Treppenhausreinigung als Nebenkosten: Was zulässig ist

120 Euro im Jahr nur fürs Treppenhausputzen. Auf den ersten Blick eine Marginalie in deiner Nebenkostenabrechnung. Auf den zweiten Blick steckt hier öfter ein Fehler, als man denkt.

Die Treppenhausreinigung gehört zu den Betriebskosten, die fast jeder Vermieter umlegt — und genau deshalb lohnt sich ein genauer Blick. Denn zwischen "darf abgerechnet werden" und "wird korrekt abgerechnet" liegt ein Unterschied, der dich bares Geld kosten kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsätzlich umlagefähig: Treppenhausreinigung zählt zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV — sofern im Mietvertrag vereinbart
• Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten müssen angemessen und ortsüblich sein, sonst kannst du widersprechen
• Häufigster Fehler: Doppelte Abrechnung, wenn Hausmeister und Reinigungsfirma dieselbe Leistung berechnen

Ist Treppenhausreinigung überhaupt umlagefähig?

Ja — grundsätzlich schon. Die Kosten für die Reinigung von Treppenhaus, Eingangsbereich und Gemeinschaftsflächen fallen unter § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (öffnet in neuem Tab) ("Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung"). Damit gehören sie zu den klassischen, regelmäßig anfallenden Betriebskosten — ähnlich wie die Gartenpflege oder der Hausmeisterdienst.

Zwei Voraussetzungen müssen aber erfüllt sein, damit dein Vermieter die Kosten tatsächlich auf dich umlegen darf.

Erstens: Die Umlage muss im Mietvertrag wirksam vereinbart sein. Steht dort nur "Betriebskosten trägt der Mieter" ohne weitere Konkretisierung, reicht das in der Regel — die Betriebskostenverordnung gilt dann automatisch als Maßstab. Fehlt jede Erwähnung von Betriebskosten im Vertrag, sieht es anders aus.

Zweitens: Es muss sich um laufende, wiederkehrende Reinigung handeln. Eine einmalige Grundreinigung nach einem Wasserschaden oder eine Sonderreinigung wegen Bauarbeiten zählt nicht dazu — das wäre Instandhaltung, und die trägt der Vermieter selbst.

Was zählt zur umlagefähigen Treppenhausreinigung?

In der Praxis fasst diese Position mehr zusammen, als der Name vermuten lässt:

• Reinigung von Treppenhaus und Treppenabsätzen
• Reinigung des Hauseingangs und Windfangs
• Reinigung von Fluren und Gemeinschaftsfluren
• Reinigung der Kellergänge (sofern gemeinschaftlich genutzt)
• Fensterputz in den Gemeinschaftsbereichen
• Reinigungsmittel und -geräte für diese Bereiche

Nicht dazu gehört die Reinigung deiner eigenen Wohnung — logisch, aber wird in Streitfällen trotzdem manchmal angeführt. Ebenfalls nicht umlagefähig: die Sanierung oder Erneuerung des Treppenhausbodens, weil das eine bauliche Maßnahme und keine Reinigungsleistung ist.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot: Wann die Höhe zum Problem wird

Hier liegt der eigentliche Knackpunkt der meisten Streitfälle. Dein Vermieter darf die Treppenhausreinigung beauftragen — er muss dabei aber das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet: Die Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zur erbrachten Leistung stehen und dem entsprechen, was eine vergleichbare Reinigungsfirma in deiner Region verlangen würde.

Ein einfaches Beispiel macht den Unterschied deutlich: Zahlt dein Vermieter 800 Euro im Jahr für die wöchentliche Reinigung eines kleinen Mehrfamilienhauses mit drei Etagen, während ortsübliche Anbieter für dieselbe Leistung 400 bis 500 Euro verlangen, ist das ein klarer Hinweis auf eine unwirtschaftliche Beauftragung. Du musst eine überteuerte Reinigungsfirma nicht einfach hinnehmen, nur weil dein Vermieter sie ausgesucht hat.

Schwieriger wird es, wenn dein Vermieter oder ein Hausmeister die Reinigung selbst übernimmt, statt eine Fremdfirma zu beauftragen.

Wenn der Vermieter oder Hausmeister selbst putzt

Erbringt dein Vermieter die Reinigungsleistung in Eigenregie — oder lässt sie durch einen angestellten Hausmeister erledigen —, darf er dafür Kosten ansetzen. Die Rechtsprechung erlaubt grundsätzlich, dass er sich an den Sätzen orientiert, die eine externe Reinigungsfirma für eine vergleichbare Leistung berechnen würde.

Wichtig ist dabei eine Grenze: Es darf kein zusätzlicher Gewinn auf eine reine Eigenleistung aufgeschlagen werden, und es darf keine Umsatzsteuer auf eine Leistung berechnet werden, die tatsächlich nie als steuerpflichtige Fremdleistung erbracht wurde. Im Klartext: Die angesetzten Kosten müssen sich nachvollziehbar an dem orientieren, was die Arbeit tatsächlich wert ist — nicht an einem frei erfundenen Stundensatz, der am Ende mehr Gewinn als Kostendeckung bedeutet.

Wenn dir die Höhe der Eigenleistungs-Position verdächtig vorkommt, hast du das Recht, eine Aufschlüsselung zu verlangen. Mehr zu den Spielregeln bei angestelltem Personal findest du in unserem Artikel zu Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung.

Nach welchem Schlüssel wird umgelegt?

Die Kosten der Treppenhausreinigung werden in den meisten Fällen nach Wohnfläche umgelegt — wer mehr Quadratmeter bewohnt, zahlt anteilig mehr. Das ist der gesetzliche Regelmaßstab, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

In manchen Häusern wird stattdessen nach Personenzahl oder nach Miteigentumsanteilen abgerechnet — beides ist zulässig, sofern es im Mietvertrag so festgelegt ist. Prüfe also nicht nur die Gesamtsumme, sondern auch, ob der für dich verwendete Verteilerschlüssel überhaupt zu deinem Vertrag passt.

Praxisbeispiel: Wie Jonas 95 Euro zurückbekam

Jonas wohnt in einem Mehrfamilienhaus mit acht Parteien in Leipzig. In seiner Nebenkostenabrechnung tauchten zwei Positionen auf: "Hausmeisterdienste" mit 960 Euro Gesamtkosten und separat "Treppenhausreinigung" mit weiteren 640 Euro.

Stutzig wurde er, weil sein Hausmeister ihm gegenüber einmal erwähnt hatte, dass er "auch das Treppenhaus mit macht". Jonas forderte daraufhin die Leistungsbeschreibung des Hausmeistervertrags an — dort stand explizit: "wöchentliche Reinigung von Treppenhaus und Eingangsbereich" als Teil der Hausmeistertätigkeit.

Die zusätzliche Position "Treppenhausreinigung" über eine externe Firma betraf laut Rechnung exakt dieselben Flächen und denselben Zeitraum. Eine klare Doppelabrechnung. Nach schriftlichem Widerspruch strich die Hausverwaltung die externe Reinigungsposition aus der Abrechnung. Ersparnis für Jonas: 80 Euro auf seinen Anteil, umgerechnet auf seine Wohnfläche — bei den anderen Mietparteien des Hauses summierte sich der Fehler auf über 600 Euro.

So prüfst du deine Abrechnung Schritt für Schritt

Schritt 1: Position identifizieren. Suche in deiner Abrechnung nach "Gebäudereinigung", "Treppenhausreinigung" oder "Hausreinigung". Manchmal taucht sie auch versteckt unter "Hausmeister" oder "Allgemeine Pflege" auf.

Schritt 2: Auf Doppelungen prüfen. Vergleiche, ob dieselbe Leistung möglicherweise zweimal auftaucht — einmal beim Hausmeister, einmal bei einer separaten Reinigungsfirma. Das ist der häufigste Fehler bei dieser Kostenposition.

Schritt 3: Höhe einordnen. Als grobe Orientierung kosten regelmäßige Treppenhausreinigungen (ein- bis zweimal wöchentlich) in einem mittelgroßen Mehrfamilienhaus oft zwischen 300 und 1.000 Euro im Jahr — abhängig von Größe, Etagenzahl und Reinigungsintervall. Liegt deine Position deutlich darüber, frag nach.

Schritt 4: Belege anfordern. Du hast das Recht auf Belegeinsicht. Fordere den Reinigungsvertrag oder die Rechnungen der Reinigungsfirma an, um die Leistung mit der abgerechneten Summe abzugleichen.

Schritt 5: Verteilerschlüssel kontrollieren. Stimmt der verwendete Schlüssel (meist Wohnfläche) mit deinem Mietvertrag überein?

Häufige Fehler bei der Umlage der Treppenhausreinigung

Doppelte Abrechnung. Hausmeister und Reinigungsfirma berechnen dieselbe Leistung — wie im Beispiel oben. Der mit Abstand häufigste Fehler.

Unangemessen hohe Kosten. Die beauftragte Firma verlangt deutlich mehr, als ortsüblich wäre, ohne dass eine besondere Leistung dahintersteht.

Fiktiver Unternehmerlohn. Der Vermieter setzt für seine eigene oder die Arbeit eines Familienmitglieds einen überhöhten "Marktpreis" an, der eher Gewinn als Kostendeckung bedeutet.

Einmalige Sonderreinigungen eingerechnet. Eine Grundreinigung nach Renovierungsarbeiten wird unter der laufenden Position "versteckt", obwohl sie als Instandhaltung gar nicht umlagefähig wäre.

Falscher Verteilerschlüssel. Die Kosten werden nicht nach Wohnfläche, sondern nach einem im Mietvertrag nicht vorgesehenen Maßstab verteilt.

Diese und ähnliche Fehler tauchen nicht nur bei der Treppenhausreinigung auf — einen vollständigen Überblick über Kosten, die generell nicht umlagefähig sind, findest du in unserem Artikel Nicht umlagefähige Nebenkosten.