LEG-Nebenkostenabrechnung verstehen: Aufbau und Fristen

Mehrere Seiten, eine lange Tabelle mit Kostenarten und am Ende eine einzige Zahl, die zählt. Nachzahlung oder Guthaben.

Wenn du bei der LEG zur Miete wohnst, geht es dir mit deiner Nebenkostenabrechnung wahrscheinlich wie den meisten Mietern: Du schaust zuerst auf das Ergebnis und dann ratlos auf den Rest. Umlageschlüssel, Abrechnungseinheit, Gesamtfläche, Vorauszahlungen. Was davon musst du verstehen, und was kannst du selbst überprüfen?

Mehr, als du denkst. Für die meisten Prüfschritte brauchst du keinen Anwalt und kein Fachwissen, sondern deinen Mietvertrag, deine Kontoauszüge und einen Taschenrechner. Dieser Artikel zeigt dir, wie eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut ist, welche Fristen gelten und welche fünf Zahlen du in etwa 20 Minuten selbst nachrechnen kannst.

Das Wichtigste in Kürze

• Die LEG ist nach eigenen Angaben ein großes Wohnungsunternehmen mit rund 171.000 Mietwohnungen, rund 80 % davon in Nordrhein-Westfalen (Stand: September 2026). Für deine Abrechnung gelten dieselben Regeln wie bei jedem anderen Vermieter.
• Jede Betriebskostenabrechnung braucht vier Kernangaben: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, deinen Anteil und den Abzug deiner Vorauszahlungen.
• Selbst nachrechnen kannst du: Abrechnungszeitraum, Wohnfläche, deinen Flächenanteil, die Vorauszahlungen und die Frist.
• Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, Mieter haben ab Zugang zwölf Monate Zeit für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)).
• Unklare Positionen klärst du am besten mit einer freundlichen Rückfrage oder über die Belegeinsicht.

Wer rechnet hier ab?⁠

Die LEG Immobilien SE ist ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen mit Sitz in Düsseldorf. Unter der Marke LEG Wohnen bewirtschaftet die Gruppe nach eigenen Angaben rund 171.000 Mietwohnungen, rund 80 Prozent davon in Nordrhein-Westfalen, weitere unter anderem in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Bremen, Hessen und Rheinland-Pfalz (Unternehmensfakten auf leg-wohnen.de⁠ (öffnet in neuem Tab), Stand: September 2026).

Wer genau dein Vermieter ist, steht in deinem Mietvertrag. Von dort kommt die Abrechnung, und dort ist auch dein Ansprechpartner für Fragen.

Für dich zählt vor allem: Deine Abrechnung bezieht sich meist auf ein ganzes Haus oder eine Wohnanlage und enthält viele Kostenarten. Das macht Nebenkostenabrechnungen für Mieter schwer zu lesen, bei jedem Vermieter. Es lohnt sich deshalb, sie einmal in Ruhe Zeile für Zeile durchzugehen.

An den Spielregeln ändert die Größe des Vermieters nichts. Welche Kosten umgelegt werden dürfen, wie abgerechnet wird und welche Fristen gelten, steht im Gesetz und in deinem Mietvertrag, egal ob dein Vermieter ein Konzern oder eine Privatperson ist. Fehler können in jeder Nebenkostenabrechnung vorkommen, unabhängig vom Vermieter. Und viele Abrechnungen sind korrekt. Auch das ist ein gutes Ergebnis, denn dann weißt du, woran du bist.

HeizkostenChecker ist ein unabhängiger Dienst und steht in keiner Verbindung zur LEG. Der Name wird nur genannt, um das Thema zu beschreiben; die Marke gehört ihrem Inhaber. Dieser Artikel erklärt allgemein, wie eine Nebenkostenabrechnung aufgebaut ist, und ist keine Rechtsberatung.

So ist eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut⁠

Egal, wie das Layout aussieht: Jede Betriebskostenabrechnung muss dir ermöglichen, deinen Anteil gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Der Bundesgerichtshof hat schon 1981 festgelegt, was dafür mindestens drinstehen muss: eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, wo nötig, Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung deines Anteils und der Abzug deiner Vorauszahlungen (BGH, 23.11.1981 – VIII ZR 298/80⁠ (öffnet in neuem Tab)). Mit diesen vier Bausteinen im Kopf findest du dich in jeder Abrechnung zurecht.

Der Kopf: Zeitraum und Abrechnungseinheit

Ganz oben stehen meist der Abrechnungszeitraum und die Abrechnungseinheit, also das Haus oder die Wohnanlage, deren Kosten verteilt werden. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Der Zeitraum umfasst also in der Regel zwölf Monate, oft das Kalenderjahr.

Die Kostenarten

Danach folgt die Liste der Kostenarten. Welche Betriebskosten es überhaupt gibt, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung⁠ (öffnet in neuem Tab) auf. Umgelegt werden darf davon nur, was im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Typisch sind diese Posten:

Nicht in die Liste gehören Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Die zählt § 1 Abs. 2 BetrKV⁠ (öffnet in neuem Tab) ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Findest du einen Posten, der nach Reparatur oder Verwaltung klingt, ist das ein guter Anlass für eine Rückfrage.

Ein Posten, der sich seit Mitte 2024 geändert hat, ist der Kabelanschluss. Warum er in neueren Abrechnungen oft fehlt, erklärt unser Artikel zu Kabel-TV in den Nebenkosten.

Der Verteilerschlüssel

Für jede Kostenart steht in der Abrechnung, nach welchem Maßstab sie verteilt wird. Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Kosten, die nach erfasstem Verbrauch anfallen, etwa Wasser mit Wohnungszählern, werden nach Verbrauch verteilt.

Die LEG beschreibt das in ihren FAQ genauso: Die kalten Betriebskosten richten sich in der Regel nach der Größe der Wohnung, bei den Heizkosten macht der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent aus (Häufige Fragen auf leg-wohnen.de⁠ (öffnet in neuem Tab)). Diese Spanne steht in § 7 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab).

Heizkosten: oft ein eigener Teil

Heizung und Warmwasser werden meist in einer eigenen Heizkostenabrechnung ermittelt, häufig erstellt von einem Messdienst, und nur als Summe in die Nebenkostenabrechnung übernommen. Wie du diesen Teil liest, erklärt unser Artikel Heizkostenabrechnung verstehen.

Das Ergebnis

Am Ende stehen deine Kostenanteile als Summe, davon abgezogen deine Vorauszahlungen. Bleibt ein Plus, ist das eine Nachzahlung. Bleibt ein Minus, bekommst du ein Guthaben. Eine ausführliche Tour durch alle Begriffe findest du in Nebenkostenabrechnung verstehen.

Fünf Dinge, die du selbst nachrechnen kannst⁠

Du brauchst dafür: die Abrechnung, deinen Mietvertrag, deine Kontoauszüge des Abrechnungsjahres und einen Taschenrechner. Plan etwa 20 Minuten ein.

1. Stimmt der Zeitraum?

Schau nach, ob der Abrechnungszeitraum zwölf Monate umfasst. Bist du im Laufe des Jahres ein- oder ausgezogen, sollte dein persönlicher Nutzungszeitraum entsprechend kürzer sein. Deine Kosten werden dann nur für die Monate berechnet, in denen du dort gewohnt hast.

2. Stimmt die Wohnfläche?

Vergleiche die Wohnfläche in der Abrechnung mit der im Mietvertrag. Laut LEG-FAQ steht die genaue Wohnfläche auch in der Mietbescheinigung, die du über die Kontaktwege der LEG anfordern oder in der LEG-Mieter-App abrufen kannst (Häufige Fragen auf leg-wohnen.de⁠ (öffnet in neuem Tab)). Weichen die Zahlen voneinander ab, lohnt sich eine Rückfrage. Hintergrund dazu: Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung falsch.

3. Stimmt dein Anteil?

Das ist der wichtigste Rechenschritt, und er ist einfach. Für jede Position, die nach Wohnfläche verteilt wird, gilt:

Gesamtkosten × deine Fläche ÷ Gesamtfläche = dein Anteil

Rechne zwei, drei große Posten nach. Stimmt das Ergebnis auf den Cent oder mit kleiner Rundungsdifferenz, passt die Rechnung. Achte dabei auf die Gesamtfläche: Steht bei allen Positionen dieselbe? Wenn nicht, ist das nicht automatisch falsch, denn manche Kosten, etwa für eine gemeinsame Grünanlage, können mehrere Häuser betreffen. Aber es ist eine gute Frage an den Vermieter.

4. Stimmen die Vorauszahlungen?

Addiere deine tatsächlich gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen aus den Kontoauszügen und vergleiche die Summe mit dem Betrag in der Abrechnung. Monatliche Vorauszahlung × Anzahl der Monate ist der schnelle Check. Wurde deine Vorauszahlung im Laufe des Jahres angepasst, rechne beide Phasen getrennt.

5. Kam die Abrechnung rechtzeitig?

Notiere dir das Datum, an dem die Abrechnung bei dir angekommen ist. Mehr dazu im nächsten Abschnitt zu den Fristen.

Zusätzlich lohnt ein Blick auf das Gesamtbild: Teile deine gesamten Nebenkosten (inklusive Heizung) durch deine Wohnfläche und durch zwölf. Der Deutsche Mieterbund nennt für das Abrechnungsjahr 2024 einen bundesweiten Durchschnitt von 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat. Fallen alle denkbaren Kostenarten an, können es bis zu 3,68 Euro sein (Betriebskostenspiegel des DMB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Wie du deinen Wert einordnest, zeigt Nebenkosten pro qm.

Beispielrechnung: 72 Quadratmeter, 166 Euro Nachzahlung⁠

Ein ausgedachtes Beispiel, keine echte LEG-Abrechnung, aber typisch für eine größere Wohnanlage: Eine Mieterin bewohnt 72 m² in einem Mehrfamilienhaus. Die Abrechnungseinheit umfasst laut Abrechnung 2.160 m². Abrechnungszeitraum: 1. Januar bis 31. Dezember 2025. Ihre Vorauszahlung: 210 Euro im Monat.

So geht sie die fünf Punkte durch:

• Zeitraum: zwölf Monate, passt.
• Wohnfläche: 72 m² wie im Mietvertrag, passt.
• Anteil: Grundsteuer 6.480 × 72 ÷ 2.160 = 216,00 Euro. Hauswart 9.331,20 × 72 ÷ 2.160 = 311,04 Euro. Beides stimmt auf den Cent.
• Vorauszahlungen: Zwölf Abbuchungen à 210 Euro auf dem Konto, also 2.520 Euro. Passt.
• Offene Frage: Die Gartenpflege ist auf 4.320 m² verteilt, alles andere auf 2.160 m².

Und das Gesamtbild? 2.686,04 Euro ÷ 72 m² ÷ 12 = 3,11 Euro pro m² und Monat. Das liegt über dem Bundesdurchschnitt von 2,67 Euro, aber unter den 3,68 Euro, die bei allen Kostenarten erreicht werden können. Bei einem Haus mit Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege ist das nicht ungewöhnlich.

Bleibt die Gartenpflege. Die Mieterin fragt freundlich nach und bittet um die Flächenaufstellung. Die Antwort: Die Grünanlage gehört zu zwei Häusern, deshalb die doppelte Bezugsfläche. Damit ist die Abrechnung für sie nachvollziehbar. Die 166,04 Euro sind erklärbar, und sie weiß außerdem, warum: Ihre Kosten liegen bei rund 224 Euro im Monat, ihre Vorauszahlung bei 210 Euro. Die Differenz von knapp 14 Euro im Monat ergibt über das Jahr genau die Nachzahlung.

Das ist ein gutes Ergebnis. Nicht jede Prüfung findet einen Fehler, und eine Abrechnung, die du verstanden hast, ist genauso viel wert.

Du willst deine eigene Abrechnung nicht allein durchrechnen?

Die Fristen im Überblick⁠

Zwei Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) solltest du kennen, und sie gelten für jeden Vermieter.

Abrechnungsfrist: Kommt die Abrechnung später, ist eine Nachforderung nach dem Gesetz ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben ist davon nicht betroffen. Details: Abrechnungsfrist des Vermieters.

Einwendungsfrist: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen. Danach können sie in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Mehr dazu: Einwendungsfrist bei der Nebenkostenabrechnung.

Heb deshalb den Umschlag auf oder notiere das Zugangsdatum direkt auf der Abrechnung. Das kostet zehn Sekunden und erspart später Diskussionen.

Nachfragen und Belege einsehen⁠

Du hast eine Position nicht verstanden? Dann frag nach. Das ist der normale Weg und keine Kampfansage.

Laut ihrer Website erreichst du die LEG telefonisch, per E-Mail, per Brief, über das LEG-Mieterportal oder über die LEG-Mieter-App. Für schnelle Bearbeitung bittet die LEG darum, die Vertragsnummer bereitzuhalten, die auf jedem ihrer Briefe steht (Kontaktseite auf leg-wohnen.de⁠ (öffnet in neuem Tab)). Formuliere deine Frage konkret: Welche Position, welche Zahl, was verstehst du nicht. „Bitte erläutern Sie mir die Bezugsfläche bei der Gartenpflege" wird schneller beantwortet als „Die Abrechnung ist unverständlich".

Reicht eine Erklärung nicht, gibt es die Belegeinsicht. Mieter haben das Recht, die Rechnungen und Verträge einzusehen, die hinter der Abrechnung stehen. Der Anspruch wird aus der Rechenschaftspflicht in § 259 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) abgeleitet. Ein besonderes Interesse müssen Mieter dafür nicht darlegen, ein allgemeines Interesse an der Kontrolle der Abrechnung genügt (BGH, 07.02.2018 – VIII ZR 189/17⁠ (öffnet in neuem Tab)). Wie du sie anfragst und was du dir anschauen solltest, steht in unserem Artikel zur Belegeinsicht in die Nebenkostenabrechnung.

Und wenn es nach Rückfrage und Belegeinsicht wirklich um eine rechtliche Auseinandersetzung geht? Dann sind ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtigen Ansprechpartner. Den nächsten Mieterverein findest du über die Vereinssuche des Deutschen Mieterbunds⁠ (öffnet in neuem Tab).

Wohnst du in NRW? Weiterlesen zu deiner Stadt⁠

Rund 80 Prozent der LEG-Wohnungen liegen in Nordrhein-Westfalen. Wenn es bei dir vor allem um die Heizkosten geht, findest du in unseren Stadtartikeln Hinweise zu Energieträgern, lokalen Versorgern und Mietervereinen:

• Heizkostenabrechnung prüfen in Dortmund
• Heizkostenabrechnung prüfen in Essen
• Heizkostenabrechnung prüfen in Düsseldorf
• Heizkostenabrechnung prüfen in Köln