Heizung geht nicht an im Oktober: Deine Rechte zum Heizperioden-Start

Erster Oktober, elf Grad draußen, und die Heizkörper bleiben kalt. Du fragst beim Vermieter nach, warum die Heizung nicht angeht, und bekommst die Antwort, die Tausende Mieter jedes Jahr hören: "Die Heizperiode beginnt bei uns erst Mitte des Monats."

Das klingt nach einer Regel, ist aber keine – jedenfalls keine, die dich bindet.

Das Wichtigste in Kürze

Der 1. Oktober steht in keinem Gesetz – er ist Gewohnheit, kein Stichtag

Entscheidend ist die Temperatur in deiner Wohnung, nicht das Datum im Kalender

Tagsüber (6 bis 23 Uhr) müssen mindestens 20 °C erreichbar sein, nachts genügen 18 °C

Faustregel der Gerichte: unter 18 °C an zwei Tagen in Folge oder kurzzeitig unter 16 °C – dann muss geheizt werden

Zeig den Mangel an, bevor du minderst – sonst riskierst du deine Rechte daraus

Der 1. Oktober ist kein Gesetz – und trotzdem dein bestes Argument⁠

Such im Bürgerlichen Gesetzbuch nach dem Wort "Heizperiode". Du wirst es nicht finden. Auch die Heizkostenverordnung schweigt dazu.

Was es gibt, ist eine gefestigte Linie in der Rechtsprechung: Zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April muss die Heizungsanlage betriebsbereit sein und die Wohnung auf Temperatur bringen können. Viele Mietverträge greifen diesen Zeitraum auf. Steht er in deinem Vertrag, hast du es im Gespräch leichter – dann ist er vertraglich vereinbart und nicht nur Übung.

Aber selbst ohne eine solche Klausel schuldet dein Vermieter dir eine beheizbare Wohnung. Das ergibt sich aus § 535 BGB: Er muss die Mietsache in einem Zustand überlassen und erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch taugt. Eine Wohnung, in der es 16 Grad hat, taugt dazu nicht.

Der entscheidende Punkt: Nicht der Kalender löst die Heizpflicht aus, sondern das Wetter. Ein kalter Septembereinbruch verpflichtet den Vermieter genauso wie der 15. November.

Heizung geht nicht an: Welche Temperatur dir zusteht⁠

Die Zahlen, mit denen Gerichte arbeiten, sind seit Jahrzehnten stabil. Es sind Mindestwerte – kein Komfortversprechen nach oben:

Zeitraum	Wohnräume	Bad
6 bis 23 Uhr	mindestens 20 °C	mindestens 21 °C
23 bis 6 Uhr	mindestens 18 °C	mindestens 18 °C

Das Landgericht Berlin hat diese Werte früh festgeschrieben (Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97) – 20 Grad im Wohnraum, 21 Grad im Bad, nachts 18 Grad. Andere Gerichte liegen leicht darüber, das Grundgerüst ist überall dasselbe. Wer auf 22 oder 23 Grad besteht, argumentiert über Wohlfühltemperatur, nicht über Mietrecht.

Zwei Feinheiten, die im Streit oft untergehen:

Erreichbar heißt erreichbar, nicht dauerhaft. Du musst 20 Grad einstellen können. Ob du bei 19 Grad wohnst, ist deine Sache.

Gemessen wird in der Raummitte. Nicht am Fenster, nicht am Heizkörper. Etwa einen Meter über dem Boden, bei geschlossenen Fenstern und voll aufgedrehtem Thermostat.

Die Regel für Kälteeinbrüche außerhalb der Saison⁠

Und wenn es Ende September plötzlich kalt wird, die Anlage aber noch aus ist?

Dann gilt eine Faustregel, die sich in der Rechtsprechung durchgesetzt hat: Sinkt die Raumtemperatur an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18 Grad oder auch nur kurzzeitig unter 16 Grad, muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen – unabhängig vom Datum.

Umgekehrt funktioniert das genauso. Ein warmer Oktober verpflichtet niemanden, die Anlage auf Verdacht laufen zu lassen. Bleibt deine Wohnung ohne Heizung bei 21 Grad, hast du keinen Mangel.

Dein wichtigstes Werkzeug in diesen Tagen ist deshalb ein Thermometer – nicht der Gesetzestext.

Drei Tage messen – und du hast eine Grundlage⁠

Bevor du irgendetwas schreibst, sammle Zahlen. Ein Protokoll über drei bis vier Tage ist in einem Streitgespräch mehr wert als jede Behauptung.

So gehst du vor:

Dreimal täglich messen – morgens gegen 7 Uhr, nachmittags gegen 16 Uhr, abends gegen 21 Uhr
Raummitte, ein Meter Höhe, Fenster mindestens eine Stunde vorher geschlossen, Thermostat voll auf
Notieren: Datum, Uhrzeit, Raum, gemessener Wert, Außentemperatur
Fotografieren: Thermometer-Display mit sichtbarem Wert, am besten mit Zeitstempel

Ein einzelner Wert überzeugt niemanden, neun Messungen über drei Tage schon. Sie zeigen ein Muster, und Muster lassen sich schlecht wegdiskutieren.

Notiere dir auch, wann du den Vermieter erreicht hast und was er gesagt hat. Dieses kleine Gedächtnisprotokoll brauchst du später vielleicht nicht – aber wenn doch, ist es Gold wert.

Eskalation in drei Stufen⁠

Stufe 1: Mangel anzeigen, mit Frist

Ruf ruhig an, aber verlass dich nicht darauf: Ein Telefonat hinterlässt keine Spur, die du später vorlegen kannst.

Schreib eine Mangelanzeige – E-Mail genügt, Einschreiben ist sauberer. Hinein gehören: seit wann die Heizung kalt ist, deine Messwerte, die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen, und eine Frist. Drei bis fünf Werktage sind bei einer kalten Wohnung angemessen; bei Frost darfst du kürzer setzen.

Warum das nicht optional ist: § 536c BGB verpflichtet dich, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt du das, kannst du deine Rechte daraus verlieren – soweit dein Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Die Form schreibt das Gesetz nicht vor; schriftlich machst du es, weil du den Zugang notfalls beweisen musst.

Stufe 2: Mietminderung ankündigen

Reagiert dein Vermieter nicht, ist die Miete für die betroffene Zeit von Gesetzes wegen gemindert (§ 536 BGB) – dafür brauchst du keine Erlaubnis. Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel vorliegt und angezeigt ist.

Trotzdem: Kündige sie schriftlich an, statt einfach weniger zu überweisen. Und kürze nicht zu großzügig. Die Quoten, die Gerichte bei kalten Wohnungen zugesprochen haben, reichen von wenigen Prozent bis zu einem vollständigen Wegfall bei unbewohnbaren Temperaturen – der Einzelfall entscheidet, und niemand kann dir vorher sagen, wo dein Fall landet.

Der sichere Weg: Zahle die volle Miete weiter und erkläre schriftlich, dass du den geminderten Teil unter Vorbehalt der Rückforderung leistest. Dann läufst du nicht Gefahr, mit einer zu hohen Kürzung in Zahlungsverzug zu geraten – und der Streit um die Quote bleibt dir trotzdem offen. Wie das praktisch funktioniert, steht in unserem Artikel zur Zahlung unter Vorbehalt.

Stufe 3: Hilfe holen

Passiert nach der Fristsetzung nichts, hör auf, weitere Briefe zu schreiben. Ab hier geht es um Durchsetzung, und dafür brauchst du jemanden mit Mandat: Mieterverein, Fachanwalt für Mietrecht oder – wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht – deren Anwaltsservice.

In Notlagen, etwa bei Frost und Kleinkindern in der Wohnung, kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht. Das ist kein Standardweg, aber es gibt ihn.

Zwei Fehler, die dich teuer werden können⁠

Eigenmächtig die Miete kürzen, ohne den Mangel anzuzeigen. Das ist der häufigste Fehler. Wer drei Monate lang 30 Prozent einbehält und nie etwas geschrieben hat, steht am Ende mit Mietrückstand da – und im schlimmsten Fall mit einer Kündigung.

Elektroheizer anschaffen und die Rechnung schicken. Selbstvornahme hat enge Voraussetzungen, und eine Stromrechnung bekommst du nicht ohne Weiteres erstattet. Wann du tatsächlich selbst handeln darfst, haben wir im Artikel zum Heizungsausfall im Winter aufgeschlüsselt.

Was der späte Start für deine Abrechnung bedeutet⁠

Eine Annahme, die sich hartnäckig hält: Wenn die Heizung zwei Wochen später anspringt, wird die Abrechnung entsprechend günstiger.

So einfach ist es nicht. Ein Teil deiner Heizkosten wird nicht nach Verbrauch verteilt, sondern nach Wohnfläche – der Grundkostenanteil, zulässig sind 30 bis 50 Prozent (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Dieser Anteil läuft unabhängig davon, ob deine Thermostate offen waren.

Dazu kommt: Eine ausgekühlte Wohnung braucht beim Wiederaufheizen deutlich mehr Energie als eine, die konstant temperiert war. Es kann also passieren, dass ein später Saisonstart deinen Verbrauch gar nicht senkt.

Wenn deine Abrechnung dann im nächsten Jahr kommt, lohnt der Blick auf das Verhältnis von Grund- zu Verbrauchskosten. Unser Überblick zu den Heizkosten pro Quadratmeter zeigt dir, wo dein Verbrauch im Vergleich steht.

Praxisbeispiel: Wie Martin nach neun Tagen warm wurde⁠

Martin, 68 m² in einem Mehrfamilienhaus in Leipzig. Am 2. Oktober misst er 17,5 Grad im Wohnzimmer, draußen sind es neun. Die Hausverwaltung sagt am Telefon, die Anlage werde "wie immer zum 15. Oktober" hochgefahren.

Er misst drei Tage lang, dreimal täglich – neun Werte zwischen 16,8 und 18,1 Grad. Am 5. Oktober schickt er eine E-Mail mit der Tabelle, einem Foto des Thermometers und einer Frist bis zum 9. Oktober, verbunden mit dem Hinweis, dass er danach mindern werde.

Am 8. Oktober läuft die Heizung. Die Verwaltung schreibt, man habe "die Anlage vorgezogen". Für die sechs kalten Tage macht Martin eine Minderung geltend, zahlt den strittigen Betrag aber unter Vorbehalt – er einigt sich mit der Verwaltung schließlich auf eine Gutschrift. Wie hoch eine Minderung im Einzelfall ausfällt, hätte ihm vorher niemand sagen können.

Den Unterschied machte nicht die Rechtslage, sondern das Protokoll: neun Messwerte mit Datum sind schwerer beiseitezuschieben als ein verärgerter Anruf.

Häufige Fragen zum Heizungsstart im Oktober

Muss der Vermieter am 1. Oktober die Heizung anschalten?

Ein gesetzliches Datum gibt es nicht. Die Rechtsprechung geht von einer Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April aus, in der die Anlage betriebsbereit sein muss. Steht dieser Zeitraum in deinem Mietvertrag, ist er verbindlich vereinbart. Ausschlaggebend bleibt aber die tatsächliche Temperatur in der Wohnung, nicht das Datum.

Ab welcher Temperatur muss außerhalb der Heizperiode geheizt werden?

Als Faustregel gilt: Sinkt die Raumtemperatur an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18 Grad oder kurzzeitig unter 16 Grad, muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen. Diese Werte stammen aus der Rechtsprechung, nicht aus einem Gesetz – im Streitfall entscheidet das Gericht über den Einzelfall.

Welche Temperatur muss meine Wohnung erreichen können?

Zwischen 6 und 23 Uhr müssen in Wohnräumen mindestens 20 Grad erreichbar sein, im Bad mindestens 21 Grad. Nachts genügen 18 Grad. Das sind Mindestwerte aus der Rechtsprechung – ein Anspruch auf 22 oder 23 Grad folgt daraus nicht. Gemessen wird in der Raummitte, etwa einen Meter über dem Boden, bei geschlossenem Fenster und voll geöffnetem Thermostat. Maßgeblich ist, dass die Temperatur erreichbar ist – nicht, dass sie ständig anliegt.

Darf ich die Miete kürzen, wenn die Heizung kalt bleibt?

Ja – nach § 536 BGB ist die Miete bei einem Mangel automatisch gemindert. Du musst den Mangel aber anzeigen (§ 536c BGB). Unterlässt du das, kannst du deine Rechte daraus verlieren – soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte. Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor; schriftlich machst du es wegen des Zugangsnachweises. Sicherer als eigenmächtiges Kürzen ist es, die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und die Minderung schriftlich anzukündigen.

Wie lange darf der Vermieter für die Reparatur brauchen?

Eine feste Frist gibt es nicht, sie richtet sich nach der Dringlichkeit. Bei einer kalten Wohnung im Oktober sind drei bis fünf Werktage üblich, bei Frost deutlich weniger. Setze die Frist schriftlich und halte fest, wann du sie gesetzt hast.

Wird meine Heizkostenabrechnung günstiger, wenn später geheizt wird?

Nicht automatisch. 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach Wohnfläche verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV) und laufen unabhängig von deinem Verbrauch weiter. Außerdem braucht eine ausgekühlte Wohnung beim Wiederaufheizen mehr Energie. Ein später Start kann sich in der Abrechnung also kaum bemerkbar machen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. In komplexen Fällen empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder deinen Mieterverein zu kontaktieren.