Heizung nicht benutzt, trotzdem Heizkosten? Die Gründe

Null Einheiten. Die Heizkörper waren den ganzen Winter zu, und trotzdem stehen 380 Euro Heizkosten auf deiner Abrechnung.

Dein erster Gedanke: Da hat sich jemand verrechnet. Manchmal stimmt das. Meistens steckt aber etwas anderes dahinter, nämlich ein Teil der Abrechnung, der gar nicht nach deinem Verbrauch fragt. Er heißt Grundkosten, und die Heizkostenverordnung schreibt ihn ausdrücklich vor.

Woher kommt der Betrag, und wie rechnest du ihn in drei Minuten selbst nach? Und wann ist ein Verbrauch von null nicht mehr plausibel, sondern ein Hinweis auf Gerätefehler, Ablesepanne oder Schätzung? Genau das klären wir hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Nach der Heizkostenverordnung werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilt, der Rest (also 30 bis 50 Prozent) nach Wohnfläche. Diesen Flächenanteil nennt man Grundkosten.
• Die Grundkosten fallen auch ohne einen einzigen gemessenen Verbrauch an. Für Warmwasser gilt dasselbe Prinzip, in einem eigenen Topf.
• Ein Nullverbrauch kann plausibel sein, etwa in einer Wohnung mitten im Haus. Hast du aber geheizt und trotzdem steht null da, oder tauchen Werte mit Nachkommastellen auf, lohnt ein genauer Blick.
• Nachrechnen kannst du die Grundkosten selbst: Gesamtkosten × Grundkosten-Prozentsatz ÷ Gesamtfläche × deine Fläche.

Warum du ohne Verbrauch trotzdem zahlst: der Grundkostenanteil⁠

Fast jede Heizkostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung arbeitet mit zwei Töpfen. Der eine wird nach deinem gemessenen Verbrauch verteilt, der andere nach Quadratmetern. So steht es in § 7 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab): Von den Kosten der Heizungsanlage sind „mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen". Der Rest geht nach Wohn- oder Nutzfläche (oder umbautem Raum).

Im Klartext: 30 bis 50 Prozent der Heizkosten des Hauses verteilen sich nur nach der Größe deiner Wohnung. Ob du geheizt hast, spielt dafür keine Rolle. Welcher Schlüssel bei dir gilt (50/50, 60/40 oder 70/30), steht auf der Abrechnung, meist bei „Grundkosten" und „Verbrauchskosten". Wie du den Schlüssel findest, zeigt unser Artikel zum Verteilerschlüssel bei Heizkosten.

Ein häufiges Missverständnis: Grundkosten sind nicht die „Fixkosten" der Heizung, also Wartung oder Zählermiete. Die Verordnung nimmt einfach einen Prozentsatz der gesamten Heizkosten, inklusive Brennstoff, und verteilt ihn nach Fläche. Deshalb steigen deine Grundkosten mit dem Gaspreis mit, auch wenn deine Heizkörper nie warm wurden.

Der Gedanke dahinter: Wärme, die kein Zähler sieht

Warum diese Regel? Weil nicht jede Kilowattstunde dort gemessen wird, wo sie ankommt. Drei Effekte halten auch eine Wohnung mit abgedrehten Heizkörpern warm:

Wärme aus den Nachbarwohnungen. Liegt deine Wohnung zwischen anderen beheizten Wohnungen, wandert Wärme durch Decken, Böden und Wände zu dir. Du sparst dir das Heizen, deine Nachbarn zahlen dafür. Der Flächenanteil gleicht das ein Stück weit aus.

Wärme aus den Rohren. Durch viele Wohnungen laufen Heizungsleitungen, oft als senkrechte Steigstränge. Die geben Wärme ab, ohne dass ein Heizkostenverteiler sie erfasst. Dazu gleich mehr.

Bereitstellung und Verluste. Der Kessel oder die Fernwärmestation läuft für das ganze Haus. Verluste bei Erzeugung und Verteilung lassen sich keiner Wohnung zuordnen.

Der Grundkostenanteil ist also kein Strafgeld für Sparsame. Er bildet ab, dass Wärme in einem Mehrfamilienhaus zum Teil ein Gemeinschaftsgut ist.

Warmwasser: derselbe Mechanismus, ein eigener Topf

Auf der Abrechnung stehen meist zwei Grundkosten-Posten. Wird das Warmwasser zentral erzeugt, gilt nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) dieselbe Regel: 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche.

Auch ohne einen Liter warmes Wasser bleibt dir also dieser Anteil. Mehr dazu im Artikel Warmwasserkosten in der Abrechnung.

Rechenbeispiel: 0 Einheiten, trotzdem 380 Euro⁠

Ein Beispiel (illustrativ, mit runden Zahlen): Tom wohnt in einer 60-m²-Wohnung in einem Haus mit insgesamt 720 m² Wohnfläche. Er war im Abrechnungsjahr fast durchgehend beruflich unterwegs, die Heizkörper standen auf Stern, warmes Wasser hat er nicht verbraucht. Sein Heizkostenverteiler zeigt 0 Einheiten, sein Warmwasserzähler 0 m³.

Die Abrechnung des Hauses sieht so aus: 12.000 Euro Heizkosten und 3.200 Euro Warmwasserkosten, verteilt jeweils nach dem Schlüssel 70/30.

Da sind sie, die 380 Euro. Kein Rechenfehler, sondern genau das, was die Verordnung vorsieht.

Spannend wird es beim Schlüssel. Bei 50/50 sähe es für Tom anders aus. Die Grundkosten Heizung lägen dann bei 12.000 € × 50 % ÷ 720 m² × 60 m² = 500 Euro, beim Warmwasser bei rund 133 Euro. Zusammen etwa 633 Euro, ganz ohne Verbrauch. Je höher der Grundkostenanteil, desto mehr zahlen Wenig-Verbraucher. Innerhalb von 50 bis 70 Prozent darf der Vermieter den Schlüssel wählen (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab)). Ändern darf er ihn nur aus bestimmten Gründen und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.

So rechnest du deine Grundkosten selbst nach

Du brauchst vier Zahlen aus deiner Abrechnung: die Gesamtkosten Heizung, den Grundkosten-Prozentsatz, die Gesamtfläche des Hauses (oder der Abrechnungseinheit) und deine Wohnfläche. Dann:

Gesamtkosten × Grundkosten-% ÷ Gesamtfläche × deine Fläche = deine Grundkosten

Oft steht der „Preis je m²" schon auf der Abrechnung, dann reicht: Preis je m² × deine Fläche. Liegt dein Ergebnis mehr als ein paar Cent daneben, stimmt eine Zahl nicht, häufig die Wohnfläche oder ein Prozentsatz, der im Text anders steht als gerechnet.

Stimmt die Rechnung, weißt du jetzt: Deine Heizkosten ohne Verbrauch sind im Wesentlichen Grundkosten. Stimmt sie nicht, hast du eine konkrete Frage an deinen Vermieter.

Muss man das zahlen? Die allgemeine Rechtslage⁠

Allgemein lässt sich die Frage so beantworten: Der Grundkostenanteil ist in der Heizkostenverordnung ausdrücklich vorgesehen. Er richtet sich nach der Fläche, nicht nach dem Verbrauch. Ein Nullverbrauch ändert an diesem Anteil nach der Verordnung nichts.

Was davon unabhängig bleibt: Auch der Grundkostenanteil muss richtig gerechnet sein. Die Fläche muss stimmen, der Prozentsatz muss im erlaubten Rahmen liegen, und die Gesamtkosten müssen korrekt sein. Außerdem gibt es Gebäude, in denen die Verordnung einen festen Verbrauchsanteil von 70 Prozent vorgibt. Das betrifft laut § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) Häuser mit Öl- oder Gasheizung, die das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind.

Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Wenn du eine Position rechtlich klären lassen willst, sind ein Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.

Rohrwärme: Was die Heizkostenverordnung dazu sagt⁠

Durch manche Wohnungen laufen ungedämmte Heizungsrohre. Die heizen mit, auch wenn jeder Heizkörper zu ist, und kein Heizkostenverteiler merkt davon etwas.

Dafür gibt es eine eigene Regel. Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) gilt: In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer „nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden". Der so bestimmte Verbrauch wird dann wie ein gemessener behandelt (Satz 4).

In der Praxis heißt das: Manche Abrechnungen enthalten eine Korrektur für Rohrwärme. Dann kann auch bei 0 Einheiten am Heizkörper ein Verbrauchsanteil auf deiner Abrechnung stehen. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Folge dieser Regel. Findest du einen Verbrauchsanteil, den du dir nicht erklären kannst, frag nach, ob und nach welchem Verfahren er bestimmt wurde.

Wann ein Nullverbrauch plausibel ist und wann nicht⁠

Null Einheiten sind nicht automatisch verdächtig. Entscheidend ist, ob sie zu deinem Alltag passen.

Plausibel: kalte Heizkörper, warme Lage

Du hast die Heizkörper wirklich das ganze Jahr nicht aufgedreht? Deine Wohnung liegt mitten im Haus, über und unter dir wird geheizt, vielleicht laufen Steigleitungen durch die Räume? Dann ist ein Verbrauch von null oder nahe null gut möglich. Bei Verdunster-Röhrchen steht die Flüssigkeit dann oft noch über der Nullmarke. Sie verdunstet auch ohne Heizen ein wenig, deshalb werden die Röhrchen mit einer kleinen Reserve befüllt (Fachbegriff: Kaltverdunstungsvorgabe).

Auch einzelne Räume mit null sind normal, wenn du dort nie heizt, zum Beispiel ein Schlafzimmer oder eine Abstellkammer.

Auffällig: du hast geheizt, und trotzdem steht null da

Anders sieht es aus, wenn du im Winter regelmäßig geheizt hast und der Verteiler trotzdem null oder fast null zeigt. Dann kommen vor allem drei Ursachen infrage:

Das Gerät hat nicht gezählt. Elektronische Heizkostenverteiler haben eine Batterie und können ausfallen. Röhrchen können beschädigt oder falsch eingesetzt sein. Zeigt das Display eine Fehlermeldung oder bleibt es dunkel, ist das ein Hinweis.

Beim Ablesen ist etwas schiefgegangen. Vertauschte Geräte, ein falscher Raum, ein übertragener Vorjahreswert. Wie du die Zahlen auf dem Gerät und auf der Abrechnung abgleichst, zeigt unser Artikel Heizkostenverteiler ablesen und verstehen.

Der Wert ist geschätzt. Kann der Verbrauch wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden, muss der Gebäudeeigentümer ihn nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) ermitteln, etwa aus dem Verbrauch der Räume in früheren Zeiträumen, aus vergleichbaren Räumen oder aus dem Durchschnitt des Gebäudes. Ein Praxis-Hinweis: Heizkostenverteiler zeigen in der Regel ganze Einheiten. Stehen auf deiner Abrechnung Werte mit Nachkommastellen, ist das oft ein Rechenwert und kein abgelesener Wert. Oft steht dann „geschätzt" oder „rechnerisch ermittelt" in der Zeile oder als Fußnote darunter. Alles zur Schätzung liest du in Heizkostenabrechnung geschätzt.

Eine Grenze setzt die Verordnung dabei: Betrifft die Schätzung mehr als 25 Prozent der gesamten Wohn- oder Nutzfläche des Hauses, sind die Kosten nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) ausschließlich nach Fläche (bzw. umbautem Raum) zu verteilen.

Ein ehrliches Wort dazu: Hat dein Gerät zu wenig gezählt, obwohl du geheizt hast, führt eine Korrektur eher zu höheren als zu niedrigeren Kosten für dich. Das spricht nicht gegen das Nachfragen. Aber du weißt dann, woran du bist.

Auch auffällig: nicht geheizt, aber viele Einheiten

Den umgekehrten Fall gibt es auch. Du hast einen Raum nie beheizt, und trotzdem zählt der Verteiler dort kräftig. Mögliche Ursachen sind ein Ventil, das nicht richtig schließt, ein falsch zugeordnetes Gerät oder ein falscher Bewertungsfaktor. Ein einfacher Selbsttest: Thermostat auf null, nach ein paar Stunden fühlen, ob der Heizkörper oben warm wird, und den Displaywert notieren. Steigt er weiter, obwohl der Heizkörper zu ist, ist das ein Punkt für den Vermieter oder den Messdienst.

Sonderfälle: Einzug, Auszug und leere Wohnungen⁠

Du bist mitten im Jahr eingezogen

Wechselt der Mieter im laufenden Abrechnungsjahr, schreibt § 9b HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) eine Zwischenablesung vor. Die Grundkosten der Heizung werden dann nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig auf Vor- und Nachmieter aufgeteilt, die Grundkosten des Warmwassers zeitanteilig. Bist du im Frühsommer eingezogen und hast bis Jahresende kaum geheizt, zahlst du trotzdem Grundkosten für deine Monate. Beim Gradtag-Verfahren fallen die Sommermonate allerdings kaum ins Gewicht, weil dort wenig Heizbedarf angenommen wird. Wie das genau funktioniert, erklärt unser Artikel zur Heizkostenabrechnung bei Einzug und Auszug.

Übrigens: Nach § 9b Abs. 4 HeizkostenV⁠ (öffnet in neuem Tab) können abweichende vertragliche Vereinbarungen vorgehen. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt also.

Die Wohnung stand leer

Stand die Wohnung vor deinem Einzug leer, gehört dieser Zeitraum nicht in deine Abrechnung. Der Flächenanteil einer leeren Wohnung bleibt im Verteilerschlüssel bei dieser Wohnung. In der Praxis trägt ihn der Vermieter, nicht der neue Mieter und auch nicht die Nachbarn. Prüfe deshalb, ob der Abrechnungszeitraum auf deiner Abrechnung mit deinem Mietbeginn übereinstimmt.

Nachzahlung, obwohl nicht geheizt: der Blick auf die Vorauszahlung⁠

Eine Nachzahlung ist immer die Differenz zwischen Kosten und Vorauszahlungen.

Wer wenig heizt, senkt oft seine Abschläge so stark, dass sie nicht einmal die Grundkosten decken. Bei Tom sind das knapp 32 Euro im Monat. Zahlt er nur 20 Euro im Monat voraus, bleibt eine Nachzahlung von 140 Euro, obwohl er nichts verbraucht hat.

Liegt deine Nachzahlung deutlich über dem, was du nach den Grundkosten erwarten würdest, lohnt der Blick auf die ganze Abrechnung. Die häufigsten Ursachen dafür haben wir in Heizkosten-Nachzahlung zu hoch gesammelt.