Nachzahlung: Wurden deine Vorauszahlungen richtig angerechnet?

12 × 90 € = 1.080 €. So viel hast du im Jahr vorausgezahlt.

In deiner Abrechnung stehen unter „geleistete Vorauszahlungen“ aber nur 990 €. Neunzig Euro fehlen, und um genau diese 90 € ist deine Nachzahlung höher. Kein Energiepreis, kein kalter Winter, kein Verteilerschlüssel. Nur eine Summe, die nicht aufgeht.

Solche Lücken rutschen leicht durch, weil man bei einer Nachzahlung zuerst auf die Kosten schaut und nicht auf die eigenen Überweisungen. Dabei ist es der einfachste Abgleich in der ganzen Abrechnung: Kontoauszüge neben die Abrechnung legen, Monat für Monat. Wie das geht und wo die Beträge verrutschen können, zeigen wir dir hier. Wenn du das lieber abgeben willst: Im Experten-Check für 9,99 € rechnen wir deine Abrechnung Position für Position nach, die gegengerechneten Vorauszahlungen eingeschlossen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eins zu eins: Fehlt ein Euro bei den Vorauszahlungen, steigt die Nachzahlung um genau diesen Euro.
• Abgleich in vier Schritten: Zeitraum, vereinbarte Beträge, Überweisungen je Monat, Zeile „geleistete Vorauszahlungen“.
• Die Differenz verrät die Stelle: Ein ganzer Monatsbetrag, ein Erhöhungsbetrag mal Monate oder genau dein altes Guthaben deuten jeweils auf eine andere Ursache.
• Sechs Stellen zum Nachsehen: Zeitraum ≠ Kalenderjahr, Erhöhung im Lauf des Jahres, getrennte Heiz- und Betriebskosten, Verrechnung mit Rückständen, Einzug oder Auszug, Guthaben aus dem Vorjahr.

Warum die Vorauszahlungs-Zeile so viel ausmacht⁠

Deine Nachzahlung ist eine Subtraktion: dein Kostenanteil minus deine Vorauszahlungen. Fehlen bei den Vorauszahlungen zwei Monatsbeträge, ist die Nachzahlung um genau zwei Monatsbeträge zu hoch, auch wenn jede Kostenposition stimmt. Das Gesetz knüpft die Abrechnung ausdrücklich daran: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen“, heißt es in § 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab).

Geht es dir um die Kosten selbst, also Preise, Verbrauch oder Verteilung? Dann sind die Nachzahlung-Schnellprüfung und Heizkosten-Nachzahlung zu hoch? der bessere Einstieg.

Das Arbeitsblatt: deine Zahlungen gegen die Abrechnung⁠

Du brauchst die Abrechnung, deinen Mietvertrag samt jedem Schreiben, mit dem die Vorauszahlung geändert wurde, und deine Kontoauszüge.

Schritt 1: Den Abrechnungszeitraum abschreiben. Er steht meist oben auf der ersten Seite, zum Beispiel „01.01.2025 bis 31.12.2025“. Läuft er etwa vom 1. Juli bis 30. Juni, brauchst du Kontoauszüge aus zwei Kalenderjahren.

Schritt 2: Die vereinbarten Beträge notieren. Für jeden Monat im Zeitraum: der Betrag aus dem Mietvertrag, ab einer Anpassung der neue Betrag. Trennt dein Vertrag Heizkosten und Betriebskosten, notiere beide getrennt.

Schritt 3: Die Überweisungen je Monat zusammenzählen. Sortiere nach dem Monat, für den du gezahlt hast, nicht nach dem Buchungsdatum. Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) zu Beginn des Monats zu zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag. Läuft dein Dauerauftrag deshalb zum Monatsende, bucht die Januarzahlung schon im Dezember, und ein Kalenderjahr Kontoauszüge enthält einen Monat zu viel oder zu wenig.

Schritt 4: Mit der Abrechnung vergleichen. Such die Zeile „geleistete Vorauszahlungen“, „abzüglich Vorauszahlungen“ oder ähnlich. Unterscheidet die Abrechnung „Soll“ (vereinbart) und „Ist“ (eingegangen), vergleiche mit der passenden Spalte.

Das Arbeitsblatt, für Papier oder Tabellenkalkulation:

Die Differenz lesen: Wo steckt die Lücke?⁠

Stimmt die Zahl mit deiner Ist-Summe überein, kommt deine Nachzahlung aus den Kosten, nicht aus den Vorauszahlungen.

Weicht sie ab, schau dir die Höhe der Differenz an:

Zeigt die Abrechnung etwa 180 € weniger und stieg deine Vorauszahlung im April um 20 €, passt das genau: 9 Monate × 20 € = 180 €.

Eine Differenz ist noch kein Beweis für einen Fehler. Vielleicht hast du selbst den Dauerauftrag nach einer Erhöhung nicht angepasst. Aber sie ist eine konkrete Zahl, nach der du fragen kannst.

Sechs Stellen, an denen Vorauszahlungen verrutschen⁠

1. Abrechnungszeitraum ist nicht das Kalenderjahr

Viele Abrechnungen laufen von Januar bis Dezember, Pflicht ist das nicht. § 556 Abs. 3 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) verlangt nur, dass jährlich abgerechnet wird. Läuft dein Zeitraum etwa vom 01.07.2024 bis 30.06.2025, gehören die Zahlungen von Juli 2024 bis Juni 2025 hinein. Prüfe auch, ob der Zeitraum nahtlos an die Vorjahresabrechnung anschließt. Überschneiden sich zwei Zeiträume um einen Monat oder klafft dazwischen eine Lücke, fehlt ein Monat oder er wird doppelt gezählt.

2. Die Vorauszahlung wurde im Lauf des Jahres geändert

Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Weil die Abrechnung meist erst im Lauf des Folgejahres kommt, fällt die Anpassung dann mitten in einen neuen Abrechnungszeitraum. Dort stehen in der nächsten Abrechnung zwei verschiedene Monatsbeträge.

Schau auf drei Daten: das Datum des Anpassungsschreibens, den Monat, ab dem du den neuen Betrag tatsächlich überwiesen hast, und den Monat, ab dem die Abrechnung ihn ansetzt. Weichen die voneinander ab, hast du deine Differenz gefunden. Das gilt in beide Richtungen: Setzt die Abrechnung den höheren Betrag früher an, als du ihn gezahlt hast, ist deine Nachzahlung zu niedrig. Wie eine Anpassung berechnet wird, erklärt Nebenkostenvorauszahlung anpassen.

3. Heizkosten und Betriebskosten sind getrennt vereinbart

Manche Mietverträge nennen zwei Beträge, etwa „Betriebskostenvorauszahlung 120 €, Heizkostenvorauszahlung 75 €“. Dann gibt es oft auch zwei Abrechnungen: eine Heizkostenabrechnung, häufig vom Messdienst erstellt, und eine Betriebskostenabrechnung vom Vermieter.

Hier rutscht leicht ein Teil durch. Prüfe, dass jeder Teil genau einmal auftaucht: die Heizkostenvorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung, die Betriebskostenvorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung. Oder beide zusammen in einer Gesamtabrechnung. Steht in der Heizkostenabrechnung bei den Vorauszahlungen „0,00 €“ und in der Betriebskostenabrechnung nur der Betriebskostenteil, sind deine Heizkostenvorauszahlungen verschwunden. Addiere beide Zeilen und vergleiche die Summe mit deinem Arbeitsblatt.

4. Zahlungen wurden mit einem Rückstand verrechnet

Gab es im Mieterkonto einen offenen Betrag, etwa eine unbezahlte Nachzahlung aus dem Vorjahr, kann eine laufende Zahlung dieser älteren Forderung zugeordnet worden sein. Dann fehlt in der Abrechnung scheinbar ein Monat, obwohl du ihn überwiesen hast.

Welche Schuld eine Zahlung tilgt, regelt § 366 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab). Reicht eine Zahlung nicht für alle offenen Forderungen, wird nach Absatz 1 die Schuld getilgt, die du bei der Zahlung bestimmst, zum Beispiel über den Verwendungszweck. Nur ohne eine solche Bestimmung greift die Reihenfolge aus Absatz 2. Für deinen Abgleich heißt das: Schau nach, was im Verwendungszweck stand, und bitte um einen Auszug deines Mieterkontos. Ob eine Verrechnung in deinem Fall richtig war, ist eine Rechtsfrage für Mieterverein oder Fachanwalt.

5. Einzug oder Auszug im Abrechnungsjahr

Bist du am 1. März 2025 eingezogen, umfasst deine erste Abrechnung für 2025 nur zehn Monate. Dann zählen auch nur zehn Monatsbeträge. Für die Heizkosten sieht § 9b HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung vor, damit die Kosten auf Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden.

Für den Vorauszahlungs-Abgleich zählen deine Monate. Prüfe, ob der Zeitraum in deiner Abrechnung mit deinem Einzugs- oder Auszugsdatum übereinstimmt und ob die Zahl der angerechneten Monatsbeträge dazu passt. Die Kaution zählt nicht mit: Sie ist eine Mietsicherheit (§ 551 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)), keine Vorauszahlung. Mehr zur Aufteilung beim Wechsel steht in Heizkostenabrechnung bei Einzug und Auszug.

6. Das Guthaben aus dem Vorjahr

Hattest du im Vorjahr ein Guthaben, gibt es drei Wege, wie es bei dir angekommen sein kann: Überweisung auf dein Konto, Verrechnung mit einer Monatszahlung oder Vortrag in die neue Abrechnung. Rechnerisch gibt es eine einfache Probe: Das Guthaben sollte genau einmal auftauchen.

Wurde es mit einer Monatszahlung verrechnet, zeigt dein Kontoauszug in diesem Monat weniger. Trag den verrechneten Betrag dann in die Spalte „Anders verrechnet“ ein. Rechnet die Abrechnung nur die Überweisungen an, fehlt dir genau das alte Guthaben. Steht es zusätzlich als eigene Zeile in der neuen Abrechnung, prüfe, ob es nicht doppelt gezählt ist. Wartest du noch auf die Auszahlung, hilft Vermieter zahlt Guthaben nicht aus.

Rechenbeispiel: das Arbeitsblatt ausgefüllt⁠

(Dieses Beispiel ist illustrativ und vereinfacht einen typischen Ablauf.)

Tobias zahlt laut Mietvertrag 120 € Betriebskosten- und 75 € Heizkostenvorauszahlung im Monat. Nach der Abrechnung für 2024 hat die Hausverwaltung die Heizkostenvorauszahlung ab April 2025 auf 95 € angepasst. Tobias hat seinen Dauerauftrag rechtzeitig geändert. Sein Guthaben von 45 € aus der Betriebskostenabrechnung 2024 wurde im Mai mit der Miete verrechnet, er hat in diesem Monat 45 € weniger überwiesen.

Sein Arbeitsblatt für 2025, zusammengefasst:

Die beiden Differenzen lassen sich lesen. 180 € sind 9 Monate × 20 €: Die Heizkostenabrechnung setzt für das ganze Jahr den alten Betrag von 75 € an. 45 € sind genau das verrechnete Guthaben: Die Betriebskostenabrechnung zählt nur die Überweisungen.

Zusammen sind das 225 €, um die beide Nachzahlungen nach Tobias' Zahlen zu hoch ausfallen würden. Ob die Hausverwaltung das genauso sieht, weiß er noch nicht. Aber er hat jetzt zwei präzise Fragen statt eines unguten Gefühls: Ab welchem Monat ist die Erhöhung angesetzt? Und wie wurde das Guthaben im Mai gebucht?

Was du mit einer Lücke machst⁠

Nachfragen, mit Zahlen. Schick der Hausverwaltung dein Arbeitsblatt und bitte um eine Aufstellung der verbuchten Vorauszahlungen. Je genauer deine Frage, desto schneller die Antwort.

Belege einsehen. Der Vermieter hat dir auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu gewähren (§ 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Ob dazu in deinem Fall auch das Mieterkonto gehört, klärst du im Zweifel mit dem Mieterverein. Wie Belegeinsicht abläuft, steht in Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung.

Die Frist im Blick behalten. Einwendungen gegen die Abrechnung teilst du dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mit (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Notier dir deshalb, wann die Abrechnung bei dir ankam. Mehr dazu in Einwendungsfrist bei der Nebenkostenabrechnung.

Rechtsfragen abgeben. Ob und wann du zahlen musst, wie eine strittige Verrechnung zu bewerten ist oder was aus einer Lücke folgt, beantworten Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Wie du zahlst, ohne die Forderung vorschnell anzuerkennen, beschreibt Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen.

Für die Nachfrage genügt ein kurzer, sachlicher Text. Setz die Zahlen aus deinem Arbeitsblatt ein:

Dieser Artikel rechnet und erklärt, er ersetzt keine Rechtsberatung. Für Rechtsfragen zu deinem Einzelfall sind der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.