Erste Nebenkostenabrechnung nach Einzug: hohe Nachzahlung?

Acht Monate in der neuen Wohnung. Jetzt 430 € Nachzahlung.

Es ist deine erste Heiz- und Nebenkostenabrechnung in dieser Wohnung, und du hast jeden Monat pünktlich deine Vorauszahlung überwiesen. Trotzdem fehlt am Ende ein Betrag, der höher ist als vier Monatsvorauszahlungen. War das ein Fehler, oder war die Vorauszahlung von Anfang an zu knapp?

Beides lässt sich nachrechnen. Bei einer ersten Abrechnung nach dem Einzug entscheiden ein Vergleich mit den üblichen Kosten und fünf Zahlen, die du selbst ablesen kannst. Wenn du das nicht allein machen willst: Im Experten-Check für 9,99 € rechnen wir deine Abrechnung Position für Position nach.

Das Wichtigste in Kürze

• Häufige Ursache: Die erste Vorauszahlung ist eine Schätzung des Vermieters. Ist sie zu knapp, zeigt sich das erst jetzt.
• Dein Zeitraum: ab Einzug bis zum Ende des Abrechnungszeitraums des Hauses.
• Heizkosten: Beim Nutzerwechsel sieht § 9b HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) eine Zwischenablesung vor.
• Orientierung: Heizspiegel 2026 und Betriebskostenspiegel, umgerechnet auf deine Monate.
• Rechtsfragen (Nutzerwechselgebühr, zu niedrige Vorauszahlung) klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Warum die erste Abrechnung so oft mit einer Nachzahlung kommt⁠

Bei deinem Einzug gab es noch keine Abrechnung mit deinem Verbrauch. Die Vorauszahlung im Mietvertrag ist deshalb eine Schätzung des Vermieters, oft nach den Kosten des Vormieters. Heizt du mehr als er, reicht der Betrag nicht.

Ein Rechenfehler in der Abrechnung ist das nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2004 entschieden, dass ein Vermieter beim Vertragsschluss in aller Regel keine Pflicht verletzt, wenn die vereinbarten Vorauszahlungen deutlich unter den später abgerechneten Kosten liegen (BGH, Urteil vom 11.02.2004, VIII ZR 195/03⁠ (öffnet in neuem Tab)). Anders kann es laut BGH bei besonderen Umständen liegen, etwa wenn der Vermieter die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder sie bewusst zu niedrig angesetzt hat, um über die tatsächliche Belastung zu täuschen. Ob das bei dir so ist, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Was du selbst klären kannst, ist die Rechenseite. Die erste Abrechnung deckt selten ein ganzes Jahr ab. Rechnet dein Haus nach Kalenderjahr ab und du bist im Mai eingezogen, enthält deine erste Abrechnung acht Monate. Im Oktober eingezogen, sind es drei, aber mit November und Dezember gleich zwei der teuersten Heizmonate. Pro Monat wirkt die Abrechnung dann hoch, obwohl alles stimmen kann.

Passt deine Nachzahlung zu deinen Monaten? Der Abgleich⁠

Du brauchst deinen Einzugsmonat, deine Wohnfläche und die Kosten aus der Abrechnung.

Heizkosten: Jahreswert mal dein Anteil am Jahr

Der Heizspiegel 2026⁠ (öffnet in neuem Tab) von co2online nennt Vergleichswerte für ein ganzes Abrechnungsjahr (2025, inklusive Warmwasser). Bei Gas endet der mittlere Bereich bei 16,70 € je m² und Jahr. Für 60 m² sind das rund 1.000 € im Jahr. Deine erste Abrechnung umfasst nur einen Teil davon, und die Monate wiegen verschieden schwer.

Die Heizung verteilt sich nach Gradtagszahlen: Von 1.000 Promille des Jahresbedarfs entfallen 170 auf den Januar und nur 40 auf Juni bis August zusammen (Gradtagszahlentabelle bei ista⁠ (öffnet in neuem Tab)). Warmwasser fällt dagegen übers Jahr recht gleichmäßig an und verteilt sich eher nach Tagen. Dein Anteil am Jahr liegt deshalb grob zwischen dem Gradtagsanteil und dem reinen Zeitanteil.

Eigene Rechnung: obere Grenze des mittleren Bereichs im Heizspiegel 2026 für Gas (16,70 €/m², Gebäude mit 250 bis 500 m²) × 60 m² × Anteil. Andere Energieträger und Flächen findest du unter Vergleichswerte.

Liegen deine Heizkosten deutlich über der rechten Spalte (auf deine Fläche umgerechnet), ist das kein Beweis für einen Fehler, aber ein Hinweis, wo du nachrechnen solltest.

Alle anderen Nebenkosten: je Quadratmeter und Monat

Für die übrigen Betriebskosten gibt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds⁠ (öffnet in neuem Tab) einen Durchschnitt von 2,67 € je m² und Monat an (Abrechnungsjahr 2024). Davon entfallen 1,32 € auf Heizung und Warmwasser. Für alles andere bleiben rund 1,35 € je m² und Monat, ein bundesweiter Durchschnitt.

Teile auch deine Vorauszahlung durch deine Wohnfläche. Liegt sie deutlich unter 2,67 € je m² und Monat, hat die Nachzahlung eine einfache Erklärung: Die Vorauszahlung deckt nur einen Teil der üblichen Kosten. Bei 60 m² und 100 € im Monat sind es 1,67 € je m², rund ein Euro unter dem Durchschnitt. Über acht Monate macht das rund 480 € aus.

Deine Kosten liegen über der Orientierung, oder die Nachzahlung ist höher, als die Lücke erklärt? Dann steckt die Ursache in den Zahlen der Abrechnung. Die lassen sich Position für Position nachrechnen.

Fünf Zahlen, die du in der ersten Abrechnung prüfst⁠

1. Abrechnungszeitraum und dein Nutzungszeitraum

Oben auf der Abrechnung stehen meist zwei Zeiträume: der Abrechnungszeitraum des Hauses (etwa 01.01.–31.12.2025) und dein Nutzungszeitraum. Der zweite sollte mit deinem Einzug beginnen. Vergleiche ihn mit dem Mietbeginn im Mietvertrag und dem Datum im Übergabeprotokoll. Weichen die Daten voneinander ab, klärt der Mieterverein, welches maßgeblich ist.

Warum kommt die Abrechnung erst jetzt, obwohl du schon länger drin wohnst? Weil der Vermieter über das Jahr des Hauses abrechnet, nicht über dein Mietjahr. Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden, und zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Bei einem Kalenderjahr 2025 heißt das: bis 31. Dezember 2026.

2. Der Zeitanteil bei den Kosten nach Fläche

Kosten wie Grundsteuer, Versicherung oder Hausmeister werden meist nach Wohnfläche verteilt; ohne andere Vereinbarung sieht das § 556a Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) so vor. Für deine ersten Monate braucht es dabei einen Zeitfaktor: Deine Fläche zählt nur für die Tage, an denen du dort gewohnt hast. Üblich ist die Rechnung nach Kalendertagen, so beschreibt es etwa auch der Messdienst ista⁠ (öffnet in neuem Tab) für die Hausnebenkosten. Wer am 1. Mai 2025 einzieht, wohnt 245 von 365 Tagen des Jahres dort.

Such in der Abrechnung nach einem Faktor wie „245/365“, „Tage“ oder „Nutzungsanteil“. Fehlt er und wird mit deiner vollen Fläche für das ganze Jahr gerechnet, hast du den wichtigsten Punkt für die Nachfrage gefunden. Wie die Aufteilung bei den Heizkosten aussehen sollte, zeigt unser Ratgeber Einzug mitten im Jahr.

3. Die Zwischenablesung bei den Heizkosten

Für die Heizkosten gibt es eine eigene Vorschrift. Bei einem Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums hat der Gebäudeeigentümer die Messgeräte der betroffenen Räume ablesen zu lassen, das ist die Zwischenablesung (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)). Die Verbrauchskosten werden auf ihrer Grundlage aufgeteilt, die übrigen Heizkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (Abs. 2).

Was du in der Abrechnung sehen solltest: ein Ablesedatum nahe an deinem Einzug, Anfangswerte deiner Heizkostenverteiler oder Zähler, die nicht bei null stehen, oder einen Vermerk wie „Nutzerwechsel am …“ bzw. „Vornutzer“. Hast du beim Einzug Zählerstände im Übergabeprotokoll notiert, vergleiche sie mit diesen Anfangswerten.

Und wenn es keine Zwischenablesung gab? Für den Fall, dass sie nicht möglich ist oder wegen des Zeitpunkts technisch keine hinreichend genaue Ermittlung erlaubt, sieht § 9b Abs. 3 vor, dass die gesamten Kosten nach den Maßstäben für die übrigen Kosten aufgeteilt werden, also nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig. Nach Abs. 4 bleiben abweichende vertragliche Bestimmungen unberührt. Ob in deinem Fall so eine Ausnahme vorliegt oder dein Mietvertrag etwas anderes regelt, klärt der Mieterverein. Für deine Rechnung heißt das: Schau, ob überhaupt eine Aufteilung erkennbar ist und nach welchem Maßstab.

4. Die angerechneten Vorauszahlungen

Diese Zahl ist reine Rechenarbeit. Zähle die Monate von deinem Einzug bis zum Ende des Abrechnungszeitraums und nimm sie mal deiner monatlichen Vorauszahlung. Vergleiche das Ergebnis mit der Zeile „geleistete Vorauszahlungen“ und mit deinen Kontoauszügen. Zwei Stolperstellen, auf die du bei einer ersten Abrechnung achten kannst: Die erste Zahlung lief zusammen mit der Kaution und taucht nicht auf, oder die Abrechnung setzt Vorauszahlungen für Monate an, in denen du noch gar nicht Mieter warst. Jeder falsch gezählte Monat verschiebt deine Nachzahlung um genau einen Monatsbetrag.

5. Die Nutzerwechselgebühr

Bei einem Einzug kann in der Heizkostenabrechnung ein eigener Posten auftauchen: „Nutzerwechsel“, „Zwischenablesung“ oder „Kostenaufteilung“. Der Messdienst berechnet ihn für die Aufteilung zwischen dir und deinem Vormieter. Der BGH hat 2007 entschieden, dass die Kosten des Nutzerwechsels keine umlagefähigen Betriebskosten sind, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter trägt, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben (BGH, Pressemitteilung zum Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07⁠ (öffnet in neuem Tab)). Was das für deinen Mietvertrag bedeutet, ist eine Rechtsfrage für Mieterverein oder Fachanwalt. Notiere dir den Betrag trotzdem, damit du weißt, worüber du sprichst. Hintergründe stehen in unserem Artikel zur Nutzerwechselgebühr.

Rechenbeispiel: Die erste Abrechnung nach dem Einzug im Mai⁠

(Dieses Beispiel ist illustrativ und vereinfacht einen typischen Ablauf.)

Eine Mieterin zieht am 1. Mai 2025 in eine 60-m²-Wohnung mit Gas-Zentralheizung. Im Mietvertrag stehen 100 € Vorauszahlung im Monat für Heizung und Nebenkosten. Das Haus rechnet nach Kalenderjahr ab. Im Herbst 2026 kommt die erste Abrechnung:

Was die fünf Zahlen zeigen: Der Nutzungszeitraum beginnt am 01.05.2025, passend zum Mietvertrag. Die kalten Betriebskosten tragen den Faktor 245/365. Beim Messdienst steht eine Zwischenablesung vom 30.04.2025 mit Anfangswerten, die zum Übergabeprotokoll passen. Angerechnet sind acht Vorauszahlungen, so wie überwiesen.

Und die Höhe? Die kalten Betriebskosten liegen mit 640 € sehr nah am Durchschnitt (1,35 € × 60 m² × 8 Monate = 648 €). Die Heizkosten liegen mit 555 € innerhalb der Orientierung für einen Einzug im Mai (ca. 470 bis 670 €). Gebraucht hätte es also rund 154 € im Monat statt 100 €. Die Nachzahlung erklärt sich damit fast vollständig aus der knappen Vorauszahlung. Offen bleibt nur der Posten „Nutzerwechsel“ über 35 €; ob der hierher gehört, ist eine Frage für den Mieterverein.

Was das für das nächste Jahr heißt: Hochgerechnet auf ein ganzes Jahr ergeben die kalten Betriebskosten rund 950 € (640 € ÷ 245 × 365). Bei den Heizkosten fehlen in der ersten Abrechnung Januar bis April, darunter mit Januar und Februar zwei der heizintensivsten Monate. Auf zwölf Monate hochgerechnet liegen sie deshalb eher bei 830 bis 1.180 € (555 € geteilt durch Zeit- bzw. Gradtagsanteil). Zusammen sind das rund 150 bis 180 € im Monat. Bleibt die Vorauszahlung bei 100 €, ist die nächste Nachzahlung absehbar.

So gehst du jetzt vor⁠

Erst nachrechnen. Die fünf Zahlen oben sind Rechenarbeit, keine Rechtsfrage. Passen sie, weißt du, woher die Nachzahlung kommt, und kannst sie besser einplanen.

Belege anfordern, wenn etwas nicht passt. Fehlt der Zeitfaktor, die Zwischenablesung oder passen die Vorauszahlungen nicht zu deinem Konto, frag gezielt nach. Einsicht in die Belege sieht § 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) ausdrücklich vor. Wie das abläuft, steht in unserem Ratgeber zur Belegeinsicht.

Vorauszahlung anpassen. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Rechne dabei mit einem ganzen Jahr, nicht mit deinen ersten Monaten. Wie du den Betrag bestimmst, zeigt Nebenkostenvorauszahlung anpassen.

Fristen im Blick behalten. Einwendungen gegen die Abrechnung teilst du dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mit (§ 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Wie du zahlst, ohne die Forderung vorschnell anzuerkennen, beschreibt Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen. Ist der Betrag auf einmal zu viel, hilft Nachzahlung in Raten.

Rechtsfragen abgeben. Ob du eine Nutzerwechselgebühr tragen musst, ob eine zu niedrige Vorauszahlung Folgen für den Vermieter hat oder was aus einem Fehler folgt, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Dieser Artikel rechnet und erklärt, er ersetzt keine Rechtsberatung.