangel schon bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus §§ 536 und 536a nicht zu. Nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, nur dann, wenn er sich die Rechte bei der Annahme vorbehält (§ 536b BGB (öffnet in neuem Tab))
- Ursache: Liegt keine Störung vor, etwa weil das Thermostat zugedreht war, oder hat der Mieter den Zustand selbst verursacht, fehlt es nach allgemeiner Auffassung an einem Mangel, für den der Vermieter einzustehen hat
Bemessungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also die Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04). Gemindert ist die Miete nur für die Zeit, in der der Mangel besteht.
Eine Beispielrechnung
Wie ein Minderungsbetrag üblicherweise berechnet wird, zeigt diese Rechnung. Die Teilung durch 30 ist eine verbreitete Rechenkonvention, kein gesetzlich vorgeschriebener Weg. Die Quote ist hier nur angenommen:
Warmmiete ÷ 30 × betroffene Tage × angenommene Quote = Minderungsbetrag
Mit 780 Euro Warmmiete, neun betroffenen Tagen und einer angenommenen Quote von 20 Prozent: 780 ÷ 30 = 26 Euro pro Tag, mal neun Tage = 234 Euro, davon 20 Prozent = 46,80 Euro.
Warum Quoten aus Urteilen nur Einzelfälle sind
Welche Quote „angemessen" ist, legt das Gesetz nicht fest. Gerichte entscheiden im Einzelfall nach Temperatur, Dauer, betroffenen Räumen und Jahreszeit. In veröffentlichten Urteilen tauchen grob diese Größenordnungen auf:
| Raumtemperatur tagsüber | In Urteilen angesetzt |
|---|---|
| 18–19 °C | 10–20 % |
| 15–17 °C | 20–30 % |
| 12–14 °C | 30–50 % |
| unter 12 °C | 50 % und mehr |
Aus dieser Übersicht lässt sich keine Quote für den eigenen Fall ablesen. Die Urteile streuen erheblich, und ein anderes Gericht kann denselben Sachverhalt anders bewerten. Eine Übersicht mit Aktenzeichen steht im Kalte-Wohnung-Ratgeber. Welche Quote in deinem Fall trägt, können Mieterverein oder Fachanwalt einschätzen.
Das Risiko einer zu hohen Minderung
Wer mehr einbehält, als die Minderung tatsächlich ausmacht, schuldet die Differenz weiter. Sie ist ein Zahlungsrückstand wie jede andere nicht gezahlte Miete.
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (öffnet in neuem Tab) kann ein Zahlungsverzug die fristlose Kündigung tragen, und zwar in zwei Fällen:
- Buchstabe a: Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem „nicht unerheblichen Teil". Bei Wohnraum ist der rückständige Teil nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB (öffnet in neuem Tab) nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Maßgeblich ist der Rückstand aus diesen beiden Terminen zusammen (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20)
- Buchstabe b: Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht
Ein Beispiel: Bei 780 Euro Warmmiete und 40 Prozent zu viel einbehaltener Miete wächst der Rückstand um 312 Euro im Monat. Nach fünf Monaten sind es 1.560 Euro, also zwei Monatsmieten. Wird mehr als die Hälfte der Miete einbehalten, kann schon der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine Monatsmiete übersteigen.
Genau deshalb ist die Frage, ob und in welcher Höhe gemindert wird oder ob die Miete zunächst unter Vorbehalt gezahlt wird, bei Mieterverein oder Fachanwalt gut aufgehoben. Mehr zum Prinzip der Zahlung unter Vorbehalt bei Abrechnungen steht im Artikel Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen.
So lief es bei Nadine
Nadine wohnt in Bremen, 58 Quadratmeter Altbau, 780 Euro warm. Mitte November fiel die Vorlauftemperatur ab: 16 bis 17 Grad im Wohnzimmer, morgens auch mal 15.
Sie schickte die Mängelanzeige mit einem Protokoll aus 22 Messwerten und bat um Abhilfe innerhalb von fünf Tagen. Nichts passierte. Am sechsten Tag ging die Erinnerung raus, wieder mit aktuellen Werten und einem neuen Termin.
Neun Tage später stand der Handwerker in der Wohnung. Umwälzpumpe defekt, Austausch an einem Vormittag.
Ob sie für die neun Tage mindern sollte, ließ Nadine beim Mieterverein klären. Der rechnete ihr vor, um welche Größenordnung es geht: bei 20 Prozent wären es 46,80 Euro gewesen. Der entscheidende Schritt war trotzdem die Anzeige mit Messwerten. Ohne sie hätte es keinen Handwerker gegeben und keine Grundlage für die Frage nach der Minderung.
Wenn der Vermieter nicht reagiert oder widerspricht
Gar keine Reaktion. Schweigen ist weder Zustimmung noch Ablehnung. Die Erinnerung (Musterbrief 2) mit neuen Messwerten dokumentiert, dass der Mangel fortbesteht.
„Sie hätten das früher melden müssen." Hier zählt, wann die Anzeige zugegangen ist. Deshalb der Zugangsnachweis.
„Die Temperaturen stimmen nicht." Deshalb das Protokoll. Ein handschriftlicher Zettel mit Datum, Uhrzeit, Innen- und Außentemperatur ist als Beweismittel mehr wert, als die meisten denken.
Die Wohnung bleibt trotz Erinnerung kalt. Das Gesetz kennt weitere Rechte. Nach § 536a Abs. 2 BGB (öffnet in neuem Tab) kann ein Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist oft umstritten. Wer sie falsch einschätzt, bleibt auf den Kosten sitzen. Auch gerichtliche Schritte gehören in die Hand von Mieterverein oder Fachanwalt. Bei einem kompletten Ausfall der Heizung findest du mehr unter Heizungsausfall im Winter.
Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe du die Miete mindern kannst und wie du dabei vorgehst, klären der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen zu Mängelanzeige und Mietminderung bei kalter Wohnung
Was gehört in eine Mängelanzeige wegen Kälte?
Muss eine Mietminderung angekündigt werden?
Von welcher Miete wird die Minderung berechnet?
Gilt die Minderung auch für die Zeit vor der Mängelanzeige?
Was passiert, wenn eine Minderung zu hoch war?
Ab wann gilt eine Wohnung als zu kalt?
Der Brief ist fertig – stimmen die Zahlen darin?
Ein Musterbrief ist nur so gut wie die Zahlen, auf die er sich stützt. Ein Experte rechnet deine Abrechnung vorher Position für Position nach und zeigt dir, welche Zahlen auffallen und welche Belege du anfordern kannst. Ob du den Brief so abschickst, klärst du im Zweifel mit deinem Mieterverein. Was du bekommst
9,99 €regulär 29,99 € geplantEinführungspreis · einmalig, kein Abo
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Bleibt nach deinem Report eine Frage offen, klären wir sie – und es gilt unsere 14-Tage-Zufriedenheitsgarantie.
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