Heizkosten­abrechnung erklärt

Alle Positionen erklärt

Dieselben 14 Positionen der Reihe nach, von den Kosten des Hauses bis zu deiner Nachzahlung von 61,50 €. Weitere Begriffe findest du im Glossar.

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   Position 1: Abrechnungszeitraum

   01.01.2025 – 31.12.2025

   Die Abrechnung umfasst die Kosten eines Jahres, in diesem Beispiel das Kalenderjahr 2025. Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet.

   Mitgeteilt werden muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums.

   So wird gerechnet

   • Ende des Zeitraums: 31.12.2025
   • Zwölf Monate später: 31.12.2026

   Abrechnungszeitraum

   Der Zeitraum, für den Heiz- und Nebenkosten abgerechnet werden. Abgerechnet wird jährlich, daher umfasst er in aller Regel zwölf Monate.

   Fundstelle: § 556 Abs. 3 BGB

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   Position 2: Brennstoffkosten Erdgas

   20.400,00 €

   Der größte Posten: das Gas, das die Heizungsanlage des Hauses im Abrechnungszeitraum verbraucht hat, laut Rechnung des Versorgers.

   In der Gasrechnung stecken auch CO2-Kosten. Den Teil, den der Vermieter trägt, zieht die Abrechnung vor der Verteilung ab (Position 14).

   So wird gerechnet

   • Verbrauch laut Gasrechnung: 204.000 kWh
   • Gasrechnung inklusive CO2-Kosten: 21.008,85 €
   • abzüglich CO2-Anteil Vermieter: −608,85 €
   • Brennstoffkosten zur Verteilung: 20.400,00 €

   Heizkostenverordnung

   Bundesverordnung, die regelt, wie die Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie der Wärmelieferung verbrauchsabhängig verteilt werden.

   Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 7 Abs. 1 CO2KostAufG

3. 3

   Position 3: Betriebsstrom, Wartung, Immissionsmessung

   1.250,00 €

   Neben dem Brennstoff zählt die Heizkostenverordnung weitere Kosten zum Betrieb der Anlage auf: den Strom für Brenner, Pumpen und Regelung, die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft und die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

   Reparaturen stehen nicht in dieser Aufzählung.

   So wird gerechnet

   • Betriebsstrom: 480,00 €
   • Wartung: 620,00 €
   • Immissionsmessung: 150,00 €
   • Summe: 1.250,00 €

   Heizkostenverordnung

   Bundesverordnung, die regelt, wie die Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie der Wärmelieferung verbrauchsabhängig verteilt werden.

   Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizkostenV

4. 4

   Position 4: Gerätemiete und Abrechnung

   2.350,00 €

   Der Messdienst stellt die Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, liest sie ab und erstellt die Abrechnung. Miete der Geräte sowie Berechnung und Aufteilung gehören nach der Heizkostenverordnung zu den Heizkosten.

   Die Gerätemiete steht getrennt, weil die Heizkostenverteiler nur die Heizung und die Warmwasserzähler nur das Warmwasser betreffen. Solche Kosten kommen später direkt in den passenden Topf.

   So wird gerechnet

   • Ablesung und Abrechnung: 1.350,00 €
   • Miete Heizkostenverteiler: 800,00 €
   • Miete Warmwasserzähler: 200,00 €
   • Summe: 2.350,00 €

   Messdienst

   Ein Unternehmen wie Techem oder ista, das im Auftrag des Vermieters die Verbrauchsgeräte stellt, abliest und die Heizkostenabrechnung berechnet.

   Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 9 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV

5. 5

   Position 5: Gesamtkosten

   24.000,00 €

   Alle Kosten der Heizungsanlage des Hauses zusammen. Heizung und Warmwasser kommen hier aus demselben Gaskessel, einer sogenannten verbundenen Anlage.

   Deshalb unterscheidet die Abrechnung zwei Arten von Kosten: solche, die für beides gemeinsam entstanden sind, und solche, die nur einen Bereich betreffen.

   So wird gerechnet

   • Gemeinsame Kosten: 20.400,00 € + 480,00 € + 620,00 € + 150,00 € + 1.350,00 € = 23.000,00 €
   • Nur Heizung (Heizkostenverteiler): 800,00 €
   • Nur Warmwasser (Warmwasserzähler): 200,00 €
   • Gesamtkosten: 24.000,00 €

   Verbundene Anlagen

   Eine zentrale Anlage für Heizung und Warmwasser, deren gemeinsame Kosten vor der Verteilung auf beide Bereiche aufgeteilt werden (§ 9 HeizkostenV).

   Fundstelle: § 9 Abs. 1 HeizkostenV

6. 6

   Position 6: Aufteilung Heizung und Warmwasser

   20 % Warmwasser

   Bevor verteilt wird, trennt die Abrechnung die gemeinsamen Kosten in einen Topf für die Heizung und einen für das Warmwasser. Maßgeblich ist der Anteil am Energieverbrauch.

   Ein Wärmezähler misst, wie viel Wärme in die Warmwasserbereitung geflossen ist. Der Versorger rechnet in Kilowattstunden ab, deshalb ist keine Umrechnung in Brennstoffmengen nötig. Nur wenn die Messung einen unzumutbar hohen Aufwand bedeuten würde, kann die Wärmemenge stattdessen mit einer Formel bestimmt werden.

   So wird gerechnet

   • Wärmezähler Warmwasser: 40.800 kWh
   • Anteil: 40.800 ÷ 204.000 kWh = 20 %
   • Warmwasser: 20 % von 23.000,00 € = 4.600,00 €, plus 200,00 € = 4.800,00 €
   • Heizung: 80 % von 23.000,00 € = 18.400,00 €, plus 800,00 € = 19.200,00 €

   Wärmemengenzähler

   Eichpflichtiges Messgerät, das die abgegebene Wärme in Kilowattstunden misst – aus Wassermenge und Temperaturunterschied zwischen Vor- und Rücklauf.

   Auch: Warmwasser-Formel

   Fundstelle: § 9 Abs. 1 bis 3 HeizkostenV

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   Position 7: Verteilerschlüssel 70/30

   70 % Verbrauch, 30 % Fläche

   Jeder Topf wird für sich auf die Wohnungen verteilt: ein Teil nach dem gemessenen Verbrauch (Verbrauchskosten), der Rest in diesem Beispiel nach Wohnfläche (Grundkosten).

   Die Heizkostenverordnung sieht für Heizung und Warmwasser jeweils 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch vor; die Wahl trifft der Gebäudeeigentümer. Für die Heizung schreibt sie 70 Prozent vor, wenn das Haus mit Öl oder Gas beheizt wird, die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt und die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind.

   So wird gerechnet

   • Heizung: 70 % von 19.200,00 € = 13.440,00 € nach Verbrauch, 30 % = 5.760,00 € nach Fläche
   • Warmwasser: 70 % von 4.800,00 € = 3.360,00 € nach Verbrauch, 30 % = 1.440,00 € nach Fläche

   Verteilerschlüssel

   Das Verhältnis, nach dem die Heizkosten auf Verbrauch und Fläche aufgeteilt werden, zum Beispiel 70/30. Die Heizkostenverordnung sieht 50/50 bis 70/30 vor.

   Fundstelle: § 7 Abs. 1 HeizkostenV, § 8 Abs. 1 HeizkostenV, § 6 Abs. 4 HeizkostenV

8. 8

   Position 8: Deine Ablesewerte

   1.150 Einheiten, 18 m³

   An jedem Heizkörper deiner Wohnung sitzt ein Heizkostenverteiler. Er misst keine Kilowattstunden, sondern Einheiten. Die bedeuten erst etwas im Verhältnis zur Summe aller Einheiten im Haus.

   Beim Warmwasser zählt ein Zähler die verbrauchten Kubikmeter.

   So wird gerechnet

   • Wohnzimmer 460 + Schlafzimmer 190 + Küche 170 + Bad 330 = 1.150 Einheiten
   • Anteil am Haus: 1.150 von 32.000 Einheiten = 3,59 %
   • Warmwasser: 18 m³ von 480 m³ im Haus

   Verbrauchseinheiten

   Zählwerte eines Heizkostenverteilers ohne physikalische Einheit. Erst mit Bewertungsfaktor und der Summe im Haus ergeben sie deinen Kostenanteil.

9. 9

   Position 9: Grundkosten Heizung

   234,00 €

   30 Prozent der Heizkosten werden nach Wohnfläche verteilt. Dieser Teil hängt nur von der Größe deiner Wohnung ab, nicht von deinem Verbrauch.

   So wird gerechnet

   • 5.760,00 € ÷ 1.600 m² = 3,60 € je m²
   • 3,60 € × 65 m² = 234,00 €

   Grundkosten

   Der Teil der Heiz- oder Warmwasserkosten, der nicht nach Verbrauch, sondern nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt wird – meist 30 bis 50 Prozent.

   Fundstelle: § 7 Abs. 1 HeizkostenV

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    Position 10: Verbrauchskosten Heizung

    483,00 €

    70 Prozent der Heizkosten werden nach den Ablesewerten verteilt. Dafür wird der Betrag durch alle Einheiten im Haus geteilt; heraus kommt der Preis je Einheit. Mal deine Einheiten ergibt deinen Anteil.

    So wird gerechnet

    • 13.440,00 € ÷ 32.000 Einheiten = 0,42 € je Einheit
    • 0,42 € × 1.150 Einheiten = 483,00 €

    Verbrauchskosten

    Der Teil der Heiz- oder Warmwasserkosten, der nach dem gemessenen Verbrauch verteilt wird – in der Regel 50 bis 70 Prozent.

    Fundstelle: § 7 Abs. 1 HeizkostenV

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    Position 11: Warmwasserkosten

    184,50 €

    Der Warmwasser-Topf wird genauso verteilt, nur mit dem Warmwasserzähler statt der Heizkostenverteiler.

    In diesem Beispiel wird das Wasser selbst über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Hier stehen deshalb nur die Kosten für das Erwärmen.

    So wird gerechnet

    • Grundkosten: 1.440,00 € ÷ 1.600 m² = 0,90 € je m², × 65 m² = 58,50 €
    • Verbrauchskosten: 3.360,00 € ÷ 480 m³ = 7,00 € je m³, × 18 m³ = 126,00 €
    • Summe: 184,50 €

    Warmwasserkosten

    Kosten der zentralen Warmwasserversorgung: Wassererwärmung und Betrieb der Anlage, dazu die Wasserkosten, soweit nicht gesondert abgerechnet (§ 8 HeizkostenV).

    Auch: Grundkosten Warmwasser

    Fundstelle: § 8 Abs. 1 und 2 HeizkostenV

12. 12

    Position 12: Deine Heiz- und Warmwasserkosten

    901,50 €

    Das sind deine Kosten für das Jahr. Geteilt durch deine Wohnfläche ergibt sich der Wert, mit dem sich eine Abrechnung etwa mit dem Heizspiegel vergleichen lässt.

    So wird gerechnet

    • Heizung: 234,00 € + 483,00 € = 717,00 €
    • Warmwasser: 58,50 € + 126,00 € = 184,50 €
    • Summe: 901,50 €
    • Je m² Wohnfläche: 901,50 € ÷ 65 m² = 13,87 €

    Heizkosten pro m²

    Deine jährlichen Heizkosten inklusive Warmwasser geteilt durch deine Wohnfläche. Mit diesem Wert lässt sich die Abrechnung etwa mit dem Heizspiegel vergleichen.

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    Position 13: Vorauszahlungen und Nachzahlung

    61,50 € Nachzahlung

    Im Laufe des Jahres hast du jeden Monat einen Abschlag gezahlt. Am Ende werden deine tatsächlichen Kosten damit verrechnet.

    Sind die Kosten höher als die Vorauszahlungen, bleibt eine Nachzahlung; sind sie niedriger, ein Guthaben.

    So wird gerechnet

    • Vorauszahlungen: 12 × 70,00 € = 840,00 €
    • Kosten 901,50 € − Vorauszahlungen 840,00 € = 61,50 € Nachzahlung
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    Position 14: CO2-Kostenaufteilung

    70 % Mieter, 30 % Vermieter

    Die CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche, desto größer der Anteil des Vermieters.

    Die Abrechnung weist deinen Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen aus.

    So wird gerechnet

    • CO2-Ausstoß laut Gasrechnung: 36,9 t = 36.900 kg
    • 36.900 kg ÷ 1.600 m² = 23,1 kg CO2 je m² und Jahr (auf eine Nachkommastelle gerundet)
    • Stufe 22 bis unter 27 kg: 70 % Mieter, 30 % Vermieter
    • CO2-Kosten: 36,9 t × 55,00 € = 2.029,50 €
    • Anteil Vermieter: 30 % = 608,85 €, schon von den Brennstoffkosten abgezogen
    • Anteil aller Mieter: 1.420,65 €, davon auf dich entfallend 53,36 € (in deinen 901,50 € enthalten)

    CO2-Kostenaufteilung

    Aufteilung der CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser zwischen Mieter und Vermieter; bei Wohngebäuden in zehn Stufen nach CO2-Ausstoß pro m² und Jahr.

    Fundstelle: § 5 CO2KostAufG, § 7 CO2KostAufG, Anlage zum CO2KostAufG, § 10 Abs. 2 BEHG (55 € je Tonne 2025)