Heizung falsch eingestellt: Was dein Vermieter tun muss

Du drehst das Thermostat auf Stufe 3. Trotzdem rauscht der Heizkörper, oben glühend heiß, unten lauwarm. Und nachts um zwei ist es im Schlafzimmer kälter als auf dem Balkon deiner Nachbarin.

An deinem Heizverhalten liegt das wahrscheinlich nicht. Die wichtigsten Stellschrauben einer Zentralheizung sitzen im Keller, und an die kommst du als Mieter gar nicht heran: Heizkurve, Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung, Pumpe, Ventileinstellung. Ist dort etwas falsch eingestellt, zahlst du mit. Und nicht nur du, sondern jede Wohnung im Haus.

Die gute Nachricht: Für diese Einstellungen ist dein Vermieter zuständig. Hier liest du, was er erledigen muss, was du selbst tun darfst, wer welche Kosten trägt und wie du die Überprüfung anstößt, ohne gleich Streit anzufangen.

Das Wichtigste in Kürze

• Heizkurve, Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung, Pumpe und hydraulischer Abgleich sind Sache des Vermieters. Er muss die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand erhalten (§ 535 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)).
• Für ältere Anlagen in Häusern ab sechs Wohnungen verlangt das Gesetz eine Heizungsprüfung und -optimierung. Das Prüfprotokoll muss Mietern auf Verlangen vorgelegt werden (§ 60b GModG⁠ (öffnet in neuem Tab)).
• Wartung und Einstellung durch eine Fachkraft dürfen in die Heizkosten, Reparaturen nicht (§ 2 Nr. 4a⁠ (öffnet in neuem Tab) und § 1 Abs. 2 BetrKV⁠ (öffnet in neuem Tab)).
• Einen eigenen smarten Thermostatkopf kannst du laut Verbraucherzentrale in der Regel selbst montieren, wenn du den alten aufbewahrst.
• Erster Schritt: Symptome notieren, Temperaturen protokollieren, dann schriftlich um Überprüfung bitten.

Warum eine falsch eingestellte Heizung alle Mieter trifft⁠

Deine Heizkostenabrechnung verteilt die Kosten des ganzen Hauses. Nach § 7 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) werden 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Verbrennt die Anlage im Keller mehr Gas als nötig, steigen erst die Gesamtkosten und dann die Rechnung jeder einzelnen Wohnung.

Genau hier liegt der Haken beim Sparen. Drehst du selbst zurück, wirkt das nur auf deinen Verbrauchsanteil. Den Flächenanteil zahlst du trotzdem, und der wächst mit jeder Kilowattstunde, die im Heizungsraum oder in schlecht geregelten Leitungen verloren geht. Eine zu hohe Vorlauftemperatur heizt außerdem Wohnungen auf, deren Bewohner dann das Fenster öffnen. Auch das landet in der Summe, die am Ende auf alle verteilt wird.

Deshalb lohnt es sich, bei einer auffällig teuren Abrechnung nicht nur auf das eigene Thermostat zu schauen. Wie du herausfindest, ob dein Verbrauch oder der Preis des Hauses gestiegen ist, zeigt unser Ratgeber Warum sind meine Heizkosten so hoch?.

Die Stellschrauben: Was beim Vermieter liegt, was bei dir⁠

Stell dir die Zentralheizung als zwei Ebenen vor. Im Keller entscheidet die Regelung, wie heiß das Wasser ist, das in die Leitungen geht (Vorlauftemperatur), und wie sich diese Temperatur mit der Außentemperatur ändert (Heizkurve). Dort wird auch festgelegt, ob und wann nachts abgesenkt wird und wie stark die Umwälzpumpe drückt. Der hydraulische Abgleich sorgt dafür, dass jeder Heizkörper im Haus die passende Wassermenge bekommt, der erste genauso wie der letzte im fünften Stock.

In deiner Wohnung entscheidest du über die Thermostatköpfe: wann welcher Raum wie warm sein soll. Mehr als die Anlage liefert, holst du dort aber nicht heraus. Ist die Heizkurve zu flach eingestellt, bleibt dein Heizkörper auch auf Stufe 5 lauwarm. Ist sie zu steil, heizt das Haus bei jedem Wetter zu viel.

Einiges kannst du trotzdem selbst tun: Heizkörper entlüften, Thermostate richtig bedienen und Räume nicht komplett auskühlen lassen. Bleibt das Problem danach, ist dein Vermieter am Zug.

Symptome: Woran du eine falsche Einstellung erkennst⁠

Die Anlage selbst siehst du nicht. Ihre Folgen schon. Diese Anzeichen deuten darauf hin, dass im Keller etwas nicht stimmt:

Ein einzelnes Symptom beweist noch keinen Einstellungsfehler. Treffen aber mehrere Punkte zu, und klagen auch Nachbarn über ähnliche Probleme, spricht viel für ein Problem an der Anlage.

Die Rechtslage: Was dein Vermieter tun muss⁠

Instandhaltung. Der Vermieter muss die Wohnung nicht nur einmal in gutem Zustand übergeben, sondern sie während der ganzen Mietzeit in diesem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Dazu gehört eine Heizung, die deine Räume ausreichend warm bekommt. Wer sie einstellt und wartet, ist also nicht deine Sache.

Heizungsprüfung und -optimierung. Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit Ende Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Paragrafen zur Heizungsoptimierung sind geblieben. Nach § 60b GModG⁠ (öffnet in neuem Tab) müssen Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen geprüft und optimiert werden. Für Wärmepumpen gelten eigene Prüfregeln. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sind bis zum 30. September 2027 dran. Jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres, nachdem sie 15 Jahre alt geworden sind.

Spannend für dich ist, was dabei geprüft wird. Das Gesetz nennt ausdrücklich die Absenkung der Vorlauftemperatur oder Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen, die Aktivierung einer Nachtabsenkung, die richtige Einstellung der Umwälzpumpe und die Absenkung der Heizgrenztemperatur. Findet die Fachkraft Optimierungsbedarf, ist er innerhalb eines Jahres umzusetzen. Und: Prüfergebnis und Nachweis sind dem Mieter auf Verlangen unverzüglich vorzulegen (§ 60b Abs. 5⁠ (öffnet in neuem Tab)). Du darfst also nach dem Protokoll fragen.

Hydraulischer Abgleich. § 60c GModG⁠ (öffnet in neuem Tab) verlangt einen hydraulischen Abgleich, wenn in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen eine Heizungsanlage neu eingebaut wird. Auch hier gilt: Die Bestätigung mit den Einstellwerten ist Mietern auf Verlangen vorzulegen. Welche Pflichten für ältere Gasheizungen galten und was der Abgleich bringt, erklären wir ausführlich im Artikel Hydraulischer Abgleich: Pflicht, Kosten und Vorteile.

Nachtabsenkung und Mindesttemperatur. Eine Nachtabsenkung ist erlaubt und spart Energie, nach demselben Prinzip wie Runterdrehen statt Ausschalten in deiner Wohnung. Kalt werden darf die Wohnung dadurch aber nicht. Eine feste gesetzliche Mindesttemperatur gibt es nicht, die Gerichte entscheiden im Einzelfall. Oft zitiert wird das LG Berlin (Urteil vom 26.05.1998, 64 S 266/97)⁠ (öffnet in neuem Tab): Ohne abweichende Regelung im Mietvertrag hielt es in der Heizperiode tagsüber 20 °C (Bad 21 °C) und nachts zwischen 23 und 6 Uhr 18 °C in allen Räumen für geschuldet. Mehr zu Temperaturen und Rechten bei Kälte findest du unter Kalte Wohnung: deine Rechte.

Mängelanzeige und Minderung. Merkst du einen Mangel, musst du ihn dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536c BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)). Wer das versäumt, kann sich später unter Umständen nicht auf Minderung berufen. Ist die Wohnung durch den Mangel weniger gut nutzbar, sieht § 536 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab) eine angemessen herabgesetzte Miete vor. Ob und in welcher Höhe das im konkreten Fall greift, ist eine Einzelfallfrage für Mieterverein oder Fachanwalt. Mit einer Minderung auf eigene Faust riskierst du Ärger bis hin zur Kündigung wegen Zahlungsrückstand.

Thermostatkopf tauschen: Was du als Mieter darfst⁠

Smarte Thermostatköpfe mit Zeitprogramm sind beliebt, gerade wenn die Anlage selbst keine sinnvolle Absenkung fährt. Die Verbraucherzentrale⁠ (öffnet in neuem Tab) schreibt dazu: In einer Mietwohnung kannst du das Thermostat selbst austauschen. Die alten Köpfe musst du aufbewahren, damit du beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen kannst.

Das betrifft nur den Kopf, den du ohne Werkzeug oder mit einem Adapter abziehst. Das Ventil darunter gehört zur Anlage. Daran schraubst du nicht, und Heizwasser lässt du nicht ab. Passt dein Wunschmodell nicht auf das Ventil, gibt es meist Adapter. Die Kosten für einen eigenen Kopf trägst du selbst.

Ein kaputtes Original ist dagegen Sache des Vermieters, denn es gehört zur Mietsache. Prüf aber deinen Mietvertrag: Enthält er eine Kleinreparaturklausel, kann sie bei kleinen Teilen wie Thermostatköpfen eine Rolle spielen. Ob sie wirksam ist und greift, klärt im Zweifel der Mieterverein.

Wer zahlt was?⁠

Nicht alles, was an der Heizung gemacht wird, darf in deiner Abrechnung landen. Die Betriebskostenverordnung trennt klar zwischen laufendem Betrieb und Reparatur:

Taucht in deiner Abrechnung unter Wartung plötzlich ein deutlich höherer Betrag auf als im Vorjahr, lohnt der Blick in die Belege. Reparaturen verstecken sich gern unter dieser Position. Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege der Abrechnung geben (§ 556 Abs. 4 BGB⁠ (öffnet in neuem Tab)).

Schritt für Schritt: So stößt du die Überprüfung an⁠

1. Selbst ausschließen, was du selbst lösen kannst. Heizkörper entlüften, Thermostatköpfe prüfen, Möbel und Vorhänge vom Heizkörper weg. Bleibt das Problem, weißt du: Es liegt nicht an dir.

2. Zwei Wochen protokollieren. Leg dir ein einfaches Temperaturprotokoll an. Morgens, abends und einmal nachts, je Raum, mit Datum, Uhrzeit und Außentemperatur. Ein günstiges Thermometer mit Speicherfunktion erleichtert das. Notier dir auch Geräusche und welche Heizkörper wie warm werden. Frag die Nachbarn, ob es ihnen ähnlich geht.

3. Schriftlich melden. Eine E-Mail oder ein Brief an Vermieter oder Hausverwaltung, sachlich und konkret. Bitte um Überprüfung durch einen Fachbetrieb. Wenn dein Haus mindestens sechs Wohnungen hat, kannst du nach dem Protokoll der Heizungsprüfung oder des hydraulischen Abgleichs fragen.

4. Frist nennen, Antwort abwarten. Zwei bis drei Wochen sind für eine Überprüfung außerhalb eines akuten Ausfalls üblich und fair. Fällt die Heizung komplett aus, gelten andere Maßstäbe, siehe Heizungsausfall im Winter.

5. Keine Reaktion? Dann ist der Mieterverein der richtige nächste Schritt. Er kann das Schreiben mit Rechtsfolgen verbinden. Ein Fachanwalt für Mietrecht ist die Alternative, falls du nicht Mitglied bist.

Praxisbeispiel: Wie Jana 122 € weniger zahlte⁠

Jana aus Kassel wohnt in einer 62-m²-Dachgeschosswohnung, in einem Haus mit zwölf Parteien und rund 800 m² Wohnfläche. Im Herbst 2024 wurden ihre Heizkörper nur oben warm, das Schlafzimmer kühlte nachts auf 15 °C ab. Im Erdgeschoss dagegen standen im Januar die Fenster auf Kipp, weil es dort zu warm war.

Was sie tat: Jana entlüftete ihre Heizkörper, führte zwei Wochen lang ein Temperaturprotokoll und schrieb der Hausverwaltung eine Bitte um Überprüfung, fast wortgleich mit dem Musterbrief oben. Der Heizungsbauer kam drei Wochen später. Sein Befund: Die Heizkurve war viel zu steil eingestellt, eine Nachtabsenkung war gar nicht aktiv, die Pumpe lief auf höchster Stufe. Die Anlage war von 2008, die Pflichtprüfung nach § 60b also ohnehin bis September 2027 fällig. Die Verwaltung ließ beides zusammen erledigen und die Ventile neu einstellen.

Was sich in der Abrechnung zeigte: Das Haus verbrauchte vorher 160.000 kWh im Jahr, bei einem festen Arbeitspreis von 8 Cent. Das waren 12.800 € Brennstoff plus 1.600 € für Wartung, Strom und Messdienst, zusammen 14.400 €. Verteilt wurde 70/30. Jana hatte 7,75 % der Fläche und 8 % der Verbrauchseinheiten:

• Vorher: 30 % × 14.400 € × 7,75 % = 334,80 € Grundkosten, dazu 70 % × 14.400 € × 8 % = 806,40 € Verbrauchskosten. Zusammen 1.141,20 €.
• Im Jahr nach der Optimierung sank der Verbrauch des Hauses um 12 % auf 140.800 kWh. Brennstoff: 11.264 €, Gesamtkosten 12.864 €. Janas Anteile blieben gleich: 299,09 € plus 720,38 € = 1.019,47 €.

Das Ergebnis: Jana zahlte 121,73 € weniger, und im Schlafzimmer blieben es nachts 18 °C. Die Nachbarn im Erdgeschoss sparten mit, weil dort niemand mehr gegen die Heizung anlüften musste. Um Wetterzufälle auszuschließen, verglich Jana mit einem Schwesterhaus derselben Verwaltung: Dort blieb der Verbrauch fast gleich. Ersparnis: rund 122 € im Jahr.

Beispielrechnung mit gerundeten, plausiblen Werten. Wie stark eine Optimierung wirkt, hängt von Anlage, Gebäude und Ausgangszustand ab.